Phá băng BĐS: Ngành xây dựng, ngân hàng điều hành quá kém!

Qua gần 1 năm nỗ lực đưa ra các biện pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS), theo đánh giá của ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch HH Bất động sản TPHCM, Phó giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành, "đề bài của các ngành xây dựng, ngân hàng đưa ra thì rất hay nhưng giải thì không được".

Tồn kho giảm hơn 20% chỉ là mường tượng

* Tại hội nghị tổng kết năm 2013, bộ Xây dựng cho biết hàng tồn kho đã giảm hơn 20%. Ông có đánh giá gì về con số này?

Cách đây không lâu, lãnh đạo sở Xây dựng TP.HCM nói rằng tồn kho BĐS giảm 35% nhưng mới đây nhất, trong một bài phỏng vấn, Thứ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói chỉ được hơn 20% thôi.

Nếu nói là 20% thì cũng phải là mấy ngàn căn hộ đã được bán. Nhưng theo tôi thấy, trong 10 đại gia BĐS lớn nhất ở TP.HCM niêm yết tại thị trường chứng khoán, từ Vincom, Sacomreal, Quốc Cường, Phát Đạt... cho tới dự án BĐS của ông Đặng Thành Tâm cũng còn hơn 70.000 tỉ đồng nằm ở trong đó.

Vậy nếu giảm được 30% hàng tồn kho thì những đại gia BĐS đó phải giảm được 20.000 tỉ đồng, nhưng các doanh nghiệp đó có giảm được đâu, thậm chí một số doanh nghiệp còn gia tăng thêm hàng tồn kho nữa.

Hiện nay, số lượng hàng tồn kho nằm ở trong khối 10 đại gia này là rất lớn. Cho nên nếu giảm được 20-35% hàng tồn kho thì khối 10 đại gia này giảm được bao nhiêu? Còn như Đất Lành, Khang Gia, Lê Thành... có giảm được 50% hàng tồn kho thì cũng chẳng mấy ý nghĩa gì. Vì đây là những doanh nghiệp nhỏ, số lượng hàng tồn kho ít, chỉ 200-300 căn thôi.

Ví dụ như công ty tôi tồn kho 300 căn và nếu giảm được 50% hàng tồn kho thì cũng chỉ 150 căn, đem so sánh với các ông đại gia kia có hàng ngàn căn thì liệu sẽ thay đổi được gì?

Cho nên muốn đánh giá hàng tồn kho giảm bao nhiêu thì phải xem các đại gia, vì họ chiếm tỉ trọng rất lớn. Tôi thấy 10 đại gia này gần như đứng yên, không biết tìm ở đâu ra mà giảm 20-35%.

Và tôi cho những con số giảm hàng tồn kho này chỉ là mường tượng.

* Chỉ trong vòng 1 tháng cuối năm 2013, tốc độ giải ngân gói 30.000 tỉ đồng đã tăng gần gấp đôi lên 758,7 tỉ đồng. Theo ông, liệu trong năm 2014 tình hình giải ngân có khả quan hơn?

Những ngày cuối cùng của năm chúng ta mới cố gắng tháo khoán trên dưới 700 tỉ đồng, tương đương 2%. Và không biết 6 tháng đầu năm 2014 có được thêm 10% nữa không? Nếu 6 tháng đầu năm 2014 không được 10% thì coi như trong vòng 1 năm giải ngân chưa được 10% là một sự thất bại ghê gớm.

Còn theo tôi, gói 30.000 tỉ đồng sẽ không có gì khả thi hơn. Bởi vì cho đến nay vẫn không có tín hiệu gì mới.

Thứ nhất là cho vay mua nhà ở giá rẻ, dưới 70m2 với giá dưới 15 triệu đồng/m2 thì sản phẩm này không có nhiều. Thậm chí là nhiều doanh nghiệp muốn chẻ nhỏ căn hộ để cắt cái chân cho vừa đôi giày cũng không được thành phố chấp thuận.

Thứ hai, nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội mới chỉ phê duyệt được 4 dự án, trong đó một dự án của Hoàng Quân mới làm xong móng, 3 dự án còn lại vẫn đứng yên.

Dự án nhà ở xã hội của Hoàng Quân làm xong móng nhưng giá bán cũng 11-12 triệu đồng/m2, lại ở quá xa thì còn bất lợi hơn dự án Hưng Thịnh.

Dự án Hưng Thịnh xây dựng ở Tân Phú, bán 13 triệu đồng/m2. Bây giờ giữa một dự án 13 triệu đồng nằm ở Tân Phú, ngay khu vực trung tâm, với 1 dự án 11-12 triệu đồng nằm ở tuốt Nguyễn Văn Linh quá xa thì thử hỏi người ta sẽ chọn cái nào?

Giá chỉ chênh lệch 1-2 triệu đồng nhưng vị trí xa hơn, thủ tục khó khăn, bán xong mua xong 5 năm sau mới được bán lại, cho nên nhà ở xã hội chưa chắc đã phát triển được trong điều kiện như thế này.

Thứ ba, Hiệp hội BĐS TP.HCM đã có kiến nghị cho phép những doanh nghiệp được làm nhà ở giá rẻ được vay gói kích cầu 30.000 tỉ đồng và tôi ủng hộ kiến nghị này. Như vậy, những dự án nhà ở thương mại giá rẻ này cũng được coi như nhà ở xã hội hóa. Trong khi nhà ở xã hội có quá nhiều thủ tục, vị trí xấu thì nhà ở thương mại giá rẻ thủ tục ít phức tạp hơn, vị trí gần hơn cũng nên được hưởng gói kích cầu để thúc đẩy các doanh nghiệp làm nhiều nhà bình dân hơn nữa.

Nếu kiến nghị này được chấp thuận sẽ mở ra một hướng mới, có thể hỗ trợ gói 30.000 tỉ đồng giải ngân nhanh chóng, mở ra một thị trường tiêu thụ lớn. Còn nếu Nhà nước không đồng ý kiến nghị này thì trong 6 tháng tới đây cũng không thể giải ngân quá 10%.

Năng lực điều hành của ngành ngân hàng, xây dựng quá kém!

* Qua gần 1 năm đưa ra đủ biện pháp để thúc đẩy thị trường BĐS, đến hiện nay, ông có đánh giá gì về kết quả và năng lực điều hành của ngành xây dựng và ngân hàng?

Tôi cho rằng, tầm nhìn dự đoán của ngành xây dựng và ngành ngân hàng là rất kém, không dự đoán được tình hình. Cả hai ngành này đều "ra đề" rất giỏi, nhưng lại không biết thị trường còn bao nhiêu căn tồn kho. Tức là "ra đề" nhưng không ai có thể giải được cái đề đó.
Chẳng hạn như Bộ Xây dựng, cho chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội nhưng lại không biết rằng ở các địa phương thủ tục chuyển đổi vô cùng khó khăn. Hay khuyến khích doanh nghiệp chuyển đổi từ căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ nhưng lại không biết rằng các địa phương đang cố gắng kéo dài thời gian xét duyệt hồ sơ của các doanh nghiệp.

Cho nên đến giờ phút này, thử hỏi tại TP.HCM được mấy dự án chuyển được từ nhà lớn sang nhà nhỏ? Mà không chuyển được thì đồng nghĩa là với việc không có sản phẩm. Bởi vậy tầm nhìn, sự sâu sát thị trường, sâu sát các doanh nghiệp của bộ Xây dựng là không có cho nên mới đưa ra những đề bài không thực hiện được.

Tôi thấy tình trạng này rất giống với kiểu tấu hài Táo quân vừa qua, bốn năm ông đi xin vay nhưng đều rớt hết, còn một ông được thì phải leo trên cột thoa mỡ bò.

Đối với ngân hàng cũng vậy, ra một cái đề quá khó. Nào là xác nhận địa phương không có nhà, xác nhận thu nhập. Nhiều địa phương không chịu xác nhận bởi họ đâu biết được ông này đang ở trong cái nhà ọp ẹp nhưng lại có mấy căn biệt thự ở Phú Mỹ Hưng cho người nước ngoài thuê. Làm sao họ biết được mà dám xác nhận. Tôi xin lỗi nhưng mấy ông đảng viên kê khai tài sản, rồi thanh tra, kiểm tra đảng vào cuộc còn chưa chắc đã biết. Xác nhận thu nhập cũng thế, một người có nhiều nguồn thu nhập khác nhau, làm sao mà biết hết được.
Thế nhưng Bộ trưởng bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng vẫn nói "chậm mà chắc", nếu làm vừa phải thì sợ thất thoát, tham nhũng. Trời ơi! Chưa làm mà đã lo thất thoát, tham nhũng như thế thì làm làm sao.

Thậm chí có giai đoạn ông Trịnh Đình Dũng còn bảo: chậm là tốt đấy, là độ trễ, là lần đầu mới làm. Thực tế thì ở nước ta có cái gì mà không phải lần đầu? Nên thay vì cứ đổ như vậy, sao chúng ta không mở cửa ra đi, thay đổi những thủ tục, những luật lệ để làm sao có lợi cho người dân đi? Nếu làm vậy thì còn có hy vọng để cứu thị trường BĐS, còn nếu không gói 30.000 tỷ cũng không khác gì sớ Táo quân, không khác gì món quà treo trên cành cao còn người dân chẳng thể nào với được.