Nhùng nhằng xử lý nhà đã bán còn thế chấp

Nhiều chủ đầu tư mặc dù đã bán nhà (căn hộ) hay nhận đủ tiền góp vốn của khách hàng nhưng vẫn đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thế chấp ngân hàng, hoặc đã thế chấp trước đó nhưng vẫn không giải chấp để thực hiện việc hoàn công sang tên cho khách hàng. Sai của chủ đầu tư đã rõ, nhưng việc xử lý từ cơ quan chức năng vẫn nhùng nhằng.

Bán rồi vẫn thế chấp ngân hàng

Không chỉ thế chấp QSDĐ để vay vốn trong quá trình triển khai dự án (vì hầu hết chủ đầu tư không đủ vốn), một số chủ đầu tư sau khi xây dựng xong dự án, căn hộ đã bán cho khách hàng nhưng vẫn dùng GCNQSDĐ để thế chấp vay vốn ngân hàng. Tháng 10-2009, Công ty Sông Đà đã ký hợp đồng mua bán và bàn giao căn hộ với 40 khách hàng tại dự án cao ốc Sông Đà Tower (đường Kỳ Đồng, quận 3, TPHCM).

Thực tế cho thấy có rất nhiều chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án đã thế chấp QSDĐ để vay vốn thực hiện dự án. Lẽ ra sau đó phải giải chấp để lấy sổ ra nhằm thực hiện các thủ tục “ra sổ” riêng cho người mua, nhưng vì nhiều lý do (chủ yếu không có khả năng giải chấp) nên chủ đầu tư cứ lờ đi trách nhiệm của mình.

Thế nhưng, thay vì tiếp tục thực hiện việc cấp GCN cho những khách hàng đã ký hợp đồng mua bán căn hộ vào tháng 7-2012, chủ đầu tư đem GCNQSDĐ thế chấp cho Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) chi nhánh Tân Bình để vay vốn.

Tháng 6-2013, Văn phòng đăng ký QSDĐ TPHCM (VPĐK) đã làm việc với Công ty Sông Đà và Techcombank Tân Bình: Phía ngân hàng cho biết trường hợp của Công ty Sông Đà đã chuyển thành nợ xấu nên chi nhánh không giải quyết được và đề nghị chủ đầu tư phải làm rõ khả năng trả nợ. Đến nay việc cấp GCN cho những hộ dân tại đây vẫn còn treo.

Mới đây, VPĐK đã có văn bản đề nghị chủ đầu tư làm việc với ngân hàng, sớm chuyển giao GCN cho VPĐK chuyển hình thức sử dụng đất riêng thành sử dụng chung để cấp cho người dân đồng thời chuyển hồ sơ cho Thanh tra Sở Tài nguyên-Môi trường TPHCM (TN-MT).

Một số dự án khác chủ đầu tư cũng lấy GCNQSDĐ thế chấp ngân hàng, mặc dù phần lớn căn hộ đã bán cho khách hàng và họ đã dọn về ở gần cả chục năm. Cụ thể chung cư cao cấp căn hộ Vườn Hồng Ngọc (2A Nguyễn Sỹ Sách, quận Tân Bình, TPHCM) của CTCP Tân Hoàng Thắng, đang thế chấp bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại Agribank chi nhánh 9; chung cư cao cấp Minh Thành (173 Lê Văn Lương, quận 7, TPHCM) của Công ty TNHH TMDV XNK Minh Thành, thế chấp bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại Agribank chi nhánh Nam Sài Gòn...

Một dự án đất nền khác cũng lâm vào tình trạng tương tự là dự án khu biệt thự tại xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi (TPHCM), chủ đầu tư “cắm” QSDĐ cho ngân hàng. Dự án biệt thự này do Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Tuyết Anh làm chủ đầu tư, Công ty Địa ốc Hoàng Quân mua lại một số nền, sau đó chuyển nhượng cho khách hàng nhưng không làm thủ tục cấp GCN mà đem GCN chung thế chấp ngân hàng...

Kiên quyết xử lý

Ông Nguyễn Hoài Nam, Phó Giám đốc Sở TN-MT, cho biết sở nhận rất nhiều đơn phản ánh, khiếu nại của người dân về những vấn đề tương tự nói trên. Mới đây, Sở TN-MT đã làm việc với một số ngân hàng và một số chủ đầu tư để giải quyết việc cấp giấy cho người dân.

Bà Võ Thị Hiếu Hạnh, Phó Giám đốc VPĐK, cho biết theo Thông tư 17/2009 của Bộ TN-MT quy định về GCNQSDĐ, trường hợp chủ đầu tư đã bán căn hộ thì thửa đất đã chuyển sang hình thức sử dụng chung. Như vậy, sau khi bán căn hộ chủ đầu tư và những người mua sẽ là đồng chủ sử dụng khu đất. Do đó, ngân hàng phải có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư để có hướng tháo gỡ trong việc cấp GCN cho khách hàng.

Trường hợp chủ đầu tư đã bán hết tài sản, các bên cần lập thủ tục xóa đăng ký thế chấp để thực hiện thủ tục cấp GCN cho khách hàng. Trường hợp chưa bán hết tài sản, chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ xin cấp GCN cho phần tài sản chưa bán, trong đó liệt kê phần nào đã bán, phần nào chưa. Trên cơ sở này, VPĐK sẽ chuyển hồ sơ về Sở TN-MT xem xét cấp GCN.
 

Theo đó, phương án thứ nhất, Sở TN-MT sẽ cấp lại GCN mới cho chủ đầu tư đối với phần tài sản chưa bán, VPĐK sẽ cập nhật từ hình thức sử dụng riêng sang sử dụng chung trên GCN gốc. Sau đó, chủ đầu tư và các ngân hàng thực hiện đăng ký xóa thế chấp cũ, đăng ký thế chấp mới; VPĐK sẽ chuyển hồ sơ đã đủ điều kiện về quận - huyện để tiến hành cấp GCN cho khách hàng.

Phương án thứ hai, VPĐK sẽ cập nhật phần tài sản chưa bán lên GCN gốc, chủ đầu tư và các ngân hàng thực hiện cùng lúc việc xóa thế chấp cũ và đăng ký thế chấp mới (phần tài sản chưa bán của chủ đầu tư). Sau đó, VPĐK tiếp tục cập nhật biến động từ hình thức sử dụng riêng sang sử dụng chung và chuyển hồ sơ đã đủ điều kiện cấp GCN về quận - huyện để cấp cho khách hàng.

Tuy nhiên, phía các ngân hàng cho biết, về nguyên tắc chủ đầu tư phải trả xong nợ họ mới làm các thủ tục giải chấp. Còn ông Nguyễn Hoài Nam cho biết Sở cũng có thể xem xét cấp GCN cho những khách hàng đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư, các phát sinh giữa chủ đầu tư và ngân hàng sẽ giải quyết sau và cũng không loại trừ đưa ra tòa để giải quyết.