"Nổi giận" vì diện tích căn hộ: 'Không có chuyện tính theo cách nào giá bán cũng không đổi'

Cần xem xét lại cách tính toán diện tích căn hộ, với sự hướng dẫn của cơ quan quản lý Nhà nước chứ không thể để áp dụng kiểu nào cũng được.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm: Nếu tính diện tích căn hộ theo thông thủy hay tim tường thì tổng giá căn hộ là khác nhau

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội khẳng định với PV về việc lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) trả lời báo chí: Nếu tính diện tích căn hộ theo tim tường hay thông thủy thì tổng giá căn hộ của 2 trường hợp đều không thay đổi.

* Thời gian gần đây xảy ra nhiều trường hợp tranh cãi, kiện cáo giữa khách hàng với chủ đầu tư các dự án nhà ở trong việc tính diện tích căn hộ. Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng đưa ra 2 cách tính diện tích là tính kích thước thông thuỷ và tính từ tim tường bao, ngăn chia căn hộ nhưng không nói rõ đối với cách tính theo tim tường có bao gồm cả khung, cột, tường chịu lực hay không nên chủ đầu tư “nhập nhằng” trong cách tính. Ông có ý kiến thế nào về vấn đề này?

Sở hữu nhà là tài sản, có tài sản riêng và tài sản chung nên cần xem xét lại cách tính toán diện tích, cái này phải có sự hợp tác giữa chủ đầu tư và người dân. Cần có sự hướng dẫn của cơ quan quản lý Nhà nước chứ không thể để áp dụng kiểu nào cũng được, sẽ sinh ra các đơn giá khác nhau.

Đây là bán nhà cho người dân sở hữu thì Thông tư phải có hướng dẫn rõ ràng cách tính diện tích nào, chứ không thể để tùy chủ đầu tư áp dụng theo 1 trong 2 cách được.

Trong hợp đồng mua bán cái sở hữu nên cần tính toán cho đúng, phải tính theo thông thủy trừ đi những phần sở hữu chung. Đây là cái tồn tại hiện nay chưa rõ ràng trong cách tính đối với các hợp đồng mua bán nhà.

Cần có hướng dẫn khác, cái nào là của riêng của hộ gia đình được ghi nhận thành sở hữu, tài sản của người ta thì phải rõ, không nên gộp những cái thuộc sở hữu chung của cả nhà chung cư như cột, hộp kỹ thuật… vào diện tích của từng căn hộ.

Những phần sở hữu chung không thể là sở hữu của từng hộ gia đình, nếu tính vào diện tích của từng hộ gia đình là không đúng vì những phần sở hữu chung người mua nhà chỉ được sử dụng chứ không được sở hữu là hai chuyện khác nhau. Đây là cái tồn tại của hướng dẫn Luật Nhà ở.

Thông tư 16 cần có hướng dẫn áp dụng cụ thể hơn về cách tính và từng trường hợp cụ thể. Hợp đồng mua bán Nhà khác với tính toán quy mô cả dự án để tính vốn đầu tư.

* Trả lời báo chí gần đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng “Nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá một m2 sẽ giảm xuống. Ngược lại nếu tính thông thủy thì giá bán mỗi m2 sẽ tăng lên nhưng tổng giá căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi”. Điều này có đúng không, thưa ông?

Nói thế là không đúng! Nếu tính diện tích căn hộ theo thông thủy hay tim tường thì tổng giá căn hộ là khác nhau vì đơn giá một mét vuông nhà ở đã được xác định ngay từ khi ký hợp đồng.

Các phần thuộc sở hữu chung như cột hộp kỹ thuật… đã được tính vào giá bán ngay từ đầu, bây giờ tính diện tích theo tim tường thì lại tiếp tục phân bổ vào giá bán nữa là không đúng.

* Vậy theo ông, nên áp dụng cách tính diện tích như thế nào là hợp lý?

Trong hợp đồng mua bán căn hộ, đơn giá tính trước đã tính phần chi phí chung vào rồi thì chỉ áp dụng cách tính diện tích căn hộ theo cách thông thủy là đúng.

Diện tích căn hộ chỉ nên tính diện tích người mua được sở hữu. Khái niệm thế nào là sở hữu riêng của một căn hộ thì phải trao đổi, thống nhất.

Quan trọng là cách tính toán phải gắn với mục tiêu khai thác áp dụng các số liệu tính toán. Nhà chung cư phải tính tách bạch diện tích căn hộ gắn với quyền sở hữu nhà, nếu không gắn với quyền sở hữu nhà thì phải xem xét, điều chỉnh lại trong hợp đồng vì khi mua chung cư người mua nhà được công nhận diện tích đó vào giấy sở hữu nhà.

Xin cảm ơn ông!

Nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT Đặng Hùng Võ:

"Tình trạng tranh chấp diện tích sẽ còn tiếp diễn, không khéo sẽ bất phân thắng bại. Bởi lẽ, pháp luật cũng dở dang, hợp đồng cũng dở dang, ko phân biệt bên nào thắng thua".

Trong Luật Nhà ở, việc xác định diện tích sàn căn hộ đã được quy định chi tiết tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Theo đó, diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo hai phương pháp, hoặc: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ, hoặc: tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Nhưng, Thông tư số 16 không nêu chi tiết, đối với cách tính diện tích căn hộ từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ có bao gồm cả khung, cột, tường chịu lực hay không, nhưng nếu như phần diện tích sàn chứa khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ đã được quy định rõ trong Luật Nhà ở (và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ) là phần sở hữu chung, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tính vào diện tích bán căn hộ cho khách hàng, nên mới gây tranh chấp.

Trước việc thiếu sự thống nhất giữa Thông tư 16 và Luật Nhà ở, GS. Võ cho rằng: “Việc điều chỉnh Thông tư 16 sao cho thống nhất với Luật Nhà ở là điều cần thiết, cơ quan quản lý Nhà nước cần làm việc này”.