Thị trường ấm dần, bất động sản tiếp tục điều chỉnh cơ cấu

Thị trường ấm dần, bất động sản tiếp tục điều chỉnh cơ cấu là một trong những nhận định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng về xu hướng của thị trường bất động sản năm 2014 tại báo cáo về tình hình thị trường cùng các giải pháp vừa được Bộ Xây dựng trình lên Chính phủ ngày 19/3.

Điều chỉnh cơ cấu

Bộ trưởng Trịnh Đĩnh Dũng khẳng định các giải pháp đồng bộ tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu được triển khai đồng bộ thời gian qua đã phát huy tác dụng bước đầu. Cùng với việc ổn định kinh tế vĩ mô, lạm phát được kiềm chế, lãi suất tín dụng giảm, thị trường bất động sản năm 2014 được truyền hơi ấm và sẽ có chuyển biến theo hướng tích cực.

Thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2014 sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm. Nguồn cung sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, với giá bán dưới 20 triệu đồng/m2. Đây cũng là loại sản phẩm tiếp tục được người tiêu dùng quan tâm. Các dự án căn hộ, trung và cao cấp đã xong phần thô đang hoàn thiện, có vị trí thuận lợi cũng sẽ giao dịch tốt hơn.

Cùng đó, điều kiện kinh tế vĩ mô được cải thiện cũng sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản như các Luật Thuế Thu nhập Doanh nghiệp sửa đổi, Luật Thuế Giá trị Gia tăng sửa đổi; nhiều cơ chế ưu đãi như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp; thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội đã có hiệu lực thi hành.

Bên cạnh đó, gói hỗ trợ tín dụng cho người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp, theo Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ đang được đẩy nhanh tiến độ giải ngân.

Bản thân các doanh nghiệp cũng chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh, như chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước sản xuất..., để giảm giá thành, hạ giá bán; thậm chí hỗ trợ cho người mua nhà vay vốn từ ngân hàng, khuyến mãi, trả tiền nhiều lần sẽ tiếp tục được triển khai mạnh mẽ hơn trong năm 2014.

Khó tùy phân khúc

Các dự án bất động sản xa trung tâm, hạ tầng không thuận lợi vẫn giao dịch hạn chế. Các nhà đầu tư không có năng lực tài chính và kinh nghiệm, đầu tư các dự án không phù hợp với nhu cầu của thị trường hoặc có lượng vốn vay lớn sẽ tiếp tục gặp khó khăn, thậm trí sẽ phải rời bỏ thị trường, nhường chỗ cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Bởi vậy, người mua nhà sẽ được hưởng lợi từ những chuyển biến này vì dự án do các nhà đầu tư chuyên nghiệp thực hiện sẽ tung ra giá bán hợp lý hơn, chất lượng xây dựng và quản lý cũng sẽ tốt hơn.

Trước thực tế “trầm lắng” của thị trường bất động sản, việc quyết định cho phép đầu tư các dự án kinh doanh mới của chính quyền địa phương và quyết định đầu tư vào lĩnh vực này của doanh nghiệp sẽ được xem xét thận trọng và kỹ càng hơn. Hiện một số địa phương đã tạm ngừng việc xem xét cho phép triển khai các dự án mới, vì vậy xu thế chuyển nhượng toàn bộ, từng phần dự án phát triển bất động sản (kể cả cho các doanh nghiệp nước ngoài) và mua bán, sáp nhập giữa các chủ đầu tư với nhau sẽ phổ biến hơn trong năm 2014.

Cân nhắc cấp phép đầu tư mới

Tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản theo yêu cầu tại Nghị quyết 01/NQ-CP (ngày 2/1/2014) của Chính phủ, Bộ Xây dựng đề nghị Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các địa phương tiếp tục thực hiện các nhiệm vụ mà Thủ tướng đã giao tại Chỉ thị 2196/CT-TTg (6/12/2011) về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản. Trong đó, việc rà soát các dự án phát triển bất động sản trên địa bàn cần thực hiện khẩn trương, nghiêm túc để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, những dự án cần phải điều chỉnh, chuyển đổi cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đồng thời, kiên quyết tạm dừng, dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển cũng như nhu cầu của địa phương.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng khẳng định ngay cả các dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp với nhu cầu, kế hoạch phát triển của địa phương thì tạm thời điều chỉnh mục đích sử dụng đất có thời hạn và cho phép chủ đầu tư tổ chức khai thác kinh doanh tạm (chuyển mục đích tạm thời: bãi đỗ xe, kho tàng...) không để đất trống và chỉ đầu tư tiếp khi được cấp có thẩm quyền cho phép. Các địa phương không nên cấp phép đầu tư mới đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, các dự án khu đô thị mới trong năm 2014. Trường hợp đặc biệt, các địa phương phải thống nhất với Bộ Xây dựng và báo cáo xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ.

Riêng các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới đã qua phân loại được đưa vào diện tiếp tục triển khai mà chủ đầu tư hiện đang nợ tiền sử dụng đất, chưa thực hiện kinh doanh (chưa bán hoặc chưa huy động vốn) nhưng giá thị trường hiện tại thấp hơn suất đầu tư (bao gồm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, chi phí đầu tư công trình, tiền sử dụng đất) thì được phép tính lại tiền sử dụng đất phải nộp theo mặt bằng giá thị trường hiện nay và không phải nộp phạt do chậm nộp tiền sử dụng đất, Bộ Xây dựng kiến nghị. Đây cũng chính là giải pháp động viên và hỗ trợ để doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường quan tâm chỉ đạo tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát việc lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của các địa phương, cũng như việc sử dụng đất theo kế hoạch được duyệt, xử lý nghiêm khắc các trường hợp vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai; đề xuất giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cho khách hàng đã mua nhà ở trong các dự án.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận xét, cùng với việc chỉ đạo các ngân hàng thương mại đẩy nhanh tiến độ giải ngân cho vay đối với các đối tượng được vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP, Ngân hàng Nhà nước cần đồng thời nghiên cứu ban hành tiêu chí, trình tự thủ tục cho vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng để áp dụng thống nhất trong các ngân hàng được giao thực hiện gói tín dụng hỗ trợ nhà ở này. Có như vậy mới tránh được việc mỗi ngân hàng lại có tiêu chí, quy trình, thủ tục cho vay riêng và khác nhau. Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước thành lập Tổ công tác liên ngành để chỉ đạo đôn đốc đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng hỗ trợ nhà ở.

Một trong những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là tăng nhanh nguồn cung ở phân khúc có nhu cầu lớn, nhu cầu thực sự là nhà ở xã hội và nhà ở có giá thấp. Để làm được điều này, sự quan tâm, nhập cuộc của các địa phương đóng vai trò quan trọng, nhất là trong việc chỉ đạo các cơ quan chức năng rút ngắn thời gian xem xét, thẩm định để cho phép các chủ đầu tư dự án có nhu cầu điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi dự án nhà ở thương mại, kể cả văn phòng cho thuê sang nhà ở xã hội và công trình dịch vụ theo đúng hướng dẫn tại Thông tư 02/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, các địa phương cần xem xét để bố trí nguồn vốn ngân sách để mua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua theo quy định của Nghị quyết 02/NQ-CP và văn bản hướng dẫn của các bộ, ngành có liên quan.

Cùng với việc ban hành và công bố công khai về trình tự, thủ tục điều chỉnh dự án, chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang xây dựng nhà ở xã hội cần đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội; tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án nhà ở thương mại có nhu cầu điều chỉnh cơ cấu căn hộ, hoặc chuyển sang xây dựng nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tượng chính sách có khó khăn về nhà ở; chỉ đạo chính quyền phường (xã) triển khai việc xác nhận tình trạng nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu mua, thuê nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.