Cải tạo chung cư: Nâng tầng có phá vỡ quy hoạch?

Trước bài toán khá nan giải trong quá trình cải tạo chung cư cũ, trong dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại chung cư, Bộ Xây dựng đã đề xuất cho phép chủ đầu tư được tăng hệ số sử dụng đất, không hạn chế chiều cao nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.

Trước đó, nhiều chủ đầu tư cho biết, nếu cải tạo chung cư cũ nhưng lại bị khống chế chiều cao, các DN sẽ không có lợi nhuận, thậm chí thua lỗ bởi DN vấp phải vấn đề bồi thường cao, trong khi lại bị hạn chế về số tầng cao. Đây chính là một trong số các nguyên nhân khiến cho việc cải tạo chung cư cũ lâu nay bị ách tắc.

Trước sự ách tắc này, trong dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại chung cư, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất cho phép chủ đầu tư được tăng hệ số sử dụng đất, không khống chế chiều cao nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.

Cải tạo chung cư cũ là một công việc rất khó khăn và phức tạp, vì nó động chạm đến quyền lợi của dân mà tuyệt đại đa số lại là người thu nhập thấp, là những cán bộ công nhân thế hệ trước đã có những cống hiến nhất định cho đất nước. Bởi vậy, theo KTS Nguyễn Xuân Hải, Nhà nước phải là chủ đầu tư.

Đề xuất này nếu được Chính phủ chấp thuận, chắc chắn đây sẽ là "miếng bánh ngon” cho các doanh nghiệp. Bởi, những dự án cải tạo chung cư cũ thường nằm ở những vị trí đẹp, thuộc "khu đất vàng” của Hà Nội, do đó nếu được nâng tầng và tăng mật độ xây dựng, các DN sẽ dễ dàng bán được giá cao. Và khi đó, đương nhiên, những ách tắc trong việc thu hút các DN tham gia cải tạo chung cư cũ sẽ được giải tỏa.

Song, đề xuất này đang nhận được nhiều luồng ý kiến trái chiều. Theo giới chuyên gia ngành kiến trúc, việc cho phép nâng tầng cao sẽ gây ra tình trạng tăng mật độ dân số. Dân số tăng, đương nhiên sẽ tạo sức ép lên hệ thống hạ tầng đô thị vốn đã quá tải từ lâu nay, dẫn đến hệ lụy đô thị sẽ không thể thoát khỏi tình trạng ùn tắc...

Theo KTS Nguyễn Thị Hiền, một chuyên gia độc lập về quy hoạch – kiến trúc cho biết, nếu tăng số tầng tại các chung cư lên, nhiều khả năng mật độ dân số ở đó sẽ tăng lên. Điều này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ quy hoạch của khu vực. Trong khi đó, Luật Quy  hoạch đã quy định, khi thay đổi quy hoạch thì phải quan tâm đến việc đáp ứng đầy đủ  hạ tầng cơ sở xã hội cho người dân. 

Đó còn chưa kể, theo quy định, các dự án xây dựng phải đảm bảo các yếu tố quy hoạch như tổng thể mật độ, tầng cao, số lượng dân cư… Bởi vậy, không ít ý kiến tỏ thái độ không đồng tình với đề xuất nâng số tầng được đưa ra trong dự thảo Nghị định về cải tạo chung cư cũ.

Tuy nhiên, theo quan điểm của KTS Nguyễn Xuân Hải, Tổng hội Xây dựng Việt Nam, trên thực tế, nếu không tăng mật độ xây dựng, phá bao nhiêu diện tích sàn mà chỉ được phép xây lại bấy nhiêu diện tích thì sẽ không bao giờ có thể cải tạo được, vì Nhà nước cũng như nhân dân, không ai có đủ tiền để chi cho việc phá và việc xây mới này. Vì thế, KTS Hải cho rằng, cần phải chấp nhận việc tăng hệ số sử dụng đất so với quy hoạch trước. Song, tăng là bao nhiêu thì  rất cần phải bàn tính kỹ lưỡng, phải khống chế sự tăng này nếu không sẽ phá vỡ quy hoạch chung và tạo ra sự thiếu bền vững cho cuộc sống cộng đồng.

Ông Hải cũng đề xuất ý kiến, cải tạo chung cư cũ là một công việc rất khó khăn và phức tạp, vì nó động chạm đến quyền lợi của dân mà tuyệt đại đa số lại là người thu nhập thấp, là những cán bộ công nhân thế hệ trước đã có những cống hiến nhất định cho đất nước. Bởi vậy, theo ông Hải, Nhà nước phải là chủ đầu tư. "Ở đây không phải là vấn đề Nhà nước muốn ôm lấy theo kiểu "ôm rơm nặng bụng” mà chính là vấn đề xã hội, vấn đề sinh mạng của nhân dân, vấn đề môi trường cảnh quan… nên Nhà nước phải đứng ra làm, không thể thoái thác cho người dân và DN tự bàn bạc với nhau để rồi nảy sinh mâu thuẫn  về quyền lợi…” - ông Hải phân tích.