Dự án chung cư trong “rừng” thủ tục hành chính

Trong loạt bài về các thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp dễ tạo điều kiện cho tệ nạn vòi vĩnh, bắt chẹt doanh nghiệp, chúng tôi xin giới thiệu bài đầu tiên về thủ tục cấp phép cho các dự án xây dựng.

“Rừng” thủ tục ngày càng rậm

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, cho biết dự án chung cư Thái An Phan Huy Ích (quận 12) của Đất Lành vừa phải ngừng thi công vì chứng thư thẩm định giá đất sát giá thị trường của dự án này không được Sở Tài chính TPHCM chấp nhận và phải làm lại.

“Trước đây, các dự án chung cư Thái An 1, Thái An 2 của Đất Lành có làm thủ tục chứng thư thẩm định gì đâu! Thiệt là...”, ông Đực bức xúc.

Nhìn lại thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng (như xây chung cư cao tầng), đúng là ngày một nhiều, phức tạp, tốn thêm chi phí.

Cụ thể, trước khi có Nghị định 90 (2006) hướng dẫn Luật Nhà ở, để khởi công dự án chung cư, chủ đầu tư chỉ cần có quyết định giao đất của UBND thành phố và thỏa thuận quy hoạch 1/500 của Sở Quy hoạch kiến trúc. Thời gian để thực hiện hai thủ tục này chỉ mất khoảng một năm - như trường hợp chung cư Thái An 1 và Thái An 2 (quận 12) của Đất Lành.

Tuy nhiên, khi Nghị định 90 được ban hành, Đất Lành phải làm thêm các thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở và phê duyệt dự án đầu tư thì mới được khởi công. Theo ông Đực, thời gian cho hai thủ tục “cộng thêm” này khoảng... một năm.

Đến năm 2010, Nghị định 71 thay thế Nghị định 90, bỏ thủ tục phê duyệt dự án đầu tư nhưng thiết kế cơ sở phải có ý kiến của sở xây dựng và quan trọng là chủ đầu tư phải xin phép xây dựng trước khi khởi công dự án.

Ông Đực cho biết với thay đổi này, doanh nghiệp lại mất thêm khoảng một năm nữa. Vì trước khi trình hồ sơ thiết kế cơ sở tại sở xây dựng, dự án phải được thẩm duyệt hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp thoát nước)...

Chưa dừng lại, đến năm 2012, khi Chính phủ ban hành Nghị định 64 về cấp phép xây dựng thì ngoài các thủ tục nói trên, để được cấp phép xây dựng, chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mà, để có giấy chứng nhận này, chủ đầu tư phải hoàn tất bồi thường 100% dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Nghị định 69 về tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường.

Theo ông Đực, để “qua được” cửa này doanh nghiệp phải trải qua bốn khâu: (i) thuê công ty thẩm định giá sát giá thị trường trình sở tài chính; sở tài chính thẩm định lại; hội đồng xét duyệt trình UBND thành phố; UBND thành phố duyệt (mất từ 3-6 tháng, đó là chưa kể nếu sở tài chính không đồng ý chứng thư thẩm định thì doanh nghiệp phải thực hiện lại từ đầu, như trường hợp dự án chung cư Thái An Phan Huy Ích của Đất Lành).

Với những thủ tục phát sinh, dự án có thể kéo dài thêm hai, ba năm nữa...

Đến khi có Nghị định 15 quy định về chất lượng công trình (năm 2013) thì ngoài các thủ tục kể trên, để khởi công dự án chung cư cao tầng (cấp II),  chủ đầu tư phải có bản vẽ thiết kế kỹ thuật để sở xây dựng thẩm tra (thủ tục này kéo dài thêm sáu tháng đến một năm...).

Phá “rừng”... thủ tục

Theo ông Nguyễn Văn Đực, hiện nay, để thực hiện một dự án, doanh nghiệp phải mất thời gian cho các thủ tục hành chính từ năm đến bảy năm, trong khi tại Kuala Lumpur, (Malaysia), thời gian thực hiện thủ tục trung bình là sáu tháng, thậm chí với những dự án trọng điểm còn ngắn hơn, có thể chỉ cần một tháng.

Nghiên cứu của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương công bố hôm 10-10-2014 cho thấy, thời gian thông quan hàng hóa ở Việt Nam chỉ cần giảm một ngày thì một năm, cộng đồng doanh nghiệp tiết kiệm được số tiền khoảng 1,6 tỉ đô la Mỹ. Nên, đối với bất động sản, ông Đực tin rằng, nếu cắt giảm một phần ba thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng thì một năm sẽ tiết kiệm được 5-7 tỉ đô la Mỹ.

Theo ông Đực, thủ tục hành chính kéo dài và phức tạp như hiện nay làm doanh nghiệp đuối sức. Chi phí đầu vào của dự án (chi phí vốn bao gồm lãi vay, chi phí điều hành, chi phí thủ tục...) tăng làm tăng giá thành và giá bán. “Chưa kể, để tiết giảm (chi phí) một số tiện ích của tòa nhà và chất lượng sản phẩm có thể sẽ bị nhà đầu tư hạ xuống...”, ông Đực nói.

Ông Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TPHCM, cho rằng mục tiêu của việc ban hành thêm các thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng là nhằm hạn chế những thiệt hại, sự cố công trình, đảm bảo an toàn... Nhưng những công trình thực hiện theo quy định về đầu tư xây dựng trước đây (trước Nghị định 90) vẫn đảm bảo chất lượng, chưa có sụp đổ hay sự cố công trình nào xảy ra trong hơn 10 năm qua (các sự cố công trình chủ yếu do thi công cẩu thả). Ông Đực cho rằng vấn đề chất lượng công trình là do năng lực kỹ thuật và trình độ quản lý của chủ đầu tư chứ không do thủ tục xây dựng nhiều hay ít và chưa ai chứng minh nhiều thủ tục thì chất lượng sẽ bảo đảm hơn.

Có lẽ vì vậy mà ngày 6-6-2014 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 43 về một số nhiệm vụ trọng tâm cải cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất để cải thiện môi trường kinh doanh, trong đó yêu cầu cắt giảm ít nhất 40% thời gian thực hiện gắn với tiết kiệm tối đa chi phí tuân thủ thủ tục hành chính cho các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế.

Về phần giấy phép xây dựng, nghị quyết này nêu rõ: “Không yêu cầu thực hiện việc cấp phép xây dựng đối với công trình của dự án đầu tư thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500”. Tính đến nay, sau gần sáu tháng có hiệu lực, các địa phương đã có hướng dẫn nhưng mỗi nơi mỗi khác.

TPHCM đã ban hành Quyết định số 27 ngày 4-8-2014, quy định: “Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới bảy tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 mét vuông có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không cần phải có giấy phép xây dựng” (như Luật Nhà ở năm 2014). Nhưng thực tế các dự án phát triển nhà ở dạng chung cư tại TPHCM gần như đến 99% trên bảy tầng nên quy định “giảm tải” thủ tục này “có cũng như không”.

Tuy nhiên, UBND tỉnh Nghệ An lại ra Văn bản số 7077 (ngày 25-9-2014): “Không yêu cầu thực hiện việc cấp phép xây dựng đối với công trình dự án đã được cấp thẩm quyền cho phép đầu tư thuộc khu vực đã phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500”. UBND tỉnh Đồng Nai cũng đã ban hành văn bản tương tự tỉnh Nghệ An...

Trả lời TBKTSG về việc có bỏ thủ tục giấy phép xây dựng cho các chung cư cao tầng khi đã có quy hoạch chi tiết 1/500 như Nghị quyết 43 hay không, Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Quách Hồng Tuyến nói: “Giấy phép xây dựng là căn cứ để cơ quan nhà nước kiểm tra công trình xây dựng nên không thể bỏ”. Một cán bộ của một công ty xây dựng (Nhà nước) ở TPHCM cho rằng, giấy phép xây dựng trong trường hợp này là không cần thiết vì thiết kế cơ sở của dự án đã phải xin ý kiến của sở xây dựng rồi!