Thị trường bất động sản: Chọn mặt gửi tiền dự án đất nền

Thời điểm cuối năm, thị trường đất nền có nhiều dấu hiệu sôi động trở lại khi hàng loạt dự án lớn đang được chào hàng ra thị trường. Đây có thể coi là điểm sáng trong bối cảnh bất động sản (BĐS) vẫn chưa thoát khó khăn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn băn khoăn liệu xu hướng này có thực chất hay chỉ là chiêu trò của giới đầu tư BĐS trong ngắn hạn?

Giảm giá vẫn trầm lắng

Mặc dù cách trung tâm TPHCM không xa nhưng hàng loạt dự án nhà ở (đất nền, xây nhà) tại quận 2, quận 9 vẫn hoang hóa từ nhiều năm nay. Nhiều căn nhà xây xong nhưng chủ nhà không hoàn thiện để rong rêu bám phủ theo thời gian, có nơi tận dụng nuôi yến. Như dự án Đông Tăng Long (quận 9) được đầu tư triển khai cả chục năm nay, nhưng đến nay chỉ số ít người dân nhận đất tái định cư gần khu dân cư hiện hữu.

Dự án này được chủ đầu tư chào bán từ 9,9 triệu đồng/m2 nay giảm xuống còn từ 6,9 triệu đồng/m2. Dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, Giồng Ông Tố (quận 2) cũng được triển khai gần 20 năm nay hay dự án khu dân cư Khang An, Phú Nhuận, Bách Khoa (quận 9)… cũng trong tình trạng vắng vẻ.

Theo khảo sát của ĐTTC, khu vực này đang được rao bán 10-14 triệu đồng/m2 nhưng cũng rất ít khách đến giao dịch. Hầu hết những dự án trên đều được triển khai trong giai đoạn BĐS phát triển khá nóng, việc giao đất cũng khá dễ dãi nên nhiều nhà đầu tư không đủ năng lực để triển khai, dẫn đến phải bỏ hoang.

Loại hình đất nền khá phổ biến bởi với mức giá chỉ vài chục triệu đồng nên đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhiều người có nguồn tài chính eo hẹp. Tuy nhiên, vấn đề cần quan tâm nhất là tính pháp lý của loại hình đất nền này, bởi nó không có sự đảm bảo sẽ có nhiều dân cư đến ở, tạo thành cộng đồng mới, nhiều dự án để không, ít người đến ở. Ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng

Trong khi đó, tại Hà Nội, dù hàng loạt dự án đất nền mở bán nhưng phân khúc này vẫn lâm vào tình trạng im lìm. Ngay cả những khu vực đang phát triển nóng nhất như quanh cầu Nhật Tân, dọc tuyến đường sắt trên cao… lượng giao dịch và giá cả của các dự án đất nền cũng không có nhiều biến động.

Một số dự án ở Đông Anh, khu vực được hưởng lợi từ dự án cầu Nhật Tân như Ciputra, Vườn Đào… đã tăng giá từ vài tháng trước và đến nay đang giữ mức ổn định, dao động quanh mốc 100 triệu đồng/m2. Các khu vực xa hơn như Mê Linh, Quốc Oai, Đan Phượng… lượng giao dịch không đáng kể, giá cả cũng thấp hơn trước rất nhiều.

Tại huyện Đan Phượng, đất liền kề ở dự án Tân Lập có giá chỉ 15-16 triệu đồng/m2, dự án Tân Tây Đô đất phân lô giá bán khoảng 24-27 triệu đồng/m2… Hiu quạnh nhất là khu vực Mê Linh. Hàng loạt dự án ở khu vực này không hề có bóng dáng người mua. Khu đô thị mới Hà Phong có tổng diện tích 41,8ha, quy mô gồm 444 biệt thự, 278 nhà liền kề nhưng hiện nay chỉ một vài chủ đất xây dựng nhà ở thấp tầng và sinh sống tại đây, đất liền kề ở đây thậm chí đã có lúc hạ xuống 7 triệu đồng/m2.

Cạnh đó, Khu đô thị Cienco 5 diện tích gần 50ha cũng hoang tàn khi chỉ có vài căn biệt thự, nhà phân lô đang được xây dựng, còn lại hàng trăm nền đất đã có chủ đang bị bỏ hoang, cỏ mọc ngập lối.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, Mê Linh hội tụ tất cả những điểm yếu của phân khúc đất nền tại thị trường BĐS Hà Nội, như xa trung tâm, giao thông không thuận lợi khi tuyến cao tốc Bắc Thăng Long - Nội Bài luôn gặp tình trạng ùn tắc vào giờ cao điểm; các dự án được quy hoạch manh mún, không có tiện ích, hạ tầng yếu kém…

Hạ tầng và giá quyết định

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc CTCP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc, có rất nhiều lý do khiến phân khúc đất nền ở Hà Nội kém sôi động. Đầu tiên do người mua bây giờ đa số có nhu cầu mua thực, ở thực nên họ tính toán, cân nhắc và yêu cầu đối với các dự án rất cao. Bên cạnh đó, kể từ sau quý III, Hà Nội không có nhiều dự án mới, đất nền lại thường được quy hoạch diện tích rất lớn, ít nhất cũng phải trên 100m2, những diện tích 60-80m2 gần như không có, do đó tổng giá trị của khu đất rất cao, thậm chí có thể lên đến gần 13-14 tỷ đồng. Trong điều kiện kinh tế khó khăn như hiện nay, điều này sẽ tạo tâm lý ngần ngại, cân nhắc cho người mua.

“Hạ tầng kết nối ở các dự án đất nền cực kỳ yếu, lại thường nằm xa trung tâm, xa các hạ tầng quan trọng như trường học, bệnh viện, chợ, kết nối giao thông cũng yếu. Đây là nguyên nhân quan trọng nhất khiến phân khúc này dù giá giảm rất sâu vẫn rất èo uột. Nếu không cải thiện được tình trạng này sẽ khó khả quan trong thời gian tới. Bởi thực tế cho thấy những dự án hạ tầng không đưa thêm các tiện ích cuộc sống vào sẽ khó lòng được khách hàng chấp nhận” - ông Quyết chia sẻ.
 

Khi nguồn cung dư thừa, nguồn cầu quay về giá trị thực, người mua sẽ cân nhắc, lựa chọn và cái họ quan tâm hàng đầu là chất lượng cuộc sống. Nhiều chủ đầu tư nghĩ rằng giá bán chỉ là giá nhà, nhưng thực chất nó còn bao gồm cả hạ tầng, trình độ dân trí của khu dân cư quanh đó. Muốn thoát khỏi tình trạng người mua quay lưng, chủ đầu tư buộc phải hoàn thiện hạ tầng, phải tạo cho người mua chỗ người ta có thể sống được. GS. Đặng Hùng Võ

Tuy nhiên, quan điểm trên đã được thị trường BĐS TPHCM chứng minh, khi các dự án đất nền đều có điểm chung là tập trung ở những khu vực hạ tầng đang phát triển mạnh, nhất là các tuyến giao thông trọng điểm như Nguyễn Văn Linh, Phạm Văn Đồng và cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây.

Đó là các dự án như Đại Phúc Green Villas rộng 32ha nằm trên đường Phạm Hùng (xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh), Osaka Garden (quận 8) hay Phú Thịnh Riverside đều bán hết trong thời gian ngắn. Bên cạnh đó, các dự án có tốc độ bán hàng khá tốt là Hoàng Anh Minh Tuấn (quận 9), La Casa (quận 7), Arista Villas (quận Thủ Đức)... cũng thu hút được sự chú ý của khách hàng bởi giá bán chỉ 11-20 triệu đồng/m2.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Việt An Hòa, cho biết hàng loạt công trình hạ tầng giao thông đã có tác động lớn đến các dự án đất nền. Như tại khu vực phường Linh Đông (Thủ Đức) trước kia đi đến vòng xoay Nguyễn Bỉnh Khiêm (quận 1) mất 25 phút do đường Kha Vạn Cân lầy lội, chật hẹp và tình trạng ùn ứ trước bến xe Miền Đông liên tục xảy ra.

Nhưng từ ngày thông xe đường Phạm Văn Đồng, đoạn đường trên chỉ mất 15 phút, vì vậy nhiều dự án khu vực Thủ Đức tính thanh khoản tăng lên rất cao và giá bán cũng tăng theo. Còn tại khu Nam, nơi mạng lưới hạ tầng đã tương đối hoàn chỉnh, bên cạnh các tuyến đường hiện hữu như Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Văn Linh, cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu Phú Mỹ, hiện đang có thêm nhiều dự án mới được triển khai đầu tư. Đơn cử, cầu dây văng Phước Khánh bắc qua sông Lòng Tàu, nối huyện Nhà Bè (TPHCM) với huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai); cầu Phú Định (quận 8) giúp khép kín tuyến Vành đai 2 TPHCM...

Ngoài ra, khu Nam còn có hạt nhân là Khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã phát triển khá toàn diện, hạ tầng xã hội đồng bộ. Hay như dự án (Thanh Yến Land), tuy thuộc huyện Bến Lức (Long An) nhưng nhờ được kết nối với các đường vành đai TPHCM nên khi CTCP Đầu tư kinh doanh BĐS Thanh Yến công bố mở bán đã thu hút được nhiều nhà đầu tư.

Dự án có quy mô 33,9ha, bao gồm 1.312 nền nhà phố, 99 nền nhà liên kế, 93 nền biệt thự và khu chung cư cao tầng đã hội tụ đầy đủ các điều kiện để có thể vay vốn từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng như: có sổ đỏ, hạ tầng hoàn thiện, giá bán khoảng 230 -300 triệu đồng/nền.

Thận trọng đất nền giá rẻ, ăn theo thông tin

Thị trường đất nền ở các tỉnh lân cận các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM khá đa dạng, đặc biệt với các dự án đón đầu quy hoạch, phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng nên cẩn trọng với loại đất nền ăn theo này.

Trên đại lộ dẫn về khu trung tâm tỉnh Bình Dương, nhan nhản những băng rôn, từ bản viết tay nguệch ngoạc đến in ấn nghiêm chỉnh, được treo dọc hai bên đường. Không quá khó để có thể tìm những bảng rao bán những nền đất có giá rất rẻ, thậm chí chỉ vài chục triệu đồng/nền.

Một cò đất giới thiệu khu đất ở khu vực ngã tư Bình Chuẩn, thuộc huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương với các lô đất đang được phân lô ra bán với giá chỉ từ 50 triệu đồng/nền có diện tích 40m2. Tùy vào diện tích nền đất (từ 4x10 đến 5x30), giá bán dao động từ 1-1,4 triệu đồng/m2. Theo lời giới thiệu của tay cò đất này, khu đất đang rao bán trên đã có hạ tầng đường điện đầy đủ, người mua có thể xây nhà ở ngay. Khi được hỏi về tính pháp lý của thửa đất, ông này quả quyết sẽ lo giấy phép xây dựng nhà cho người mua, sau này nếu tách sổ người mua sẽ chịu chi phí 3-4 triệu đồng.

Hay như trong khi Quốc hội chưa ngã ngũ về việc có tiến hành dự án sân bay Long Thành hay không, nhưng khu vực huyện Long Thành đang hút giới cò đất về đây làm ăn, bằng nhiều chiêu trò để tạo nên cơn sốt.

Một số xã như Long An, Bình Sơn, Lộc An, Cẩm Đường... nằm trong dự án hoặc vùng phụ cận dự án nhan nhản những bảng treo sang nhượng đất, có rất nhiều loại đất đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua như đất chia lô, chia theo sào, chia theo mẫu... Các mẩu quảng cáo tin rao đều có cùng một nội dung: Đất nằm ở trục chính đến sân bay, gần đường cao tốc…
 

Còn tại Hà Nội, câu chuyện người đầu tư đón đầu hạ tầng đổ ra vùng ven đầu tư khiến nhiều người lo ngại kịch bản Ba Vì tái diễn. Hay như thông tin quy hoạch mới đây công bố về những miền đất hứa như Sóc Sơn sẽ trở thành một trong 5 thành phố vệ tinh và chuyện Đông Anh có 7 chùm đô thị mới, dù vẫn đang nằm trên bản đồ quy hoạch nhưng cũng thu hút giới cò đất làm giá.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, nhược điểm lớn nhất của thị trường là đi tắt đón đầu quy hoạch trong khi quy hoạch Hà Nội thay đổi liên tục, đang đẩy thị trường vào vòng luẩn quẩn: Có quy hoạch là chạy theo, nhưng thực tế quy hoạch rỉ tai có thể là quy hoạch thật, ảo hoặc treo. Thậm chí ngay cả quy hoạch thật cũng mất thời gian rất lâu bởi chủ trương của Chính phủ đang cắt giảm đầu tư công các dự án mới, không trọng điểm. Và cứ thế giá đất liên tục bị đẩy lên làm người có nhu cầu thực khó tiếp cận.