Tìm lối ra cho BĐS cao cấp

Phân khúc bất động sản cao cấp đóng băng cũng là lúc các chủ đầu tư liên tục đưa ra chiến lược phát triển cho dòng sản phẩm này, đa số lời giải cho bài toán tìm lối ra cho BĐS cao cấp chính là tái cấu trúc sản phẩm.

Điển hình như Tập đoàn Novaland đã cấu trúc lại sản phẩm của Sunrise City cho 3 giai đoạn khác nhau. Đối với giai đoạn 3, tập đoàn này đã đưa ra chuẩn mới nhằm hạ giá thành về mức 25- 27 triệu đồng/m2. Giảm 1 nửa so với chuẩn giá bán của giai đoạn 1.

Hay như từ câu chuyện của dự án The EverRich 3 cho thấy, thay vì quy hoạch 3250 căn hộ cao tầng, Công ty Phát Đạt đã điều chỉnh lại thành biệt thự và căn hộ cao tầng. Lý giải động thái này, ông Võ Tấn Thành – Phó Tổng GĐ đầu tư cho biết, do thị trường khó khăn, nếu như giữ giá như dự kiến ban đầu thì sản phẩm sẽ không bán được và không cạnh tranh được với các dự án cao cấp cùng khu vực. Chấp nhận bài toán lỗ nhưng bán hết 75 đất nền biệt thự, nhà phố thì có nghĩa là công ty sẽ có thêm 600 tỷ đồng để tái đầu tư. Và theo con số mới nhất, đã có 30 khách hàng đặt mua.

Ông Võ Tấn Thành phân tích rằng, biệt thự khá được ưa chuộng trên thị trường. Mục đích đưa dự án vào sử dụng sớm nhằm sử dụng dòng tiền đó tập trung vào phát triển giai đoạn thứ 2 đó là căn hộ cao tầng. Và khu này đang gấp rút được thiết kế và diện tích sẽ theo xu hướng nhỏ lại để đón đầu thị trường khi tốt trở lại, từ 60m2 trở lên. Do trước đây chúng tôi nhận định, thị trường BĐS sẽ khó khăn từ 3- 5 năm nên chúng tôi đã có chính sách trong toàn công ty là cấu trúc lại các danh mục đầu tư và chỉ đầu tư vào những cái dự án nào mà đem lại dòng tiền. Còn những hạng mục nào đầu tư vào mà chưa mang lại thì sẽ chậm hoặc giãn tiến độ ra. Đồng thời phải rà roát hết lại cấu trúc sản phẩm của mình

Bên cạnh việc giảm giá bán căn hộ thì xu hướng lớn đối với các dự án mới triển khai của phân khúc này chính là việc tái cấu trúc lại căn hộ với diện tích phù hợp hơn. Thay vì diện tích lớn thì diện tích chủ đạo hiện nay ở khoảng từ  65m2 tới hơn 70m2, tối đa là 90m2. Nếu hoàn chỉnh hết thì giá bán khoảng 1 tỉ đồng.

Cũng theo ông Võ Tấn Thành, chúng ta vẫn giữ tiêu chí cao cấp những theo xu hướng giảm diện tích nhỏ lại. Ví dự như trước đây căn hộ 2 phòng ngủ 120 m2, đầy đủ tiện nghi thì nay có thể làm 3 phòng ngủ tiết kiệm được diện tích, tiết kiệm được chi phí đầu tư và giá thành sản phẩm. Như vậy trong bối cảnh khó khăn, người mua sẽ có nhiều lựa chọn phù hợp hơn. Hiện nay có căn hộ 65 m2 2 phòng ngủ, 75 m2 2 phòng ngủ …Diện tích giảm có nghĩa là tổng giá thành sản phẩm giảm được xuống rất là nhiều. Bên cạnh đó phải xem lại công tác quy hoạch để nâng cao quy hoạch sử dụng đất, rà soát lại tất cả các vật liệu để đảm bảo vẫn là cao cấp như chi phí hợp lý để chúng ta có thể giảm được giá bán

Một xu hướng hiện nay mà rất nhiều chủ đầu tư áp dụng triển khai, đó là chuyển từ phân khúc cao cấp sang phân khúc căn hộ bình dân. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, do đây không phải là phân khúc lợi nên việc chuyển hướng đầu tư không phải là chủ đầu tư nào cũng có lợi thế. Và nếu không có quy hoạch bài bản, rất dễ xảy ra tình trạng dư cung trên thị trường.

Có thể nói, sự linh động của các chủ đầu tư bất động sản cao cấp mà đi tiên phong là các chủ đầu tư tại TPHCM là điều dễ hiểu và phù hợp với quy luật của thị trường. Giảm giá, chuyển nhượng dự án, chuyển hướng đầu tư….hay chuyển đổi công năng đang là 1 trong những hướng đi chủ đạo của phân khúc này. Giảm giá không có nghĩa là thị trường đóng băng và không có nghĩa là thị trường bất động sản sẽ đổ vỡ trong thời gian tới.