Rối rắm quản lý nhà chung cư

Diện tích sở hữu chung - riêng, quyền và trách nhiệm của ban quản trị, phân chia kinh phí quản lý vận hành tòa nhà… là những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị các chung cư.

Tọa đàm góp ý “Dự thảo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư” do Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) tổ chức sáng 24-4 tại TP HCM. Nhiều ý kiến cho rằng mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân đang là vấn đề nóng, chủ yếu liên quan đến tranh chấp diện tích sở hữu chung - riêng; sử dụng phí vận hành, bảo trì và trách nhiệm quyền hạn của ban quản trị (BQT)… Do đó, những vấn đề này cần đưa vào quy chế để áp dụng về sau.

Nhiều vướng mắc

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng Phòng Quản lý nhà và công sở Sở Xây dựng TP HCM, cho biết hiện sở đang nhận khiếu nại của cư dân 62 chung cư với khoảng 12 loại tranh chấp. Trong đó, tranh chấp nhiều nhất là diện tích sở hữu chung - riêng. Vì thực tế, dù nội dung này ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhưng có chủ đầu tư cố tình không ghi hoặc ghi không đúng quy định của luật hiện hành.

Ví dụ, họ không ghi cụ thể phần nào chung, phần nào riêng, nhất là phần tầng hầm giữ xe. Hoặc có chủ đầu tư ghi là diện tích của riêng nhưng lại hạch toán phần này vào giá bán... “Do đó, quy chế sắp tới phải ghi cụ thể hướng xử lý. Cuối tháng 5 đầu tháng 6 này, sở sẽ tổ chức đoàn kiểm tra khoảng 30 chung cư ngẫu nhiên để biết được tranh chấp nào nhiều nhất nhằm có hướng giải quyết” - ông Hải nói.

Từ kinh nghiệm của đơn vị mình, bà Nguyễn Thị Mai, đại diện BQT chung cư Botanic  Towers (quận Phú Nhuận), cho rằng để giải quyết việc tranh chấp diện tích chung - riêng của hầm giữ xe, BQT nên thuê lại đơn vị quản lý bãi giữ xe để tách biệt khu vực để ô tô của chủ đầu tư và của chung cư dân.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, hiện có nhiều vướng mắc liên quan đến việc quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên, 3 nội dung chính mà quy chế lần này nhấn mạnh và làm rõ là giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán, phí bảo trì, diện tích chung - riêng.

Có cần ban quản trị?

Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI), ông Nguyễn Thụy Nhân, cho rằng cần có quy chế thành lập BQT chung cư, trong đó phải có hành lang pháp lý rõ ràng. Hiện BQT các chung cư được giao toàn quyền thu chi, quản lý, thực hiện hợp đồng, sửa chữa... nhưng đây là nguồn kinh phí không nhỏ được cư dân đóng góp, nếu không có chế tài thì rất dễ xảy ra tiêu cực.

“Ngay cả việc gửi số tiền đó vào ngân hàng nào cũng liên quan đến quyền lợi của cư dân. Chưa kể, nếu người làm BTQ mà thiếu kiến thức, không đủ năng lực thì sẽ gây thiệt hại cho chính cư dân” - ông Nhân khẳng định.

Là người đang sống ở chung cư cao cấp, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động TP HCM Đỗ Thị Loan cho biết hiện chung cư bà đang ở là Sunrise City, chủ đầu tư đã thực hiện tốt trách nhiệm của mình đối với cư dân. Hầu hết các dịch vụ đều tốt, xử lý nhanh khi có sự cố và cư dân đa phần là những người bận rộn, người nước ngoài nên chưa xảy ra tranh chấp, vì thế không cần thiết phải lập BQT.

“Thực tế, lực lượng bảo vệ ở đây đến vài chục người và các dịch vụ khác rất nhiều vấn đề mà những người làm BQT không chuyên sẽ không thể đảm đương hết, như vậy có khi có BQT còn tạo áp lực cho cư dân ở đây” - bà Loan nói.

Ông Nguyễn Thanh Hải cho rằng dù quy định là phải có BQT nhưng dự thảo quy chế lần này sẽ xem xét có nên lập BQT hay không và điều này do chính cư dân quyết định thông qua hội nghị nhà chung cư. Nếu họ cảm thấy không tin tưởng chủ đầu tư và cần lập BQT thì lập, còn chủ đầu tư làm tốt thì để chủ đầu tư làm.

Dễ lạm quyền

Ông Nguyễn Thanh Dũng, Giám đốc Công ty Thành Trường Lộc, cho rằng BQT phải hiểu được quyền và nhiệm vụ của mình chứ không ít trường hợp họ lạm quyền. Cụ thể như ở chung cư 4S1 Riverside (quận Thủ Đức), BQT diễn giải sai Quyết định 08 do Bộ Xây dựng ban hành về quy chế quản lý chung cư và mặc nhiên chiếm sàn hồ bơi để tự kinh doanh, cố tình ngăn cản người dân vào khu thương mại bên trong, ảnh hưởng đến việc kinh doanh của chủ đầu tư.

“Tôi đề nghị phải ghi rõ trong quy chế mới sửa đổi lần này là quyền hạn BQT đến đâu và nếu đã có thù lao cho BQT mà họ không làm đúng thì nên thuê một công ty chuyên nghiệp bên ngoài làm để không giảm giá trị căn hộ của chính cư dân” - ông Dũng kiến nghị.