Thị trường đang vượt tầm kiểm soát

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đã có tín hiệu phục hồi, nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập.

Biểu hiện đầu tiên, theo ông Cao Lại Quang, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, là giá hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. đây đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhu cầu nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

Theo kết quả khảo sát thực tế, giá nhà đất tại các đô thị lớn hiện quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, vượt quá xa giá trị thực của bất động sản; giá bất động sản biến động không đồng đều giữa các địa phương. Nếu thị trường bất động sản ở Hà Nội và TP.HCM có biến động mạnh, thì thị trường bất động sản tại các thành phố khác không có biến động đáng kể. Ngay cả sự biến động của thị trường bất động sản tại hai thành phố lớn này cũng khác nhau.

Ví dụ, ở khu vực Hà Nội tại thời điểm quý II/2010, giá đất nền tăng trung bình 30% so với tháng 12/2009, đặc biệt là tại khu vực phía Tây (quận Hà Đông, huyện Hoài Đức), giá căn hộ chung cư không tăng, nhưng vẫn đứng ở mức cao. Trong khi đó, ở cùng thời điểm, giá bất động sản tại TP.HCM hầu như không tăng, giao dịch chậm.

Một thực trạng đáng chú ý khác là, cơ cấu hàng hoá bất động sản còn bất cập. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt là thiếu loại hình nhà ở cho thuê (theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,5% tổng số nhà ở trong cả nước).

Một yếu tố khác được Bộ Xây dựng đánh giá là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản thiếu ổn định là tiến độ triển khai các dự án chậm, làm giảm khả năng cung hàng hóa cho thị trường. Điều này, theo TS. Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản, đã dẫn tới tình trạng “thị trường của người bán” trên thị trường địa ốc. Mặc dù cơ chế chính sách đã được tháo gỡ, thủ tục hành chính được đơn giản hóa và công khai, nhưng tốc độ triển khai các dự án bất động sản vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là khâu đền bù giải phóng mặt bằng diễn ra chậm, do chính sách liên tục thay đổi.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, diện tích nhà ở xây mới năm 2009 của toàn Thành phố chỉ đạt 4,05 triệu m2, thấp hơn nhiều so với bình quân 6 triệu m2/năm của năm 2007 và 2008. Tại Hà Nội, rất ít dự án khu đô thị mới có quy mô lớn được khởi công xây dựng trong năm, do phải rà soát lại khi triển khai lập đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng.

Một tồn tại khách quan khác được Bộ Xây dựng nhận định là hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện. Chuyên gia tài chính Trần Đại Lai cho rằng, thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng.

Điển hình là, trong quý I và đầu quý II/2009, cùng với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4%, một đợt tăng giá ngắn đã diễn ra tại Hà Nội và TP.HCM ít biến động. Đến quý III/2009, việc chờ đợi có tiếp tục gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ 4% lãi suất hay không, đã khiến thị trường bất động sản gần như không có biến động về giao dịch và giá cả. Quý IV/2009, một số phân khúc thị trường bất động sản tại Hà Nội lại có biến động, nhưng không lớn, do không có tín hiệu hỗ trợ từ hệ thống ngân hàng.

Đến quý III/2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đình trệ về giao dịch. Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31/7/2010 tăng trưởng âm 2,35% so với tăng trưởng 10,2% của cả năm 2009; dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm 2009. Mặt khác, lãi suất cho vay ở mức cao, đa số ngân hàng đang áp dụng lãi suất 13%/năm, hoặc cao hơn. Điều này cũng cho thấy, nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép, thì khó có thể tạo dựng được một thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Ngoài những nguyên nhân trên, Bộ Xây dựng cũng thẳng thắn thừa nhận, hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập; hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất. Mô hình tổ chức quản lý và năng lực của cán bộ trong lĩnh vực bất động sản và thị trường bất động sản từ Trung ương đến địa phương còn bất cập trước yêu cầu bức xúc của thực tiễn. Hiệu lực của bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường còn hạn chế, chưa phát huy vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản. Đặc biệt, khi thị trường bất động sản có biến động lớn, Nhà nước chưa thể hiện được vai trò điều tiết, bình ổn thị trường.

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư