Thị trường bất động sản trên đà hồi phục mạnh mẽ

Đà phục hồi của thị trường từ cuối năm 2013 cộng với giá nhà đất đang trở về mức giá trị thực, các dự án đang dần hoàn thiện cơ sở hạ tầng, chính sách hậu mãi hấp dẫn… là những yếu tố giúp thị trường bất động sản “tăng nhiệt” và có sức thu hút với các nhà đầu tư.

Tại cuộc họp báo mới đây tại Hà Nội, Giám đốc Điều hành CBRE - ông Richard Leech cho rằng, thị trường bất động sản quý I/2014 đã có nhiều dấu hiệu tích cực, niềm tin vào thị trường đang hồi phục và hứa hẹn kênh đầu tư hấp dẫn trong tương lai.

Thị trường Hà Nội chuyển động tích cực

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận những tín hiệu chuyển động tích cực. Số lượng căn hộ dần hoàn thiện tăng dần, cho thấy, thị trường đang trong đà hồi phục, bởi hoạt động chào bán diễn ra sôi động hơn so với đầu năm 2013.

Tuần vừa qua, thị trường tiếp tục ghi nhận đợt chào bán căn hộ Discovery Complex, 302 Cầu Giấy, do Liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 thực hiện. Dự án được xây dựng trên khu đất có diện tích 10.200m2 và giai đoạn hai dự kiến mở rộng thêm 6.800m2. Discovery Complex bao gồm một tòa tháp văn phòng 38 tầng và một tòa tháp căn hộ 54 tầng cung cấp hơn 45.000m2 sàn văn phòng cho thuê và 500 căn hộ cao cấp; tám tầng trung tâm thương mại. Các căn hộ Discovery Complex có giá bán khoảng 28,3 triệu đồng/m2 , thanh toán tám đợt theo tiến độ.

Đánh giá về diễn biến thị trường trong thời gian gần đây, đại diện nhiều sàn giao dịch đều cho biết, giá căn hộ có tăng hơn một chút so với trước, bởi các chủ đầu tư đã điều chỉnh cách tính diện tích theo thông thủy (không bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong nhà...) thực hiện theo Thông tư 03/2014 của Bộ Xây dựng (cách tính cũ áp dụng Thông tư 16/2010 là theo tim tường), tuy nhiên, thực tế giá trị căn hộ vẫn không đổi.

Một chủ đầu tư phân tích: "Cách tính theo thông thủy khiến diện tích bán căn hộ bị giảm đi khoảng 3 - 4%, do đó, chủ đầu tư sẽ tăng giá bán trên mỗi mét vuông để bảo đảm lợi nhuận thu về. Vì thế mới nói giá trị căn hộ vẫn không có gì thay đổi". Thực tế, từ ngày 17/3, chủ đầu tư dự án Nam Đô Complex (Q.Hoàng Mai) đã điều chỉnh tăng giá bán căn hộ từ 5 - 6%.

Về tổng quan thị trường, kết quả khảo sát của Cty CBRE Việt Nam công bố ngày 02/4 cho thấy, 3 tháng đầu năm, thị trường nhà ở, căn hộ tiếp tục chứng kiến hoạt động chào bán thận trọng với 1.540 căn từ bốn dự án, giảm 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, số lượng căn hộ hoàn thiện lại tăng đáng kể, đạt 2.716 căn, tăng khoảng 33% so cùng kỳ. Hoạt động chào bán diễn ra khá sôi động, với 6/10 dự án được tung ra thị trường, tương ứng gần 700 căn. "Thực tế này cho thấy các chủ đầu tư vẫn đang "miệt mài" tập trung vào việc giải quyết hàng tồn kho hơn là tung sản phẩm mới.

Giá chào bán là diễn biến nổi bật nhất trong quý I/2014, khi có mức tăng khoảng 1,1% so với cuối 2013 và là lần tăng đầu tiên sau 11 quý giảm liên tiếp. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn tập trung chủ yếu ở các dự án đã hoàn thiện, đầy đủ hạ tầng, tiện ích", chuyên gia CBRE nhận xét.

Kết quả khảo sát cũng cho thấy, sự giảm giá căn hộ đã chững lại. Các dự án trung cấp đã hoàn thiện, một số dự án cao cấp, có mức giá xoay quanh 30 triệu đồng/m 2 vẫn có thanh khoản. Đối với phân khúc biệt thự, liền kề, đáng chú ý là có một số dự án đã được chủ đầu tư giảm giá mạnh, ngang bằng hoặc thấp hơn đất thổ cư, căn hộ chung cư tại khu vực lân cận như Ao Sào (Q.Hoàng Mai) chỉ 20 triệu đồng/m2 , Đại Thanh (Thanh Trì) khoảng 26 triệu đồng/m2 , Tân Tây Đô (Đan Phượng) là 13 triệu đồng/m2 ...

Giám đốc điều hành CBRE Richard Leech dự báo: Về giá bán có hai xu hướng khác biệt, mức tăng nhẹ khoảng 7% đối với các dự án đã và đang hoàn thiện tại Hà Đông, Từ Liêm, trong khi các khu vực xa hơn như Mê Linh, Quốc Oai, giá tiếp tục xu hướng giảm.

Có thể, tới đây, phân khúc căn hộ chung cư sẽ chứng kiến một đợt điều chỉnh giá của nhiều chủ đầu tư dự án, thanh khoản tại một số dự án sẽ tăng khi điều kiện cho vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dần được nới lỏng, song khó có khả năng xảy ra... cơn sốt.

Sôi động thị trường TP HCM

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2014 tại TP HCM của Cty Savills Việt Nam công bố ngày 7/4, thị trường những tháng đầu năm có những bước chuyển biến tích cực, nhất là ở phân khúc căn hộ, đất nền.

Cụ thể, trong quý I/2014, thành phố có 8 dự án mới được chào bán và có 4 dự án tung thêm sản phẩm ra ngoài thị trường, với 2.800 căn hộ. Theo Savills Việt Nam, đây là con số cao nhất cả về số lượng giao dịch và tăng trưởng theo năm của quý đầu năm trong vòng 3 năm trở lại đây.

Đối với phân khúc căn hộ, theo báo cáo của cả hai Cty nghiên cứu thị trường là Cty CBRE và Savills, có điểm sáng khá bất ngờ trong quý I, giao dịch phân khúc căn hộ tăng trở lại trong đó dự án hạng C chiếm 70% số lượng giao dịch. Đây là lần đầu tiên trong 11 quý liên tiếp, giao dịch căn hộ bật tăng.

Nguyên nhân được cho là do lãi suất huy động giảm trong thời gian vừa qua, khoảng cách giữa lãi suất và tỉ lệ lợi nhuận thuê nhà đã giảm. Trong đó, nhiều nhà đầu tư đã chuyển xu hướng mua căn hộ để cho thuê lại.

Những dự án có tiến độ xây dựng tốt hoặc được phát triển bởi các chủ đầu tư có danh tiếng đã nhận được nhiều sự quan tâm từ người mua và làm tăng thanh khoản của thị trường.

Nhờ những tín hiệu tích cực của nền kinh tế, các gói tín dụng hỗ trợ thị trường cùng các chính sách kích cầu, các thông tư, nghị định… đã giúp doanh số bán hàng tăng 9,8% so với quý trước và 92,2% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, lần đầu tiên sau nhiều quý, thị trường lại sôi động khi chủ đầu tư ồ ạt tung dự án mới.

“Hiện chủ đầu tư thường giới thiệu các dự án trước một tháng đến hai tháng trước khi chào bán chính thức. Động thái này nhằm mục đính tiếp thị cho dự án và thăm dò phản ứng của thị trường. Một số dự án tiêu biểu bao gồm: Galaxy 9, Hưng Ngân Garden và Topaz Garden”, bà Dương Thùy Dung, Trưởng phòng Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết.

Ông Trương An Dương, Giám đốc nghiệp vụ bộ phận Kinh doanh và Tư vấn Cty Savills Việt Nam, cũng cho rằng do lãi suất huy động giảm trong thời gian vừa qua, khoảng cách giữa lãi suất và tỷ lệ lợi nhuận thuê nhà đã giảm, việc mua căn hộ với mục đích cho thuê nay trở thành lựa chọn đầu tư hấp dẫn.

Những dự án có tiến độ xây dựng tốt hoặc được phát triển bởi các chủ đầu tư có danh tiếng đã nhận được nhiều sự quan tâm từ người mua. Phương án thanh toán linh hoạt, đặc biệt ở các dự án gần hoàn thành cũng góp phần hấp dẫn người mua và tăng thanh khoản của thị trường.

Dự kiến, trong những quý tới, nguồn cung của TP HCM dự kiến có thêm hơn 1.700 căn hộ.

Không chỉ căn hộ, mức giao dịch đất nền trong những tháng đầu năm cũng khá tốt. Bởi do lượng hàng ít nên giao dịch của phân khúc đất nền tăng mạnh, tăng 31% so với quý trước và tăng 322% so với năm 2013. Được biết, hiện tổng nguồn cung thị trường sơ cấp vào khoảng 1.230 nền. Hiện quận 8 đóng góp nguồn cung đất nền lớn nhất.

Chị Nguyễn Thị Phượng, một khách hàng tại Q.Tân Phú chia sẻ, lúc đầu gia đình chị dự tính mua một căn hộ chung cư nhưng sau thấy nhiều dự án đất nền có sẵn nhà và sổ đỏ, vị trí đẹp mà giá cũng khoảng 1,5 – 2 tỷ/căn nên chị quyết định chuyển sang mua đất nền.

“Gia đình tôi có nhu cầu ở thực chứ không phải để đầu tư nên tôi chỉ tìm mua các dự án uy tín, có quy hoạch hợp lý để tiện cho sinh hoạt sau này. Lúc đầu cũng đắn đo nhưng thấy giá cả hiện tại đã khá mềm và chủ đầu tư có chính sách hỗ trợ thanh toán khá tốt nên quyết định mua luôn”, chị Phượng chia sẻ.

Nói về sức hút của hạng mục đất nền, ông Trần Thanh Nam, Phó giám đốc Cty CP Bất động sản Sao Việt nhận định: Đối với người có nhu cầu đầu tư, phân khúc đất nền chắc chắn sẽ sinh lời trong tương lai, giá đất nền thường ổn định và có nhiều tiềm năng phát triển dài hạn nhờ quy hoạch giao thông, cơ sở hạ tầng mà vị trí dự án có được.

Thị trường Đà Nẵng nhộn nhịp

Mới bước vào những tháng đầu năm, nhưng thị trường giao dịch Đà Nẵng đã chứng kiến một sự sôi động hiếm thấy trong suốt mấy năm qua. Số lượng các dự án giao dịch thành công tăng lên ngày một, báo hiệu một mùa vụ “tươi tốt” của thị trường.

Ở mảng đất nền đô thị, đất nền giá rẻ vẫn là phân khúc có sức hút lớn nhất, giao dịch tốt nhất. Ông Trần Ngọc Thành, Tổng giám Đốc Cty CP Đất Xanh miền Trung cho biết, chỉ tính từ đầu năm đến nay, Đất xanh đã giao dịch thành công 70 sản phẩm đất nền Nam Đà Nẵng, với giá khoảng 200 - 250 triệu đồng/lô, tăng gần 100% so với cùng kỳ năm 2013.

Quý I/2014, Đất Xanh Miền Trung đã bán thành công 2 dự án gồm 90 nền dự án đô thị số 3 trong tháng 1 và 2; 100 nền thuộc dự án KĐT Ngân Câu, Ngân Giang trong tháng 3. Dự án KĐT Nam cầu Nguyễn Tri Phương của Sun Group cũng bán được khoảng 200 nền thuộc giai đoạn 2, với mức giá 450 triệu/nền.

Nhiều dự án giá rẻ khác cũng có thanh khoản tốt, giao dịch khả quan như dự án Nam Cầu Nguyễn Tri Phương (từ 380 triệu/nền), dự án phía Nam Đà Nẵng (210 triệu/nền), dự án Phước Lý (350 triệu/nền)…

Nhận định về sự nhộn nhịp “bất ngờ” của thị trường, ông Nguyễn Anh Tấn, Giám đốc Cty Sunland cho biết, nhiều chính sách vĩ mô bắt đầu có hiệu lực từ năm 2014, cộng với nguồn vốn tín dụng giá rẻ của các ngân hàng bắt đầu “mở van” cho khách hàng mua nhà chính là liều thuốc kích thích thị trường bất động sản khởi sắc trong năm 2014.

Các dự án cũng có dấu hiệu tăng nhẹ về giá bán, khoảng 3 – 5% so với năm 2013. Một số dự án đang giao dịch ngoài thị trường tăng khoảng 200.000 đồng/m2 so với giá các sàn giao dịch bán ra trước đây.

Khách hàng chủ yếu tại các dự án hiện vẫn là những người có nhu cầu thực, mua nền đất xây nhà ở hoặc để dành cho con cháu. Đây chính là một tín hiệu tốt cho thấy thị trường đã có sự chuyển dịch rõ rệt với sự tham gia đông đảo của người mua thực.

Bên cạnh phân khúc đất nền, thị trường bất động sản du lịch ven biển Đà Nẵng cũng đã có những khởi sắc ấn tượng. Thời gian gần đây nhiều nhà đầu tư tiếp tục rót vốn vào phân khúc này. Trong đó, đáng chú ý là các dự án như khu phức hợp Fussion Salter; resort P&I Đà Nẵng; Khu du lịch Bến thành – Non Nước…

Lượng khách tìm thuê khách sạn trong những tháng đầu năm 2014 cũng tăng đột biến. Công suất buồng phòng ở một số resort ven biển đã đạt mức 90 – 100%.

Theo các chuyên gia, có 80% người mua đất nền ở Đà Nẵng, đến từ Hà Nội. Anh Vũ Thế Cường, một nhân viên môi giới đất ở Q.Ngũ Hành Sơn cho biết, các nhà đầu tư Hà Nội mua bán nhanh, sòng phẳng, và họ rất thích khu vực ven biển. Dịp lễ 30/4 – 1/5 là thời điểm mà người Hà Nội đổ xô vào Đà Nẵng nghỉ ngơi, tắm biển, du lịch… đồng thời tìm mua nhà đất.

Anh Trần Ngọc Thái, trưởng nhóm kinh doanh Cty Đất Xanh Miền Trung cũng nhận xét: “Nhà đầu tư Hà Nội rất hào hứng với thị trường bất động sản Đà Nẵng bởi hạ tầng đô thị vùng quy hoạch tốt, gần trung tâm, giá rẻ. Vì vậy, trong năm 2014, thị trường Đà Nẵng báo hiệu sẽ thu hút được sự quan tâm và đầu tư trở lại của khách hàng miền Bắc và miền Nam”.

Để duy trì sự sôi động của thị trường bất động sản Đà Nẵng trong thời gian tới một cách đúng hướng, ông Võ Văn Cường, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Đà Nẵng lưu ý: “Đà Nẵng cần những chính sách cụ thể để hỗ trợ doanh nghiệp, tiếp tục có những chính sách tạo điều kiện cho người tiêu dùng mua nhà để ở… Về phía các chủ đầu tư, muốn tồn tại và vượt qua khủng hoảng thì việc điều chính hướng kinh doanh, lựa chọn phân khúc đầu tư, đối tượng khách hàng để thích nghi với sự thay đổi khắc nghiệt của thị trường là điều rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay”.