Thị trường bất động sản đã chạm đáy và ấm dần lên

Những tháng cuối năm 2013 và đầu năm 2014 khả năng thanh khoản được cải thiện, số lượng giao dịch thành công tăng cao.

Bên cạnh đó là sự xuất hiện giá chênh, tăng giá bán... Thị trường bất động sản đang dần khởi sắc.

Xu hướng phục hồi của thị trường

Năm 2013, thị trường bất động sản có chuyển biến với hai thái cực rõ ràng và trái ngược nhau. Nửa đầu năm thị trường vẫn còn “chìm” trong màu tối, hiện tượng chào bán và thi công ở các dự án gần như đình trệ. Tuy nhiên, đến giữa năm thì thị trường đã có những chuyển động, đặc biệt là vào quý IV/2013.

Vào thời điểm đó đã xuất hiện những nhận định khác nhau về thị trường, có quan điểm cho rằng thị trường vẫn còn khó khăn, chưa khởi sắc nhưng cũng đã có nhiều quan điểm thị trường bất động sản đã ở “vùng đáy”.

Lạc quan hơn về thị trường Quỹ đầu tư Bản Việt nhận định “thị trường đã chạm đáy, dư địa để giảm giá bán không còn nhiều, và đây cũng là thời điểm bất động sản có thể là kênh đầu tư tốt”, dấu hiệu mà quỹ đầu tư này đưa ra là 3 quý liên tiếp giao dịch tăng lên, lượng tồn kho giảm.

Cũng đã khá nhiều lần tại các hội nghị, hội thảo chuyên ngành, các cuộc làm việc với các Tập đoàn lớn quốc tế quan tâm đến lĩnh vực bất động sản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đều nhận định “ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đã chạm đáy và ấm dần lên”.

Có 4 dấu hiệu mà Thứ trưởng Nam đưa ra để chứng minh điều này, (i) giá bất động sản đã giảm liên tục 4 năm qua (trung bình 20-30%, thậm chí có dự án, khu vực lên tới 50% -Báo cáo của Bộ Xây dựng 2013), (ii) thanh khoản liên tục tăng qua các quý, quý IV tăng gấp 1,5 lần quý III, tăng gấp 2 lần quý II, (iii) các khoản tín dụng cho vay BĐS tăng lên, (iv) các loại thuế liên quan BĐS cũng tăng lên.

Cũng có những quan điểm nhận xét, nói là thị trường bất động sản “chạm đáy” hay chưa đều là cảm tính, cảm nhận của mỗi cá nhân, chứ chưa có công cụ nào để đo thị trường một cách chính xác.

Như vậy, việc xác định thị trường bất động sản đã “chạm đáy” chưa, đã thực sự phục hồi chưa luôn là vấn đề được cả cơ quan quản lý, chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư bất động sản, và đặc biệt là người dân rất quan tâm hiện nay.

Mặc dù có nhiều quan điểm trái ngược nhau nhưng qua khảo sát đa số các quan điểm đều cho rằng thị trường bất động sản đang phục hồi, ấm dần lên.

Trên thực tế, điều này cũng được chứng minh khá rõ ràng từ yếu tố giao dịch thành công trên thị trường tăng lên khá mạnh trong những tháng cuối 2013 và đầu 2014. Trong một khảo sát thực tế tại khoảng 20 sàn bất động sản lớn ở Hà Nội cho thấy, có khoảng trên 5000 căn hộ được giao dịch thành công trong năm 2013 (con số này chưa kể đến nhiều dự án khác chủ đầu tư tự bán như hàng nghìn căn hộ của dự án Kim Văn Kim Lũ, Đại Thanh, dự án Mandarin Garden…).

Bên cạnh đó, thống kê của liên minh sàn bất động sản G5 cho thấy, năm 2013 họ phân phối thành công gần 1.500 căn hộ, và số lượng căn hộ giao dịch qua các quý đều tăng lên. Theo nhận định thị trường 2014 của G5 thì thị trường sẽ tốt hơn và họ kỳ vọng sẽ bán thành công từ 2.000-2.500 căn trong năm nay.

Ngoài ra, sự xuất hiện “tiền chênh” hay thông tin tăng giá bán căn hộ diễn ra ở một số dự án trong thời gian gần đây cũng đang là những dấu hiệu cho thấy, thị trường BĐS khả quan hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái.

Một số dự án tăng giá bán như Thăng Long Number One đến nay đã tăng 9%, liền kề Xuân Phương tăng 3%, ông chủ Hòa Bình Green City cho biết sẽ tăng ít nhất 10%, và nhiều dự án khác đã đi vào hoàn thiện giao dịch tốt như Times City, Royal City… Giao dịch thứ cấp ở một vài dự án cũng đã xuất hiện “tiền chênh” như Mandarin Garden khoảng 300-500 triệu đồng mỗi căn, Kim Văn Kim Lũ từ vài chục triệu đồng đến cả trăm triệu đồng mỗi căn…

Như vậy, có thể nhận thấy từ nhận định của các chuyên gia và thực tiễn thị trường đang chứng minh, xu hướng phục hồi của thị trường bất động sản ngày càng rõ nét hơn, và điều này sẽ trở nên rõ ràng hơn trong thời gian tới.

Khách ngoại tỉnh đổ về Hà Nội mua nhà

Theo thông tin từ Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), từ đầu năm nay lượng khách hàng ngoại tỉnh đã đổ xô về Hà Nội để mua nhà khá đông, chiếm khoảng 50%. Điều này cho thấy tiềm năng của nhóm khách hàng này đối với thị trường bất động sản Hà Nội.

Sau hơn 2 năm giảm giá mạnh, giá bất động sản Hà Nội hiện đang ở mức rất thấp và đây là cơ hội tốt cho người mua nhà để ở thực. Trong khi giới đầu tư vẫn khoanh tay đứng nhìn thị trường rớt giá thì nhiều ngườ dân ở các tỉnh có tiềm lực tài chính lại lựa chọn thời điểm này để mua nhà.

Theo nhiều văn phòng nhà đất, hầu hết khách hàng đều chỉ hỏi mua nhà tại những dự án đã xây dựng xong và có nhà để ở. Còn những dự án đang nằm trên giấy hoặc đang bắt đầu xây dựng gần như không có người hỏi mua.

Anh Dương Sơn Hà (Hà Tĩnh) cho biết, sau một thời gian tìm kiếm rất nhiều dự án, anh đã chọn mua được căn hộ rộng hơn 100m2 tại dự án Times City (Hà Nội). Lý do anh lựa chọn mua dự án Times City là bởi dự án này đã hoàn thành và bàn giao nhà cho khách hàng vào ở ngay.

Ngoài ra, theo đánh giá của anh Hà, Times City là một quần thể chung cư có một không

gian sống, chất lượng sống tốt. Ở đây có cả chỗ chơi cho các cháu thiếu nhi, bể bơi, rèn luyện sức khỏe, có đầy đủ sân tennis và quần vợt, lại còn có cả bệnh viện.

“Trước khi mình mua dự án này, cũng có rất nhiều chủ đầu tư mời chào tuy nhiên qua tìm hiểu thì toàn dự án trên giấy hoặc chưa biết đến khi nào mới kết thúc việc xây dựng. Tôi rút kinh nhiệm, một số bạn bè của tôi đã mua dự án từ nhiều năm nay nhưng bây giờ vẫn chưa thể nhận nhà, có trường hợp chủ đầu tư còn bỏ trốn”, anh Sơn cho biết thêm.

Bác Nam (một khách hàng mua dự án Hòa Phát) cho biết, tâm lý chung của những người mua nhà ngoại tỉnh là họ rất khó kiểm soát được tiến độ, chất lượng công trình. Chính vì vậy, khách hàng thích lựa chọn những dự án hoàn thành.

“Giờ có nhiều lựa chọn, nên tôi tìm mua dự án đã có sản phẩm thực mình mới biết được chất lượng đó như thế nào. Hơn nữa, khi mua cũng tìm dự án có không gian sống đặc biệt giao thông thuận lợi”, bác Nam cho biết.

Trước làn sóng xuống tiền của khách ngoại tỉnh, giới bất động sản nhận định, lượng khách sẽ còn tiếp tục tăng trong quý tới và là cứu cánh cho thị trường. Nắm bắt được tiềm năng này, nhiều dự án bất động sản Hà Nội đã cất công đổ quân về các tỉnh tiếp thị. Một số chủ đầu tư chia sẻ, họ đã thành công từ cách bán hàng này với số đơn đặt mua khá lớn.

Khách hàng chịu chi tiền với "nhà sẵn có"

Theo số liệu thống kê của CBRE, tại Hà Nội, tỉ lệ tiêu thụ căn hộ cao cấp cuối năm 2013 đã tăng đáng kể so với 6 tháng đầu năm, thanh khoản của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2013 tăng gấp 2 lần. Bước sang năm 2014, thị trường bất động sản được đánh giá là sôi động nhất trong suốt thời gian khủng hoảng vừa qua.

Tại Hà Nội, các dự án đang được khách hàng quan tâm là Times City, Royal City, Thăng Long Number One, Star City Lê Văn Lương của Ocean Group... Đây đều là những dự án đang giao nhà, hoặc sắp giao nhà, có tỉ lệ giao dịch thành công khoảng 90%.

Giá chào bán trung bình cho căn hộ hạng A là trên 50 triệu đồng/m2; hạng B có giá khoảng 30 triệu đồng/m2 và khoảng 16 triệu đồng/m2 cho căn hộ hạng C; trong đó căn hộ hạng B và hạng C tiếp tục bán tốt: Khoảng 23% căn hộ hạng B, 25% căn hộ hạng C được bán ra.

Bên cạnh giải pháp, chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản của Chính phủ, những tín hiệu khả quan này cũng đến từ sự nỗ lực của chính các nghiệp bất động sản. Nhiều chủ đầu tư đã nghiêm tục thực hiện đúng cam kết về chất lượng và tiến độ, áp dụng các chính sách ưu đãi cho khách hàng, đồng thời cùng ngân hàng đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ vốn vay và lãi suất cho vay cho khách hàng có nhu cầu mua nhà, góp phần nâng cao khả năng thanh khoản.

Tuy nhiên, làn sóng phục hồi không “rải đều” khắp thị trường. Không ít dự án vẫn trong tình trạng “đắp chiếu” dù chủ đầu tư đưa ra các mức giá rất hấp dẫn kèm nhiều chính sách ưu đãi, tặng quà...

Lý do khách hàng không dám “xuống tiền” bởi không dám tin vào khả năng hoàn thành dự án của chủ đầu tư. Trong khi đó, như cực nam châm có lực hút lớn, các dự án ở vị trí thuận tiện, đã hoàn thành hạ tầng cơ sở, đã hoặc chuẩn bị giao nhà, có chủ đầu tư uy tín lại được nhiều khách hàng quan tâm và chọn mua dù giá không phải rẻ. Những dự án điển hình đã đi vào hoàn thiện có giao dịch tốt phải kể đến như: Times City, Royal City, Mandarin Garden, Nam Đô, Platinum...

Thậm chí, nhiều khách hàng đã chấp nhận trả một khoản “tiền chênh” để có thể mua được căn hộ như ý. Mức chênh dao động từ vài chục đến hàng trăm triệu tùy từng dự án. Chẳng hạn tại một số dự án căn hộ cao cấp như Times City, Mandarin Garden, hiện dự án đã hoàn thiện và cư dân đang chuyển về sinh sống, những căn hộ đẹp được giao dịch lại trên thị trường đều có giá “chênh” từ 100 đến 300 triệu đồng/căn.

Với xu hướng của thị trường bất động sản hiện nay, theo nhận định của giới chuyên môn, giới đầu cơ, Cty môi giới và các chủ đầu tư không đủ tiềm lực sẽ tháo lui; thị trường bất động sản sẽ được thanh lọc và ngày càng khởi sắc.