Tăng giá đất có tác động tới thị trường BĐS?

Thời gian vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã công bố Dự thảo Nghị định về khung giá đất 2015 (theo Luật Đất đai 2013) để lấy ý kiến cơ quan ban ngành, doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, xung quanh Dự thảo này đã có nhiều ý kiến trái chiều, người nói tăng là hợp lý, người nói chưa nên tăng vào thời điểm này bởi sẽ gây ảnh hưởng tới thị trường bất động sản (BĐS) vốn đã khó khăn nay lại càng khó khăn hơn.

Bất động sản phục hồi

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khởi sắc nhờ những chính sách từ Chính phủ được triển khai thực hiện. Từ đầu năm tới nay, giao dịch bất động sản đã trở lại và có chiều hướng tăng ở nhiều phân khúc, điều này cho thấy cung cầu đã gặp được nhau. Các dự án bất động sản đã tái khởi động, ngân hàng đã mạnh dạn nới rộng hạn mức tín dụng và hạ lãi suất trong lĩnh vực này. Có thể nói, thị trường BĐS phục hồi trong thời gian qua là nhờ một phần tác động của các chính sách và giải pháp hỗ trợ mà Chính phủ, Bộ Xây dựng đã và đang thực hiện.

Theo ông Lê Chí Hiếu - Tổng Giám đốc Cty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức, những tác động của việc tăng bảng giá đất: “Tác động quan trọng là tác động ngay tới người dân, vì phải làm nghĩa vụ đất đai để làm thủ tục xây dựng nhà cửa. Hiện nay, khi tính nghĩa vụ thuế đất cho Nhà nước thì đã có hệ số. Nếu cân bằng được 2 yếu tố này tức là có mức điều chỉnh phù hợp, hệ số giảm xuống khi giá đất tăng lên thì sẽ cân bằng lại giá. Tuy nhiên trên thực tế ít có khi nào cơ quan nhà nước lại chịu giảm hệ số nên sẽ dẫn đến những gì liên quan tới tiền sử dụng đất của người dân tăng lên. Chính vì vậy, gây tác động gián tiếp đến tâm lý khó khăn cho thị trường”.

Có ảnh hưởng tới thị trường BĐS?

Theo dự thảo mà Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất, khung giá đất năm 2015 sẽ tăng bình quân khoảng 2,4 lần, mức cao nhất áp dụng cho đô thị loại đặc biệt là 162 triệu đ/m2 và thấp nhất là 15 triệu đ/m2. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: “Nếu bảng giá đất cao, không phù hợp thực tế thì có thể dẫn đến việc các hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có thể sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ năm 2014 trở về trước (Nếu quy định này được áp dụng kể từ ngày 01/01/2015). Nếu mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính và như vậy có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách”.

Còn theo ông Lê Chí Hiếu, tăng giá đất bao nhiêu không quan trọng mà cách tính tiền sử dụng đất là bao nhiêu mới cần thiết? “Theo đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường, bảng giá đất năm tới có xu hướng tăng thêm, tuy nhiên tăng bao nhiêu thì không quan trọng mà chủ yếu là phương pháp tính. Không tính như hiện nay mà tính theo mức thuế nhất định với tỷ lệ vừa phải mới hỗ trợ được thị trường. Khi tính tiền sử dụng đất cho người dân và doanh nghiệp, kết quả cuối cùng bao nhiêu tiền mới là quan trọng. Bảng giá đất đơn thuần chỉ là công cụ để tham khảo, cách tính ra tiền sử dụng đất như thế nào mới tác động tới giá trị bất động sản”.

Thay mặt cho HoREA, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ lo lắng về chế định thu tiền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế dẫn đến tiền sử dụng đất sẽ tiếp tục là một gánh nặng về tài chính của doanh nghiệp. “Bởi tiền sử dụng đất vẫn là một ẩn số mà doanh nghiệp không thể tiên lượng trước khi ra quyết định đầu tư hay không nên đầu tư dự án có sử dụng đất, vì không thể tính toán trước được hiệu quả. Cuối cùng, chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá thành và người tiêu dùng phải gánh chịu thiệt thòi”, ông Châu nhấn mạnh.