Thị trường bất động sản: Niềm vui phía trước

Thị trường bất động sản bắt đầu đi lên. Năm 2014  là một năm hứa hẹn thị trường được kế thừa đồng loạt các hệ thống về văn bản pháp luật để điều tiết thị trường bất động sản. Đó là nhận định của giới chuyên gia ngành bất động sản tại buổi Tọa đàm trực tuyến "Thị trường bất động sản năm 2014: Cơ hội từ chính sách” diễn ra sáng hôm qua (23-4).

Giao dịch nóng dần

Đề cập tới tốc độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng còn chậm, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, có nhiều nguyên nhân như DN không đủ hàng để bán, tốc độ cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ chậm, chậm thực hiện ban hành quy định người mua được thế chấp chính căn hộ mua để vay vốn… "Thời gian tới, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ TNMT, NHNN sắp ban hành thông tư về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, cùng với đó, Bộ Xây dựng đang kiến nghị Chính phủ cho phép điều chỉnh sửa đổi một số quy định có liên quan đến gói tín dụng này. Nếu đề xuất được thông qua, việc giải ngân sẽ tốt hơn” – ông Hà khẳng định.

Con số thống kê cho biết, số liệu tồn kho bất động sản đến ngày 31-12-2013 với các tháng trước cho thấy giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc đã giảm dần từ tháng 3/2013 (giảm trên 26%). Lượng tồn kho căn hộ chung cư giảm khá nhiều, đặc biệt là chung cư có diện tích nhỏ. Tại buổi tọa đàm, hầu hết các ý kiến đều cho rằng, thị trường bất động sản năm 2014 sẽ có chuyển biến theo hướng tích cực, trong đó thị trường sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2; các dự án căn hộ, trung và cao cấp đã xong phần thô đang hoàn thiện, có vị trí thuận lợi cũng sẽ có giao dịch tốt hơn.

Đặc biệt, giao dịch bất động sản tại hai đầu tàu Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh những tháng đầu năm 2014 tuy chưa thực sự nóng, song cũng đủ để làm "mồi kích” làm tan băng thị trường bất động sản. Cụ thể, theo ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, từ đầu năm đến nay, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 2.300 giao dịch thành công. Chỉ tính riêng quý I có trên 1.500 giao dịch, gấp gần 2 lần so với cùng kỳ năm 2013. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP. cho biết, nguồn cung hàng hóa nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay khá lớn và có nhiều sản phẩm nhà ở đã xây xong, sẵn sàng bàn giao cho khách hàng. Một số dự án tạm ngừng trước đây cũng đang được mở bán trở lại.

Như vậy, nhìn toàn cảnh bức tranh bất động sản những tháng đầu năm 2014 có thể thấy, giao dịch trên thị trường bắt đầu được hâm nóng và chủ yếu tập trung vào phân khúc bình dân. Với những biểu hiện nói trên, cùng với những chính sách, nguồn tín dụng đang được các nhà quản lý đưa ra nhằm vực dậy thị trường, giới chuyên gia khẳng định: Thị trường bất động sản đã bắt đầu đi lên!

Gói 30.000 tỷ không thất bại

Khẳng định thêm về sự khởi sắc này, ông Phan Thành Mai - Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng Việt Nam cho biết: Trong thời gian qua, có nhiều tín hiệu vui từ thị trường, trong đó phải kể đến các giải pháp tài chính từ phía ngân hàng, cụ thể là gói 30 nghìn tỷ và gói 50 nghìn tỷ.

Thời gian qua, trong dư luận có nhiều ý kiến liên quan đến hai gói tín dụng này. Đặc biệt, không ít nghi vấn được đặt ra rằng: Gói 30.000 tỷ gần như nhận hai chữ "thất bại” khi đến nay mới giải ngân được khoảng 4%, tại sao ngân hàng lại sinh thêm gói 50.000 tỷ?

Giải tỏa nghi vấn này, ông Phan Thành Mai cho hay: Đây là hai gói hoàn toàn khác biệt. Khác biệt ở chỗ: Gói 30 nghìn tỷ ưu đãi nhằm vào các sản phẩm nhà ở xã hội  và là chương trình của Chính phủ. Có 5 Ngân hàng thương mại Nhà nước được giải ngân, được tái cấp vốn 100% với lãi suất ưu đãi. Tuy tốc độ giải ngân chưa được như kỳ vọng, song cần khẳng định rằng, gói này đang tạo ra những hiệu ứng nhất định. Cụ thể, thị trường đang hình thành thị phần nhà ở xã hội đúng với khả năng mua nhà của người dân. Bên cạnh đó, gói tín dụng này góp phần kéo giá thành nhà ở xuống thấp, tạo cú hích đầu tiên và là đòn bẩy để thị trường phá băng.

Trong khi đó, gói 50 nghìn tỉ là gói tín dụng thương mại trong sản xuất. Với những đặc điểm riêng gói 50 nghìn tỷ sẽ tạo ra hiệu ứng lớn khi nguồn vốn lớn tung ra thị trường, nhắm vào các dự án đang dở dang” – ông Phan Thành Mai khẳng định và nhấn mạnh: Hai gói tín dụng rõ ràng có sự khác biệt và có hiệu ứng thực tế đối với thị trường.
 

Đồng tình với đánh giá của ông Phan Thành Mai, ông Nguyễn Hữu Cường cũng đưa ra nhận định, không nên chỉ nhìn vào tốc độ giải ngân chậm mà đánh giá rằng gói tín dụng thất bại, cần phải nhìn vào sự đóng góp của gói này đã làm cho nền kinh tế khôi phục mạnh mẽ từ quý II-2013. "Rõ ràng, nếu không có sự hỗ trợ của Chính phủ, thị trường không thể có phân khúc nhà ở trên dưới 20 triệu để bán. Và, nếu gói tín dụng không được đưa ra đúng lúc thì không chỉ có 61.000 DN đóng cửa, giải thể mà còn hàng triệu người thất nghiệp và hàng ngàn dự án nhà ở đắp chiếu” – ông Cường nhấn mạnh.

Kịch bản nào cho 2014?

Nhận định về hướng đi của thị trường bất động sản năm 2014 và thời gian tiếp sau, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, thị trường đang diễn biến theo chiều hướng chạm đáy rồi phục hồi dần. Năm 2014 sẽ vẫn là một năm có nhiều thử thách. Sự phục hồi sẽ diễn ra cục bộ trên từng mảng thay vì đồng loạt. Đối với phân khúc thương mại/cho thuê, cung và cầu sẽ vẫn còn nhiều vấn đề. Với phân khúc nhà ở để bán, các sản phẩm giá bình dân và trung cấp sẽ có sự cải thiện.

Bên cạnh đó, dù còn nhiều tranh cãi, song việc nới lỏng điều kiện sở hữu nhà cho Việt kiều và người nước ngoài chắc chắn sẽ mang lại lợi ích cho sự phát triển của thị trường. 

Liên quan đến vấn đề giá cả, lâu nay, giá nhà ở Việt Nam vẫn được cho là cao nhất thế giới và hoàn toàn không phù hợp với thu nhập, mức sống của người dân. Nhận định về vấn đề này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group cho biết, giá bất động sản tại Việt Nam không quá cao, thậm chí còn thấp hơn so với nhiều nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore... Theo ông Hưng, giá bất động sản cao là do tính trong sự so sánh với mức thu nhập của người dân. 

Còn theo ông Nguyễn Hữu Cường, một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản lên là do chính sách đất đai. Chính quyền địa phương, Bộ Tài chính, cơ quan thuế… có quyền quản lý quỹ đất và định giá đối với đất thì có nhiều lý do để tăng nguồn thu liên quan đến đất. Bởi vậy, vị chuyên gia này cho rằng, trong những giải pháp sắp tới, cần sự thay đổi để giúp DN gỡ bỏ rào cản hành chính, thể chế hóa cụ thể về công tác giải phóng mặt bằng. Điều này sẽ góp phần tạo sự công bằng, minh bạch, đồng thời tạo ra ngân sách, hạn chế được việc tăng giá bất động sản.

Đối với câu hỏi: Thời gian tới, liệu giá nhà có giảm tiếp không, ông Phạm Thanh Hưng dự báo, ở các khu vực trung tâm do có khả năng đưa vào sử dụng được ngay, nguồn cung hạn chế, lại có sự tham gia của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn nên giá bất động sản sẽ tăng khoảng 5-7%. Với những dự án ngoài vành đai 3, vành đai 4 do cơ sở hạ tầng hạn chế, khoảng cách xa, đà giảm giá sẽ vẫn tiếp diễn.