Thấy gì qua buổi đăng ký mua nhà ở xã hội?

Ngày 5-4-2013, 713 cán bộ, công chức, viên chức đang công tác tại các sở, ngành hưởng lương từ ngân sách TPHCM đã tập trung tại Sở Xây dựng TPHCM đăng ký nguyện vọng được thuê, thuê mua và mua nhà tại bốn dự án nhà ở xã hội. Giá thành căn hộ được chào bán lần này thấp nhất cũng xấp xỉ 11.000.000 đồng/m2. Điều đó cho thấy giá căn hộ tại nhiều dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TPHCM hiện đã ở mức rất cạnh tranh, thậm chí còn rẻ hơn cả nhà ở xã hội và điều mà người ta tin tưởng là thành phố sẽ có nhà để bàn giao. Điều này lý giải vì sao khá nhiều chủ đầu tư nhà ở thương mại có uy tín đã mạnh dạn “bung hàng” trong thời gian qua.

Các dự án nhà ở xã hội của TPHCM được đưa ra phân phối đợt này dưới nhiều hình thức như thuê, thuê mua, mua. Trong đó, tâm điểm là chung cư 157/R8 Tô Hiến Thành, Q10 do vị trí khá thuận lợi. 114 căn hộ diện tích từ 42,37m2 đến xấp xỉ 60m2 tại chung cư trên có giá thành đầu tư xây dựng lên tới 10.998.055 đồng/m2, dành để bán cho cán bộ, công chức, viên chức hội đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Tám căn hộ có diện tích 66m2 tại chung cư Đông Hưng II (đường Nguyễn Văn Quá, P.Đông Hưng Thuận, Q12) được phân phối dưới hình thức thuê mua với giá từ 56.490 đồng - 68.771 đồng/m2/tháng trong thời gian 15 năm, trung bình từ 10,2 đến 12,4 triệu đồng/m2. Trong số 400 căn hộ tại chung cư 19/19 Lạc Long Quân, P9Q.Tân Bình có 30 căn dành cho thuê, 370 căn còn lại để bán nhưng Sở Xây dựng vẫn chưa đưa ra được giá thành xây dựng. Riêng 90 căn hộ tại chung cư 26 Nguyễn Thượng Hiền, P1Q.Gò Vấp có giá thành đầu tư xây dựng lên tới 14.789.803 đồng/m2, được thành phố dành cho thuê.

Theo nhiều cán bộ, công nhân viên chức tại buổi đăng ký, mức giá nhà ở xã hội so với nhiều dự án nhà ở thương mại đã và đang bán trên thị trường không rẻ. Một người nhẩm tính, để thuê mua căn hộ tại chung cư Đông Hưng II phải bỏ ra 3,8 - 4,5 triệu đồng/tháng, chưa kể phí quản lý. Trong thời gian 15 năm, người thuê mua sẽ thanh toán 670 - 818 triệu đồng để sở hữu căn hộ diện tích 66m2. Với vị trí tại Q12 thì mức giá trên cũng tương đương với các căn hộ thương mại, nhưng người thuê mua sẽ được trả chậm thay vì thanh toán một lần. Ngược lại, họ cũng bị ràng buộc về thời gian được phép chuyển nhượng. Theo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì người thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán, cho thuê, thuê mua sau thời gian tối thiểu 10 năm và phải thanh toán hết số tiền thuê mua. Trong trường hợp mua nhà chưa đủ thời gian 10 năm kể từ thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, nhưng bên mua có nhu cầu bán thì chỉ được bán cho nhà nước hay chủ đầu tư hoặc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của địa phương, nhưng giá không cao hơn mức nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán.

Với mức giá bán nhà ở xã hội như trên, không khó để có thể lý giải việc ngày càng nhiều chủ đầu tư đưa sản phẩm ra chào bất chấp tính thanh khoản trên thị trường còn kém. Từ đầu năm 2013 đến nay đã có bốn dự án nhà ở thương mại với tổng cộng gần 800 căn hộ, thuộc cả phân khúc cao cấp, trung bình... được đưa ra chào đã phần nào cho thấy niềm tin của chủ đầu tư vào việc thị trường sẽ hồi phục trong năm 2013. Trong số các dự án: The Prince Residence (đường Nguyễn Văn Trỗi, Q.Phú Nhuận), Happy Valley (KĐT Phú Mỹ Hưng, Q7), Nhất Lan 3 (Q.Bình Tân) và Metro Apartment (Q2)... có thể thấy giá bán không phải là vấn đề mà mấu chốt ở chỗ lịch thanh toán và các ưu đãi từ phía chủ đầu tư thế nào. Với giá 30 triệu đồng/m2 nhưng việc mở bán 163 căn hộ trong dự án Happy Valley của Công ty Phú Mỹ Hưng đã thu hút 250 khách hàng đến bốc thăm do được thanh toán kéo dài tới 30 tháng. Căn hộ Nhất Lan 3 giá từ 12,5 đến trên 13 triệu đồng/m2 cũng khá hút khách nhờ thời gian thanh toán kéo dài, người mua có thể trả góp 2% giá trị căn hộ/tháng hoặc thanh toán 50% giá trị căn hộ và nhận nhà, 50% còn lại được trả góp trong 24 tháng không tính lãi...

Nắm bắt được tâm lý người mua sợ không có nhà bàn giao đúng hợp đồng, nhiều chủ đầu tư đã đẩy mạnh việc xây dựng, chủ động thông báo rộng rãi về thời điểm bàn giao nhà cũng như tiến độ xây dựng. Mới đây, nhà thầu Posco (một trong năm nhà thầu hàng đầu Hàn Quốc), Công ty HVK - chủ đầu tư dự án The Eastern (Q9, TPHCM) đã công bố cất nóc dự án sau 15 tháng thi công, đồng thời cam kết sẽ hoàn thiện và giao nhà đúng ngày 30-9-2013. Ông Sang Hun Oh - Tổng giám đốc Công ty HVK - rất tự tin khi cho rằng đơn giá 16,5 triệu đồng/m2 không phải là mức cao nếu nhìn vào nội thất của căn hộ tại The Eastern do toàn bộ là của các hãng nổi tiếng như Livart, Toto... Ngoài ra, đi kèm với đó là các tiện ích như: hồ bơi, sân tennis, sân chơi trẻ em... Trong đợt mở bán tới đây, HVK sẽ tung ra chương trình mới, trong đó khách hàng thanh toán 40% giá trị căn hộ sẽ được nhận nhà và hỗ trợ lãi suất 0% trong hai năm tiếp theo, đồng thời được giảm 10% giá trị căn hộ nếu mua từ tầng 1 đến tầng 5 và 5% giá trị căn hộ từ tầng 6 trở lên.

Nhiều dự án khác trên địa bàn thành phố cũng đã “hồi sinh” trở lại. Thông tin từ Công ty Hoàng Anh Sài Gòn cho biết dự án An Bình được mở bán với mức giá từ 15 triệu đồng/m2. Do đã hoàn thiện nên khách chỉ cần thanh toán 50% sẽ nhận nhà, phần còn lại trả trong 1 năm với lãi suất 0% kèm gói chiết khấu lên tới 6,5% giá trị căn hộ...

Có thể nói với giá bán nhà ở xã hội ở mức 11 đến xấp xỉ 12,4 triệu đồng/m2 thì nhà ở thương mại với giá như hiện nay là khá hợp lý. Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản hiện không còn phụ thuộc vào giá cả, tiến độ thanh toán và các gói khuyến mãi... mà chủ yếu là tâm lý người mua và niềm tin của họ vào chủ đầu tư. Điều khiến khách hàng lo lắng nhất là sẽ nhận được gì sau khi rót tiền nên họ thường chú ý đến các dự án đã hoàn thiện, giao nhà xong hoặc minh bạch về tiến độ.

Do đó, trong thời gian tới, để cải thiện tính thanh khoản của thị trường, chủ đầu tư không nên chỉ trông chờ vào các chính sách của Nhà nước mà phải chứng minh bằng năng lực, uy tín của mình mới mong được khách hàng tìm đến.