Thị trường địa ốc, tiền đang chờ dự án

Sau gói 30.000 tỷ đồng của Nhà nước, thị trường bất động sản (BĐS)  lại tiếp tục được “hứa hẹn” từ gói tín dụng thương mại 50.000 tỷ đồng và hàng loạt gói cho vay ưu đãi mà ngân hàng kết hợp với các chủ đầu tư dành cho người mua nhà. Theo ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Xây dựng Việt Nam (VNCB), tiền trên thị trường hiện không thiếu, chỉ thiếu dự án tốt để cho vay.

* Hiện lãi suất tiết kiệm đã được các ngân hàng đồng loạt giảm. Động thái này sẽ tác động như thế nào tới thị trường BĐS, thưa ông?

Tôi cho rằng, đây là một cơ hội tốt cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Khi lãi suất huy động giảm, cùng với việc các ngân hàng đang dư thừa vốn, chắc chắn lãi suất cho vay sẽ giảm và khi đó, nền kinh tế sẽ được lợi, trong đó có thị trường BĐS. Tuy nhiên, quan trọng nhất là khi kinh tế ổn định, DN có cơ hội tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp hơn, nên hiệu quả dự án khả thi hơn.

Hiện dù lãi suất giảm, nhưng người dân vẫn tiếp tục gửi tiết kiệm, bởi sự an toàn của nó so với các kênh khác như vàng, chứng khoán, ngoại tệ. Tuy nhiên, khi thấy tín hiệu thị trường BĐS phục hồi, dòng tiền tiết kiệm, chứng khoán và vàng nhiều khả năng sẽ chuyển hướng sang thị trường này, bởi đây là thị trường luôn có hiệu quả lợi nhuận cao, hấp dẫn nhà đầu tư.

* Trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đưa ra mô hình Ngân hàng tiết kiệm nhà ở, ông đánh giá thế nào về tính khả thi của mô hình này ở Việt Nam?

Cách đây 5 năm, một đoàn khoản sát của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Văn phòng Chính phủ, Hiệp hội BĐS đã nghiên cứu mô hình này tại Đức, Séc, Trung Quốc. Trong đó, mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở đã được áp dụng khá thành công ở Trung Quốc. Mô hình tạo thói quen tiết kiệm của người dân và có vay khoản tiền tương ứng để mua nhà. Cụ thể, nếu muốn mua nhà 2 tỷ đồng, thì người mua sẽ phải có lộ trình tiết kiệm 1 tỷ đồng trong 2 - 3 năm, lãi suất tiền gửi không đáng kể, nhưng ổn định. Ngày đạt được 1 tỷ đồng sẽ được vay 1 tỷ đồng còn lại, lãi suất không đáng kể, không thay đổi trong thời gian vay. Thực tế, Bộ Xây dựng đã đề xuất đưa vào thí điểm ở Hà Nội và TP. HCM và tôi cho rằng, mô hình này khả thi khi triển khai ở Việt Nam.

* Đó là vấn đề của tương lai, còn hiện tại, cũng có nhiều gói tín dụng cho BĐS với lãi suất ưu đãi, đặc biệt là gói tín dụng hỗ trợ nhà ở trị giá 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng, gói hỗ trợ này đã thất bại. Quan điểm của ông như thế nào?

Tôi cho rằng, đừng nhìn vào việc gói 30.000 tỷ đồng giải ngân bao nhiêu tiền để đánh giá, mà nên nhìn vào hiệu quả xã hội mà nó tạo ra là gì. Gói hỗ trợ này không phải dành cho thị trường chung, mà chỉ nhằm phục vụ cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Lộ trình cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp không thể tính bằng tháng hay năm, mà nhiều năm.

Dựa trên cách nhìn đó, tôi cho rằng, gói tín dụng này đã có những thành công bước đầu. Thứ nhất, đã lập lại mặt bằng giá đối với thị trường nhà ở thấp hơn trước đây, giúp cho nhiều người có cơ hội có nhà ở. Thứ hai, đã tạo ra cú huých, giúp các DN cơ cấu lại sản phẩm, tạo ra sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực của thị trường.

* Thế còn chuyển động của thị trường BĐS nói chung thì sao, thưa ông?

Rất nhiều tín hiệu cho thấy sự ấm dần lên. Bằng chứng là từ quý IV/2013, một số phân khúc nhà ở có giá hợp lý thanh khoản đã tăng lên, tồn kho giảm xuống, đặc biệt là tại Hà Nội và TP. HCM. Điều này đã được kiểm chứng với các đợt bung hàng của các DN từ quý IV/2013 và kết quả bán hàng rất tốt được công bố thời gian qua.

Tuy nhiên, khó khăn của thị trường vẫn chưa hết, nhiều DN BĐS, xây dựng, sản xuất - kinh doanh vật liệu xây dựng còn gặp khó khăn, nhất là vấn đề về vốn, vì vậy, Ngân hàng Xây dựng đã liên minh với các ngân hàng khác để triển khai gói tín dụng 50.000 tỷ đồng với mô hình liên kết 4 nhà. Thị trường đang ấm dần, có hiệu ứng từ gói 30.000 tỷ đồng vì thúc đẩy phân khúc nhà giá rẻ.

* Ông có thể nói rõ hơn về mô hình này?

Cấu trúc gói 4 nhà có 1 điểm quan trọng là có một ngân hàng cam kết bảo lãnh cho chủ đầu tư, DN thì các ngân hàng khác mới giải ngân cho vay. Tương tự như gói 30.000 tỷ đồng tạo hiệu ứng từ phân khúc nhà ở xã hội ra thị trường, gói tín dụng 50.000 tỷ đồng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa ra cả ngành xây dựng.

Tuy nhiên, điểm khác của gói 50.000 tỷ đồng là được triển khai bởi các ngân hàng thương mại, không phải gói hỗ trợ từ ngân sách, nên không có nhiều ràng buộc trong việc phê duyệt giải ngân. Dù vậy, để an toàn, đầu tiên, các ngân hàng cũng sẽ giải ngân vào phân khúc nhà xã hội, nhà ở có giá hợp lý, diện tích nhỏ, sau khi thị trường ổn định, hồi phục hơn sẽ triển khai sang các phân khúc khác. Ngoài ra, gói tín dụng này cũng được triển khai cho cả các dự án hạ tầng cơ sở, như vậy dự án đất nền liên quan đến hạ tầng cơ sở cũng sẽ có cơ hội đi lên.

Chúng tôi tin rằng, gói tín dụng này sẽ giúp các DN giải quyết bài toán về vốn, tạo công ăn việc làm, tìm được đầu ra cho sản phẩm, các dự án BĐS dở dang có cơ hội được tái khởi động, các dự án mới sẽ được triển khai, khi đó sẽ tạo được hiệu ứng domino, giúp phá băng BĐS tốt hơn. Tôi kỳ vọng, từ quý III hoặc quý IV/2014, thị trường BĐS sẽ sáng sủa hơn nữa.