Phân lô bán nền, nhà chung sổ

Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân sinh sống, làm ăn tại TPHCM, thời gian gần đây BĐS giá rẻ liên tục được tung ra thị trường. Tuy nhiên phần lớn những BĐS dạng này mập mờ về pháp lý, tiềm ẩn rủi ro cho người mua.

Từ phân lô đất nền

Bên cạnh những trường hợp mua bán giấy tờ tay từ những mảnh đất nông nghiệp, đất vườn hoặc đất ở nhưng không đủ điều kiện để tách thửa hoặc cấp giấy chứng nhận, thời gian gần đây nhiều doanh nghiệp tận dụng Quyết định 19 (ban hành năm 2009) của UBND TP quy định về hạn mức tách thửa để phân lô bán nền.

Tại các quận/huyện ngoại thành như Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh… nhiều đầu nậu thu gom đất nông nghiệp sau đó chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, xây dựng hạ tầng rồi tách thửa bán lại cho người có nhu cầu. Theo quan sát của chúng tôi, có những dự án khá hoàn chỉnh về hạ tầng, đường sá được rải nhựa, hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng đầy đủ…

Tại một khu dân cư tách thửa theo Quyết định 19 tại xã Xuân Thới Thượng (Hóc Môn), chủ đầu tư cho biết toàn bộ khu dân cư có khoảng gần 40 nền, diện tích 80-100m2 có giá 700-750 triệu đồng (bao sang tên) chỉ trong một thời gian ngắn đã có người mua hết.

Quyết định 19 nhằm tạo điều kiện hỗ trợ cho những người dân có đất đai rộng rãi, chuyển đổi mục đích sử dụng để cho con cái cất nhà khi có nhu cầu... Tuy  nhiên, sau một thời gian mô hình này phát triển khá mạnh, nhất là các quận/huyện ngoại thành có nguy cơ gây biến tướng. Trước thực tiễn trên, UBND TP đã có nhiều cuộc họp với các sở, ngành, quận/huyện để sửa đổi cho phù hợp với Luật Đất đai 2013.

Ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TP, cho biết thời gian qua nhiều cá nhân đã lợi dụng Quyết định 19 để phân lô bán nền, bản thân cán bộ thực thi ở các quận/huyện cũng máy móc nên gây khó khăn cho người dân. Do đó, sửa đổi Quyết định 19 nhằm tháo gỡ những vướng mắc trên nhưng cũng khắc phục những phát sinh tiêu cực. Sau nhiều cuộc họp góp ý lấy ý kiến đến nay quyết định sửa đổi vẫn chưa được ban hành.

Đến nhà chung sổ

Song song với bùng phát phân lô bán nền, thời gian qua trên địa bàn các quận/huyện Hóc Môn, 12, Bình Tân… đã nở rộ tình trạng nhiều người mua đất rồi xây nhiều căn nhà nhỏ để bán, được giới cò đất gọi là “nhà chung sổ hồng”. Một khu dân cư đang xây dựng tại xã Xuân Thới Đông, huyện Hóc Môn theo kiểu một cá nhân chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở rồi phân lô bán nền, với diện tích mỗi căn 28-30m² giá bán 350-450 triệu đồng/căn.

Một số người mua đất có diện tích 7x20m (đã có sổ đỏ) sau đó chia nhỏ, xây thành những căn nhà phố diện tích 4x7m hoặc 4x8m. Khi chúng tôi đặt vấn đề với cò nếu mua rồi có tách sổ được không? Anh ta cam kết hơn 1 tháng sau sẽ có sổ hồng cho từng căn nhà. Một “dự án” tương tự cũng được xây dựng khá hoành tráng tại khu phố 4, đường Phan Văn Hớn (quận 12). Những căn nhà 3,5x10m được rao bán giá gần 1 tỷ đồng nhưng không có giấy tờ.

Để tạo lòng tin cho những người mua không rành về quy định chuyển nhượng, bên bán luôn cam kết có công chứng mua bán. Nhưng thực tế bên bán chỉ thuê các phòng công chứng lập vi bằng về hành vi thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Hoàn toàn không phải hợp đồng công chứng mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Phần lớn nhà được rao bán nằm ở quận 12 và Hóc Môn, Bình Tân và Bình Chánh. Các quận/huyện này cách trung tâm TP từ 45 phút đến 1 giờ chạy xe máy, giá nhà đất còn tương đối thấp nên những năm qua là đích đến của nhiều lao động có thu nhập trung bình. Nhiều người phản ánh, khi bên bán lấy đủ tiền họ thường bắt đầu chây ì, thậm chí có trường hợp sau khi bán nhà xong còn lấy sổ đỏ đem cầm cố ngân hàng, vay nặng lãi của xã hội đen và xảy ra tranh chấp gây không ít phiền hà.

Luật sư Nguyễn Tấn Hải (Đoàn Luật sư TPHCM), cho biết: “Nhà đất là loại tài sản có đăng ký, do vậy mọi giao dịch mua bán, cho tặng, thừa kế… đều phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ, qua sự kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý nhà nước. Cụ thể, khi mua bán nhà phải thể hiện bằng hợp đồng, qua phòng công chứng, làm thủ tục đăng bộ, đóng thuế. Mọi hình thức giao dịch trái với quy định như trên đều trái pháp luật. Nếu có tranh chấp sẽ bị tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Rủi ro và thiệt hại luôn thuộc về phía mua”.

Trao đổi với ĐTTC về việc xử lý những trường hợp này, một cán bộ Sở Xây dựng TP cho biết hành vi này rất khó xử lý, bởi chủ đầu tư xin phép đầy đủ, họ lách luật bằng cách xây một nhà to ra nhiều nhà nhỏ. Chỉ có thể hạn chế bằng cách các quận/huyện làm việc với công ty điện lực, cấp nước chỉ cấp cho mỗi địa chỉ một đồng hồ điện và nước theo quy định. Tuy nhiên, thời gian qua nhiều nhà dạng này vẫn được cấp đồng hồ điện cho từng căn, đây là vấn đề cần phải xem lại.