Địa ốc 7 ngày: Giá bất động sản vẫn có thể giảm nữa

Cho người nước ngoài mua nhà vẫn tiếp tục có nhiều quan điểm trái chiều, hay tuyên bố khá bất ngờ của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM về việc giá nhà vẫn có thể giảm tiếp, giao dịch nhà ở tăng quý thứ năm liên tiếp là những câu chuyện nóng nhất trên thị trường địa ốc tuần qua.

1. Câu chuyện nóng nhất trong tuần là những quan điểm trái chiều xung quanh quy định mở cửa cho người nước ngoài được mua bất động sản trong nước.

Quy định trong dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) đã trình ra Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội từ tháng 3/2014 bỗng gây xôn xao trở lại từ hôm 12/8 với tuyên bố của Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng: “Cứ qua cửa khẩu mua được nhà thì lạ quá” tại phiên thảo luận về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội sáng 12/8.

Đồng ý với việc nới quy định cho nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam, nhưng Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng lưu ý, quy định này phải chặt chẽ, đừng để bị lợi dụng. Theo Chủ tịch Quốc hội, người nước ngoài về Việt Nam mua nhà để ở, để làm ăn, học tập hay về hẳn Việt Nam tái định cư thì, hoan nghênh, “còn ông vào hai ngày mua cái nhà rồi ông đi thì không có được”. “Cứ qua cửa khẩu là được mua nhà thì lạ quá!” (VNEconomy, 12/8)

Thời báo Kinh tế Sài Gòn ngày 14/8 đã có bài viết: “Những lo ngại vô cớ”.  Theo tác giả,  tại thời điểm tháng 3.2014, khi thẩm tra quy định mới này, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã đồng tình và tỏ ra không hề lo ngại.

Bởi nếu chỉ nhìn quy định “cứ qua cửa khẩu là mua được nhà” tưởng có vẻ việc mua nhà không còn gì dễ hơn sau cái dấu đóng vào visa và với quy định “lỏng” như thế thì dễ tạo nên một làn sóng các nhà đầu tư ngoại, khi dự luật được thông qua, đổ vào mua nhà tại thị trường Việt Nam, chèn lấn những cơ hội sở hữu nhà của người Việt khác. Song, còn các điều kiện đi kèm khác: chỉ được mua nhà ở thương mại tại các dự án không cấm người nước ngoài cư trú, tức là các dự án thông thường; chỉ được mua nhà để ở và cho thuê (điều kiện cho thuê rất khó) hoặc cho, tặng. Người nước ngoài đã mua nhà không thể đứng tên chuyển nhượng căn nhà đó. Hay nói khác đi là dự luật sửa đổi vẫn “cấm mua đi bán lại”.

Với chừng ấy các rào cản dựng lên, nếu được thông qua tại Quốc hội vào tháng 10 tới thì tính khả thi về việc mở cửa cho người nước ngoài mua nhà thực tế cũng không thay đổi được là bao.

2.  Câu chuyện thứ hai là tuyên bố khá bất ngờ của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu. “Giá bất động sản vẫn có thể giảm nữa”, VNEconomy, 12/8. )

Bất ngờ là bởi lâu nay các doanh nghiệp bất động sản vẫn ca bài xuống đáy. Trong cuộc trả lời phỏng vấn với VnEconomy, ông Lê Hoàng Châu cũng khẳng định: “Thị trường bất động sản đang bị khủng hoảng nghiêm trọng”, nhiều doanh nghiệp đang bị “ăn vào tài sản cố định”, tức là phải bán sản phẩm với mức lãi rất thấp, “phân khúc cao cấp hiện đang được bán với mức lợi nhuận 6% mà chưa tính lãi vay, thay vì 40 - 50% như trước đây” và “xét về góc độ tổng thể nền kinh tế, tôi cho rằng Nhà nước không nên để cho doanh nghiệp bị lỗ hoặc lãi quá thấp”.

Tuy nhiên, ông Châu khẳng định: “Giá bất động sản vẫn có thể giảm nữa, nếu như Nhà nước cắt bỏ được những chi phí bất hợp lý đối với các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản. Trong Luật Đất đai 2013 có quy định các chủ dự án bất động sản sử dụng đất phải ký quỹ lên tới 30%, đã khiến cho một lượng tiền lớn bị “chôn” vào tài khoản của Nhà nước.

Chuyện tưởng mâu thuẫn, nhưng lại không quá mâu thuẫn, ngày 14/8 vừa qua, trong buổi làm việc với Bộ Xây dựng và các ban ngành liên quan, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã yêu cầu phải cắt bỏ những thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian cấp phép thủ tục xây dựng xuống ít nhất 1/3 thời gian so với hiện nay.

Theo báo cáo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, nếu đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, thì tổng thời gian làm thủ tục nói trên có thể rút ngắn được 102 - 187 ngày đối với dự án không sử dụng vốn ngân sách.

Chuyện chi phí ngoài được cộng vào giá bán nhà là chuyện đã cũ. Nói như vậy để hiểu là nếu bớt đi chi phí ngoài này thì giá nhà còn giảm, nhưng đó chỉ là ... nói thôi!

3. Câu chuyện thứ ba là Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa phát hành Báo cáo thị trường bất động sản tháng 7/2014. (TP.HCM: Giao dịch căn hộ tăng 5 quý liên tiếp, Xây dựng, )

Theo Báo cáo, thị trường căn hộ tại TP. HCM có nhiều chuyển biến tích cực. Quý II/2014 ghi nhận 11 dự án chào bán trong ba phân khúc (cao cấp, trung cấp và bình dân) với tổng số 3.210 căn hộ, tăng 70,1% so với quý trước và 140,7% so với cùng kỳ năm trước.

So với cùng kỳ năm trước, giá chào bán sơ cấp ở phân khúc cao và trung cấp tăng nhẹ, lần lượt khoảng 0,7% và 1,9%. Điều này cũng phản ánh mức giá điều chỉnh do diện tích bán giảm theo cách tính của Thông tư 03/2014/TT/BXD. Số liệu sơ bộ cho thấy số giao dịch trong quý II/2014 tăng khoảng 10,6% so với quý trước và 99,2% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, doanh số của phân khúc trung cấp tăng ngoài dự đoán 90,4% so với quý trước và 214% so với cùng kỳ năm trước, vì mức giá chào bán thấp hơn ở các dự án mới chào bán và chiến lược bán hàng tích cực ở các dự án hiện hữu. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, hàng tồn kho vẫn là mối quan tâm lớn trước thực tế nguồn cung chào bán tăng mạnh và các sản phẩm không phù hợp hiện tại.

VNREA dự báo, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục duy trì bức tranh khả quan hiện nay. Giá bán dự kiến tiếp tục ổn định trong khi mức giá ở các dự án có tỷ lệ bán cao, vị trí đắc địa và chủ đầu tư danh tiếng sẽ tăng nhẹ.

Số tăng của VNREA hình như... hơi to quá, nếu so với báo cáo của các tổ chức uy tín khác như Savills, CBRE, Cusman. Đúng không nhỉ?

4. Câu chuyện thứ tư là một xu hướng đầu tư mới tại TP. HCM. (Vốn BĐS chảy vào căn hộ cho thuê, Thời báo Ngân hàng, 14/8/2014)

Báo cáo của Công ty Nghiên cứu bất động sản CBRE cho thấy, trong nửa đầu năm 2014, thị trường căn hộ cho thuê chuyển biến rõ rệt, cung và cầu đều tăng. Một vài dự án rục rịch chuyển đổi công năng từ căn hộ bán đứt thành cho thuê như dự án Waterfront (đường Tôn Đức Thắng, quận 1) với hơn 180 căn, dự án New Pearl (đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3) với 161 căn hộ. Kế đến là một số dự án sau một thời gian hoạt động hiện đang sửa sang, nâng cấp căn hộ để cho thuê như dự án Sherwood Residence (quận 3) nhằm phù hợp với đối tượng khách thuê nhiều tiền hơn.

Tại quận 1, dự án Saigon Sky Garden tiếp tục tách nhỏ các căn hộ lớn để phục vụ đối tượng chuyên gia độc thân, trong khi tại quận 7, dự án Crescent Residence 2 vẫn đang gộp các căn hộ nhỏ với nhau để tạo thêm không gian cho các gia đình nước ngoài thuê…

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư, nhà phát triển dự án tại TP. Hồ Chí Minh khi nhận thấy xu hướng này đang có tiềm năng phát triển thậm chí còn mạnh dạn khuyến khích khách hàng đặt mua căn hộ sau đó sẽ “tìm mối” để cho thuê lại. Một số chủ đầu tư đã phát triển hẳn dòng sản phẩm căn hộ cho thuê, thuê mua như tại dự án Lê Thành Twins (Công ty Xây dựng Lê Thành), BeeHome (C.T Group)… để đón nhu cầu tìm thuê căn hộ chung cư đang gia tăng.

Theo phân tích của một chuyên gia BĐS, xu hướng đầu tư vào căn hộ chung cư cho thuê không chỉ là biện pháp tình thế “trong cái khó ló cái khôn” do không bán được thì cho thuê, mà đã trở thành xu hướng của thị trường, với giao dịch tăng và nhiều nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư nhỏ lẻ, thứ cấp quan tâm.

Chuyên gia trên nói đúng như sách ấy nhỉ? Nhưng nên nhớ rằng khi mà đầu tư căn hộ vẫn mang lại một tỷ suất lợi nhuận tốt, và đặc biệt ở ưu thế vòng quay tiền nhanh thì chẳng chủ đầu tư nào muốn xây nhà cho thuê để 20-30 năm sau mới thu hồi được vốn đâu nhé. Muốn thị trường nhà cho thuê phát triển, cần nhiều điều kiện lắm, thị trường BĐS Việt Nam chưa thỏa mãn tất cả các yếu tố này.

5. Trong tuần, thông tin đáng chú ý là UBND TP. Hà Nội vừa có phương án quy hoạch, đầu tư các dự án thành phần khu vực phát triển đô thị hai bên đường Nhật Tân - Nội Bài với tổng kinh phí dự kiến khoảng 20.000 tỷ đồng (Hà Nội đầu tư 20.000 tỷ đồng cho khu đô thị Nhật Tân - Nội Bài, VTV Online, 14/08/2014). Theo đó, việc xây dựng khu vực phát triển đô thị hai bên đường Nhật Tân - Nội Bài phấn đấu hoàn thành trong vòng 10 năm, bắt đầu khởi động trong năm 2014 và từ năm 2015 sẽ triển khai thực hiện.

Dự án nghiên cứu trên 2.000 héc-ta, tổng mặt bằng sử dụng đất trên 1.500 héc-ta, trải dài gần 12 km trên địa bàn huyện Đông Anh và Sóc Sơn. Quy mô dân số trong vùng quy hoạch trên 140.000 người. Đây được coi là một dự án lớn phát triển đồng bộ cả về văn hóa, kinh tế cho vùng phía Bắc Thành phố.

Cũng tại Hà Nội, vào 9 giờ sáng ngày 16/8/2014 tại tầng lửng Café Paris Deli (28 Trần Bình, Mỹ Đình, Hà Nội), Siêu thị dự án Bất động sản STDA tổ chức mở bán dự án căn hộ cao cấp Dolphin Plaza do TID làm chủ đầu tư với giá bán từ 1,8 tỷ đồng/căn. Dự án tổ hợp căn hộ cao cấp Dolphin Plaza tọa lạc tại 28 Trần Bình, Mỹ Đình, Hà Nội. Đây là khu vực trung tâm đô thị hành chính mới phía Tây Hà Nội, rất gần với Trung tâm thể thao Quốc gia, Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Đại học Quốc gia, Đại học Thương mại, bệnh viện 19/8, siêu thị Big C… và thuận tiện để ra sân bay Quốc tế Nội Bài.

Khách hàng mua căn hộ ban đầu đóng 20% chi phí được trao chìa khóa, 3 tháng tiếp theo thanh toán 20% sẽ sở hữu căn hộ hoàn thiện. 60% còn lại thanh toán định kỳ 3 tháng một lần, mỗi lần 350 triệu đồng, tương đương 24-39 tháng. Khi trở thành cư dân, khách hàng được miễn phí quản lý dự án, vé bơi… trong vòng 3 năm. Nếu chưa có nhu cầu ở ngay, chủ đầu tư cam kết thuê lại với giá 1.000-1.700 USD/tháng tùy theo diện tích căn hộ.

Theo giới thiệu của đơn vị phân phối, mỗi căn hộ diện tích từ 130 – 198 m2, ngoài các phòng ngủ trung bình, mỗi căn hộ đều có phòng ngủ lớn từ 22 - 30 m2, có phòng tắm đôi và hệ thống rèm được điều khiển tự động từ xa.

Tại thị trường bất động sản Đà Nẵng, Dự án Hyatt Regency Danang Residences mở bán những căn hộ cuối cùng. Dự án này nằm ngay bãi biển Đà Nẵng này hiện chỉ còn lại một biệt thự được mở bán với giá 32 tỷ đồng cùng 14 căn hộ có giá 5-10 tỷ đồng cho căn hướng biển và 16-21 tỷ đồng cho căn penthouse. 

Hyatt Regency Danang Residences đã đưa vào hoạt động cùng lúc 183 căn hộ, 27 biệt thự với toàn bộ hạ tầng cao cấp, khuôn viên sang trọng. Bên cạnh đó, còn có hệ thống khách sạn 5 sao do Tập đoàn Hyatt International quản lý, gồm hơn 200 phòng, khu bể bơi rộng lớn, nhà hàng cùng các tiện ích thư giãn, giải trí sang trọng.

Theo Indochina Land, chủ đầu tư Hyatt Regency Danang Residences, chương trình cho thuê tại Hyatt Regency Danang Residences mang đến cho chủ sở hữu lợi nhuận trung bình hơn 250 triệu đồng một năm trên mỗi căn hộ và 450 triệu đồng hàng năm cho một căn biệt thự.

Tại thị trường bất động sản phía Nam, một số dự án đất nền, biệt thự được công bố mở bán trong tuần này.

CTCP Đầu tư Nam Long vừa công bố chương trình bán hàng mới cho Dự án EHome 4 Bắc Sài Gòn. Dự án nằm trên địa bàn xã Vĩnh Phú, giáp ranh với quận Thủ Đức, TP. HCM.

Theo đó, từ ngày từ 18/8- 25/8/2014, khách hàng mua căn hộ Dự án sẽ được tặng một chuyến du lịch Singapore 4 ngày 3 đêm trị giá 12 triệu đồng, đồng thời được giảm giá trực tiếp 4% trên giá trị hợp đồng. Khách hàng cũng có thể lựa chọn một số chương trình khác như giảm 4% trực tiếp trên căn hộ và nhận voucher điện máy trị giá 10 triệu đồng hoặc nhận ngay voucher điện máy trị giá 30 triệu đồng.

Dự án căn hộ EHome 4 Bắc Sài Gòn chính thức mở bán vào tháng 8/2014, đến nay đã bán được 388 căn hộ, bàn giao cho khách hàng 212 căn, trên tổng số 2.104 căn. Giá bán căn hộ khá cạnh tranh, khoảng 450 triệu đồng/căn hộ 2 phòng ngủ.

CTCP Đầu tư Nhơn Trạch, thành viên Tổng công ty Tín Nghĩa mở bán phân khu Phú Thịnh 1 thuộc Dự án Đông Sài Gòn (Nhơn Trạch, Đồng Nai), với giá bán từ 3,9 triệu đồng/m2. Với quy mô 942 héc-ta, Dự án Đông Sài Gòn là khu đô thị lớn và hiện đại của tỉnh Đồng Nai, nằm ngay hai trục đường chính Tôn Đức Thắng (tỉnh lộ 25B) rộng 80 m và Nguyễn Ái Quốc (tỉnh lộ 25C) rộng 100 m kết nối với đường vành đai 3 TP. HCM đi sân bay quốc tế Long Thành.

Xung quanh dự án là mạng lưới hạ tầng hiện đại đang thi công như đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây ở phía Bắc, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và quốc lộ 51 ở phía Đông, đường cao tốc Bến Lức - Long Thành ở phía Nam và phía Tây liền kề với đường vành đai 3 TP. HCM. Từ dự án di chuyển về trung tâm TP. HCM hiện chỉ mất khoảng 30 phút chạy xe.

Ngay gần đó, chủ đầu tư Đại Phước Lotus bán 200 căn biệt thự. Đại Phước Lotus tọa lạc trên Cù lao Ông Cồn, huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai, có tổng vốn đầu tư 64 triệu USD, bao gồm 332 biệt thự cao cấp, trung tâm thể dục thể thao - thương mại, bệnh viện và trường học.

Theo Giám đốc điều hành Mike Gammel Terrance, dự án Dai Phuoc Lotus đã có 200 căn biệt thự được bán, 153 căn biệt thự bàn giao và hơn 70 sổ hồng trao tay. Với triết lý “Tận hưởng giá trị cuộc sống” và chiến lược phát triển chú trọng vào lợi ích của khách hàng, Đại Phước Lotus hướng tới phân khúc khu biệt thự sinh thái cao cấp, đáp ứng nhu cầu của những khách hàng chú trọng môi trường sống hiện đại, tiện nghi.