Tạo lập - phân phối - tín dụng: Kiềng ba chân cho thị trường

Chủ đầu tư dự án, trung gian phân phối và hỗ trợ vốn vay (cho cả doanh nghiệp - DN lẫn người mua) giữ vai trò kết dính toàn bộ thị trường và quyết định thành bại của dự án. Chưa nói tới độ “thỏa mãn” của khách hàng sau khi nhận sản phẩm (vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác), duy trì thế chân vạc trên đang giúp bộ mặt bất động sản (BĐS) Thủ đô tươi tắn hơn.

Từ đầu năm tới nay, số lượng M&A BĐS diễn ra với tần suất khá dày. Kèm theo đó, sức sống đã trở lại với nhiều dự án nhờ “cơn mưa” tín dụng, cũng như góp sức đáng kể của các đơn vị chuyên làm thị trường.

Đũa thần mang tên nhà băng

“Đình đám” nhất (và mới nhất) liên quan tới những dự án từng “chết” dúi dụi vài năm trước, là thương vụ hợp tác trị giá 1.300 tỷ đồng đầu tư cho dự án Nam An Khánh được Sudico công bố. Đánh giá gói gọn của giới chuyên đất cát về dự án quy mô tới 234ha tại Hoài Đức, chỉ bao gồm: chậm, xa trung tâm, khả năng sinh lời kém và… chưa rõ ngày về (!)

Ngay cả thành công “ngoài dự kiến” liên quan tới hàng chục nền đất biệt thự bất ngờ bán được (Sudico có lãi năm 2013), nguy cơ “đứt gánh giữa đường” của dự án vẫn chực chờ vì thiếu tiền hoàn thiện hạ tầng nội khu.

Cửa thoát cho khối tài sản nhiều tỷ đồng mà người mua đã trót “ôm” nhiều năm trước, chính là “giỏ thóc” nhà băng: Nợ cũ được MB, Maritime Bank, Việt Á cho cơ cấu lại, giảm lãi suất và gia hạn. May mắn hơn là khoản tín dụng 1.300 tỷ đồng sẽ rót vào hạ tầng phục vụ dự án. Cụ thể hơn, “ông lớn” Techcombank cam kết tài trợ 120 tỷ đồng cho thi công xây lắp - cuối 2015 sẽ đồng bộ dự án…

Chưa thể nói trước điều gì, nếu “soi” cơ cấu hàng chủ yếu là biệt thự, liền kề diện tích lớn từ trên 130m2, giá 18 triệu đồng/m2 (cao so với những dự án nhà ở thương mại lân cận - đánh giá của giới trung gian). Chưa kể thời gian này ngân hàng đang có sức khỏe “thất thường”…

Ngoạn mục hơn, phải kể tới pha “lột xác” của CT Number One (CT1 Vân Canh cũ). Cũng ở phía Tây Hà Nội, dự án rộng gần 1 vạn m2 được khởi công từ tháng 10/2011 và “ì ạch” dài dài do thiếu vốn. 896 căn hộ trong quần thể Khu đô thị mới Vân Canh đã chứng kiến không biết bao nhiêu lá đơn phản ánh, tố cáo của khách hàng về sức khỏe DN, tương lai dự án cũng như khả năng “chôn vốn”, mất vốn.

Dồn dập trên các mặt báo quý II và quý III/2011 là các nội dung bóc tách pháp nhân chủ đầu tư (AZ Land). Quanh co, mạo nhận và đánh võng nhà đầu tư rót tiền vào 2 dự án CT1 rồi CT2 (AZ Land “hồn nhiên” khẳng định mua từ HUD nhưng thực chất không tồn tại thương vụ này).

Những tưởng CT1 Vân Canh sẽ lui vào quá vãng và bị xử lý thu hồi, nhưng phép lạ mang tên Agribank đã xuất hiện từ 2013. Với mô hình liên kết 4 nhà, tiến độ được ngân hàng bảo lãnh, CT1 được “thay máu” và “hẹn gặp lại” vào giữa năm 2015 (bàn giao).

Phía Đông là trường hợp của HP LandMark Tower (sau nhiều lần xin dừng đề tự cơ cấu nhỏ căn hộ) mạnh dạn tung hàng trong quý II/2014 và cam kết tiến độ nhờ Thỏa thuận hợp tác hỗ trợ tín dụng 530 tỷ đồng với MB…

Nhà quản lý, giới chuyên gia gật gù trước khung cảnh sôi động, xôm tụ giao dịch sản phẩm địa ốc. Nhưng có một thực tế vẫn nguyên giá trị: Sức khỏe DN, quyền lợi cho khách hàng còn lệ thuộc quá nhiều vào vốn ngân hàng.

Đến thời của liên minh?

Nhắc tới vai trò, danh nghĩa và đặc biệt là hiệu quả thực tế của các tổ chức như CLB, Hiệp hội, Hội quán hay Liên minh sàn giao dịch, nhiều cá nhân, thậm chí chủ DN tạo lập BĐS thường… không mặn mà.

Hoành tráng quy mô, tưng bừng khai trương, những đơn vị mang tính “hội hè” như CLB BĐS Hà Nội, CLB Kinh doanh BĐS từ lúc thành lập tới nay đều “nhạt nhòa” tồn tại - một phần do sự hoạt động “mạnh ai nấy sống” và giữ miếng của phần đông DN địa ốc.

Sinh sau đẻ muộn, 2 liên minh sàn giao dịch BĐS G5 và R9+ quy tụ hầu hết “tinh hoa” trong giới làm nghề ở Hà Nội cũng chưa chứng tỏ được vai trò kết nối thị trường bấy lâu nay.

Hiệu quả của sàn giao dịch (hay dưới những tên gọi nêu trên) căn cứ vào thực tế bán hàng, thanh khoản của dự án mục tiêu. Theo đó, giới hành nghề trung gian vẫn chỉ nhắc tới một vài đơn vị “khả dĩ” như siêu thị dự án (từng gặp không ít tai tiếng trong năm 2013), Đất Xanh miền Bắc…

Còn lại, ngay cả mô hình mang tính chia sẻ thông tin, cơ hội đầu tư năng động như Hội quán BĐS (mới được R9+ thành lập đầu năm 2014) không nằm ngoài tình trạng “đì đẹt” hoạt động.

Tuy nhiên, thị trường được cải thiện, thanh khoản tốt hơn, tâm lý và công cụ hỗ trợ tiêu dùng (đối với BĐS) đều tích cực, liên minh sàn cũng được “thơm lây”.

Cụ thể, đầu tháng 9, R9+ rầm rộ mở bán 100 căn hộ Thăng Long Victory với giá từ 810 triệu đồng/căn. Theo đánh giá khách hàng, sức hút của căn hộ là thông tin 75% tổng số căn đủ điều kiện áp dụng gói 30.000 tỷ do BIDV giải ngân, và cơ cấu diện tích vừa phải 59 - 93m2. Trước đó, tháng 7, Liên minh G5 mạnh dạn tuyên bố mở bán chung cư 89 Phùng Hưng với giá 14 - 15 triệu đồng/m2.

Một đại diện DN chuyên nhà ở thương mại khu vực phía Đông Thủ đô, chia sẻ: G5 hay R9+ chỉ là những đơn vị chuyên… ăn theo (!) Như trường hợp 89 Phùng Hưng, dự án được hồi sinh nhờ tín dụng của Indovina tài trợ. Còn không, chẳng sàn nào (chứ đừng nói liên minh sàn) “dại gì” ôm độc quyền dự án sống dở chết dở.

Ngân hàng là yếu tố quan trọng duy nhất để mang lại sự đoàn kết giữa các bên: nhà thầu - chủ đầu tư - khách mua sản phẩm.