Tìm cửa bơm vốn, tăng lực cho BĐS

Dù trực tiếp hay gián tiếp, dòng vốn vẫn chảy mạnh vào BĐS thông qua cửa khác nhau. Điều khác biệt so với trước đây, vốn cho vay thông qua nhiều mô hình liên kết để kiểm soát và hiệu quả hơn.

Nhiều cửa đưa vốn vào nhà đất

Tín dụng BĐS dù vẫn ngại được nhắc đến nhưng NH không còn ngồi yên mà dần mở hầu bao. Vốn cho vay BĐS bây giờ không chỉ tài trợ các dự án mà còn hướng đến các nhà thầu, đơn vị cung cấp vật liệu, người mua nhà.... Bằng các hình thức tiều dùng, kích cầu giảm tồn kho và cả tài trợ sản xuất kinh doanh.

Bộ Xây dựng cho biết, đến 31/12/2013, dư nợ tín dụng BĐS đạt 262.107 tỷ đồng, tăng 14,7% so với 31/12/2012. Trong đó, chủ yếu là dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị với 48.970 tỷ đồng, vay xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê là 34.816 tỷ đồng, vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để ở, cho thuê là 67.186 tỷ đồng, vay đầu tư kinh doanh bất động sản khác là 44.723 tỷ đồng...  Tỷ lệ nợ xấu đến cuối tháng 12/2013 có xu hướng giảm so với các tháng đầu năm 2013, đạt 3,38% vào cuối năm 2013.

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, số liệu này cho thấy tín dụng BĐS so với cuối 2012 đã có sự chuyển biến theo hướng tích cực, các NH đã cho vay trở lại các dự án BĐS và người đầu tư hay có nhu cầu sử dụng nhà đất.

Thời gian qua, nhiều NH đã đưa ra nhiều gói tín dụng ưu đãi cho BĐS nhằm hỗ trợ DN, thị trường cũng nhưu mở đầu ra tín dụng. Có thể nhắc đến, 5.000 tỷ từ BIDV, 1.000 tỷ từ HDBank, 4.000 tỷ từ SeABank, 10.000 tỷ từ VietinBank hay 2.000 tỷ từ Liên Việt.Và mới đây nhất là 50.000 tỷ từ VNBC và các NH liên kết.

Đối với người mua nhà, NH cũng đang tích cực mở rộng các hoạt động cho vay thông qua nhiều gói tín dụng. Không chỉ cho vay mua căn hộ theo dự án, các NH còn đưa ra mức lãi suất ưu đãi cho khách hàng khi vay mua nhà đã được hình thành.

Vietcombank có gói cho vay BĐS thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay. VietinBank cũng công bố danh mục dự án BDS được vay ưu đãi từ nay đến hết tháng 10/2014. ACB cũng đang triển khai các gói cho vay BĐS, gồm: vay mua nhà - đất, vay xây dựng, sửa chữa nhà, vay mua căn hộ các dự án BĐS liên kết với ACB…

BIDV dành riêng gói tín dụng 3.000 tỷ đồng cho vay mua nhà với lãi suất từ 8% đến gần 11%/năm, áp dụng cho 6 tháng đầu tiên hoặc 12 tháng đầu tiên, thời gian thực hiện đến 30/6/2014. Nhiều NH khác, như Agribank, Sacombank, Ocean Bank, An Bình… cũng đang có các khoản vay với lãi suất ưu đãi dành cho khách mua nhà.  Và mới đây nhất là gói tín dụng liên kết bốn nhà từ VNBC.

Dù không còn công bố hoành tráng nhưng tín dụng cho BĐS vẫn đang vận động mạnh mẽ. Hàng chục ngàn tỷ vẫn đang được các NH dành cho BĐS. Với gói 50 ngàn tỷ mới đây từ VNBC cho thấy, BĐS đang được chuẩn bị một nguồn lực đang kể. Cũng cần biết rằng, con số hàng chục ngàn tỷ này đến với BĐS thông qua nhiều con đường và tất nhiên chủ thể hưởng lợi chinh của gói tín dụng đó không chỉ các ông chủ kinh doanh nhà đất mà là người mua nhà, đơn vị sản xuất vật liệu, thi công và dịch vụ BĐS...

Đa chủ thể và nhiều lợi ích

Một trong những giải pháp đòn bẩy tài chính cho BĐS được đánh giá cao là mô hình liên kết 4 “nhà” vừa được Ngân hàng xây dựng (VNCB) khởi xướng. Mô hình liên kết giữa nhà cung ứng vật liệu xây dựng - nhà băng - nhà thi công - nhà đầu tư dự án, tạo nên chuỗi liên kết nhằm mở thêm kênh tiếp cận, khơi thông dòng tiền vốn, “phá băng” BĐS. Trong đó, VNCB sẽ là NH tổ chức cho các NH người bán, cung cấp tín dụng cho các DN sản xuất vật liệu xây dựng.


Dù không phải là một gói ưu đãi nhưng cho vay thông qua mô hình này sẽ giúp cho NH kiểm soát được nguồn tiền, thúc đẩy tăng trưởng tín dụng và tránh được rủi ro. Khi khép kín chuỗi liên kết thì chủ đầu tư không thể sử dụng tiền đi vay để làm việc khác bởi khi giải ngân sẽ được thực hiện theo tiến độ và dòng tiền sẽ “chảy thẳng” vào nhà cung cấp vật liệu.

Nói như một chuyên gia tài chính, đây là cách khiến dòng tiền được vận động những không ra khỏi nhà băng. Nên rất dễ kiểm soát và an toàn.

Đối với DN có thể thực hiện các khoản vay mới cho dù còn khoản nợ cũ để hoàn thành các dự án dang dở. Từ đó mới đảm bảo tiến độ thực hiện của dự án và mới có cơ sở để xử lý hàng “tồn kho” tại những dự án BĐS dở dang. Hoàn thiện sớm đưa sản phẩm ra thị trường, giúp giảm thiểu BĐS tồn kho, nhà ở “đắp chiếu” gây tắc ngẽn nền kinh tế hiện nay.

Ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc VNBC nhấn mạnh, 50.000 tỷ tập trung vào chuỗi cung ứng và giải quyết ỗ trợ DN trong các dự án còn dở dang. Tốc độ giải ngân gói 50.000 tỷ đồng phụ thuộc vào 2 yếu tố chính: quá trình thẩm định của NH và tính khả thi của các dự án được giải ngân.

Vì thế, các NH, họ có thể hạn chế và tránh được tình trạng một chủ đầu tư hay một chủ dự án cùng một lúc đi vay vốn tại 3-4 NH. Với chương trình này, nguồn tiền không tung ra thị trường mà luân chuyển từ người mua đến tài khoản người bán theo tiến độ công trình. Do đó, nguồn vốn vay không lo bị chủ đầu tư dự án sử dụng sai mục đích.

Ông Đỗ Văn Quất, Phó Tổng Giám đốc của Tập đoàn Thiên Thanh, cho rằng không thể thiếu vai trò của nhà tổ chức. Bởi thông qua nhà tổ chức, chuỗi liên kết 4 nhà cùng với sàn giao dịch VLXD mới có thể đi vào hoạt động ổn định và hiệu quả.

Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia, ông Lê Xuân Nghĩa, cho rằng, mô hình này mang lại lợi ích thiết thực cho cả “4 nhà”. Song, quan trọng hơn, “3 nhà”: nhà đầu tư, nhà thầu và nhà cung ứng sẽ giảm được nợ xấu. Cũng cần lưu ý rằng, hiện nay nợ đọng xây dựng cơ bản của ngân sách là 90.000 tỷ đồng.

Đại diện Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, thị trường đang mất niềm tin bởi người mua nhà đã góp tiền vào dự án không dám “ném” tiền tiếp vì lo sợ tiền không dùng để xây nhà. Người thi công, nhà thầu dù có đầy đủ vật liệu nhưng vẫn lo lắng khi xây xong sẽ không được thanh toán. Còn nhà đầu tư thì sợ không được thanh toán mọi chi phí, ngân hàng lo khó thu hồi vốn. Với gói tín dụng 50.000 tỷ đồng liên kết “4 nhà” sẽ tạo nên niềm tin liên kết, gỡ nút thắt khó nhất cho BĐS hiện nay.