Nhà ở xã hội: Rẻ thôi chưa đủ

"Chính phủ cần tạo ra sân chơi công bằng cho cả doanh nghiệp và người dân cùng tham gia phát triển nhà ở".

Đó là đề xuất của bà Victoria KwaKwa, Giám đốc Ngân hàng Thế giới (WB) tại Việt Nam tại hội thảo "Nhà ở xã hội ở Việt Nam - Bài học và kinh nghiệm quốc tế" do Bộ Xây dựng và WB tổ chức mới đây tại Hà Nội.

Theo bà Victoria KwaKwa, mặc dù Chính phủ Việt Nam đang nỗ lực cải cách, song nhà ở xã hội nói riêng, thị trường bất động sản nói chung vẫn đang đứng trước nhiều thách thức. Nhà ở cao cấp dư nguồn cung, nhưng nhà ở giá rẻ lại thiếu. Các đô thị đối mặt với tình trạng di cư, tạo nên áp lực về hạ tầng, trong đó có nhu cầu nhà ở. Tốc độ đô thị hóa nhanh nhưng 40% dân số thu nhập dưới trung bình.

Theo ông Sameh Wahba, Giám đốc Ban Phát triển đô thị của WB, xây dựng nhà ở là một dây chuyền gồm nhiều mắt xích, mỗi mắt xích yếu sẽ ảnh hưởng đến cả hệ thống, mà quy định tiếp cận đất đai và tài chính nhà ở thường là những mắt xích yếu nhất. Đơn cử như chia nhỏ đất làm cho xây dựng tốn nhiều thời gian và công sức; các tiêu chuẩn quy hoạch và xây dựng lại quá cao; tỷ lệ hộ gia đình được vay dài hạn thấp; sự phản ứng của Chính phủ nhiều khi làm biến dạng thị trường (xây dựng trực tiếp nhà ở, kiểm soát việc cho thuê, hỗ trợ tài chính ngoài ngân sách để bảo đảm khả năng chi trả, tín dụng trực tiếp cho các bên cho vay tư nhân hay cho phép tồn tại nhà ở ngoài quy hoạch để giải quyết nguồn cung cho người thu nhập thấp). Hậu quả là có thể các khoản trợ cấp kéo dài sự không hiệu quả của thị trường, các nhà phát triển tập trung xây dựng nhà ở dựa theo thu nhập được trợ cấp; chỉ tập trung hỗ trợ xây mới mà thiếu tài chính dành cho việc bán lại, cản trở nguồn cung sẵn có được đưa vào thị trường…

Ông Abhas Jha, Giám đốc Đô thị, quản lý rủi ro thiên tai và giao thông khu vực Đông Á Thái Bình Dương (WB) cho rằng, những khu nhà ở giá rẻ thường ở xa, người thu nhập thấp thường phải phụ thuộc vào giao thông công cộng chất lượng dịch vụ kém và không công bằng. Các dự án tàu điện và xe buýt đang phát triển đúng hướng nhưng chỉ có lợi ích thực sự khi mạng lưới giao thông công cộng được hoàn thiện. Ông Abhas Jha đề nghị, mức giá rẻ cần được xem xét tổng thể, bao gồm cả chi phí liên quan chứ không phải chỉ tính trên giá thành xây dựng. Chính phủ có thể chủ động trong các dự án nhà ở giá thấp mà không cần can thiệp trực tiếp thông qua việc cải thiện chức năng của thị trường đất đai, tăng khả năng tiếp cận giao thông và quản lý rủi ro. Kế hoạch xây dựng nhà ở giá rẻ cần lồng ghép trong kế hoạch phát triển nhà ở dài hạn, đồng bộ với các quy hoạch khác.

Dẫn chứng những kinh nghiệm từ Brazin, Ai Cập, hay Ma rốc, ông Sameh Wahba nói, Brazin từng thiếu 7 triệu căn hộ, tương đương 20% quỹ nhà cả nước. Bí quyết của nước này là không chỉ hỗ trợ nhà ở mà còn dạy nghề tại chỗ để tăng thu nhập cho người lao động. Một khi có việc làm và thu nhập ổn định, Nhà nước sẽ hỗ trợ các khoản vay ưu đãi đến 90% giá trị căn hộ. Mặt khác, ở Brazin việc cấp phép xây dựng nhà ở xã hội chỉ mất 15 ngày. Các công ty xây dựng hầu như không phải chịu rủi ro về chính sách mà chỉ tập trung tính toán xây dựng các căn hộ phù hợp điều kiện sống và khả năng tài chính của người có thu nhập thấp. Cùng với đó, Chính phủ kết hợp chương trình phát triển nhà ở xã hội với các chương trình cải tạo đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng.

Tại hội thảo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, nhà ở xã hội cần sự hỗ trợ của Nhà nước để người dân có thể tiếp cận với mức giá phù hợp. Cùng với đó, cần sự giúp đỡ, hỗ trợ của quốc tế để khắc phục hạn chế nguồn lực và kinh nghiệm. Nhiều người dân đô thị chưa có nhà ở hoặc ở trong những ngôi nhà không đủ điều kiện sống, không bảo đảm an toàn. Đa số công nhân khu công nghiệp, những người trực tiếp làm ra của cải cho xã hội, ở trọ trong những khu nhà chật chội, tồi tàn. Nhiều công chức, viên chức, văn nghệ sĩ sống trong căn hộ thuê… Vì vậy, chiến lược nhà ở quốc gia xác định, bên cạnh nhà ở thương mại cho người có khả năng thanh toán phải phát triển nhà ở xã hội cho nhóm đối tượng là người thu nhập thấp, người lao động hưởng lương.

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhu cầu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp hiện là 11,28 triệu mét vuông, tương đương 282.000 căn hộ. Giai đoạn đến năm 2015, nhu cầu tăng thêm 2,6 triệu mét vuông, tương đương 66.000 căn hộ. Đến năm 2020, nhu cầu tăng thêm 3,36 triệu mét vuông, tương đương 84.000 căn hộ. Số liệu này chưa kể nhu cầu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và sinh viên các trường đại học, cơ sở đào tạo khác.