Những mánh khóe sinh tồn của đại gia địa ốc thời 'tao đoạn'

Trong thời điểm khó khăn, nhiều "ông lớn" địa ốc vì kinh doanh không hiệu quả, lãi vay tăng mạnh nên phải nghĩ ra các "chiêu thức" tăng vốn biến "chủ nợ thành cổ đông". Mới đây, Công ty Quốc Cường Gia Lai vừa khiến dư luận cảm thấy "sốc" khi cầm cố gần hết tài sản, thế chấp cả nhà riêng để vay tiền tăng vốn lưu động.

"Cắm nhà, đất" và những chiêu "độc" để tăng vốn

Từ trước đến nay, mẹ con Cường “đô la” luôn được xem là một trong những đại gia đứng đầu trong ngành địa ốc trên cả nước. Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai hiện sở hữu hàng vài trăm tỷ cổ phiếu cùng nhiều bất động sản tại Gia Lai và TP.HCM. Tuy nhiên, mới đây, bà chủ tịch của Quốc Cường Gia Lai khiến nhiều người "choáng" khi đem tất cả các khu bất động sản nằm trên danh sách "đất vàng" và cả nhà riêng để thế chấp ngân hàng, tăng vốn doanh nghiệp.

Báo cáo tài chính quý II/2013 của công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCGL) vừa được công bố cho thấy, công ty đã tiến hành vay nợ từ các ngân hàng với tổng số vốn là 140 tỷ đồng. Hình thức bảo đảm cho các khoản vay này là thế chấp bằng bất động sản của tập đoàn và chủ tịch công ty Nguyễn Thị Như Loan, mẹ Cường “đô la” cùng con gái (cũng là cổ đông) Nguyễn Ngọc Huyền My. Theo đó, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất của Nguyễn Ngọc Huyền My tại quận 3, TP.HCM với tổng giá trị 117 tỷ đồng được dùng để thế chấp cho khoản vay 32 tỷ đồng tại ngân hàng BIDV; 5 lô đất khác của bà Nguyễn Thị Như Loan trên địa bàn TP.HCM và Pleiku (Gia Lai) được định giá 84 tỷ đồng dùng thế chấp cho hai khoản vay giá trị gần 56 tỷ đồng.

Trong khi đó, để có tiền đền bù và hoàn thiện cơ sở hạ tầng khu dân cư 6A Phước Kiến, huyện Nhà Bè, TP.HCM (hơn 1.221 tỷ đồng), chủ tịch QCGL đã phải thế chấp toàn bộ dự án Phước Kiến cùng cổ phiếu của cá nhân tại công ty. Tính theo giá thị trường ngày 13/8, hơn 60,6 triệu cổ phiếu của bà chủ này đang có giá trị thị trường hơn 418 tỷ đồng.

Trao đổi với PV, trưởng phòng Kế hoạch kinh doanh của một ngân hàng thương mại lớn cho biết: "Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang thực hiện các "phi vụ" tăng vốn, xoay vốn bằng cách biến chủ nợ thành cổ đông. Tôi được biết, vào tháng 4, QCGL đã tăng vốn bằng cách chuyển đổi cổ phiếu khi nợ của công ty này đã ở ngưỡng ngàn tỷ. Theo đó, QCGL thêm 650 tỷ đồng để đưa vốn điều lệ của công ty lên gần 2.000 tỷ đồng. Khi đó, công ty này dự kiến sẽ thu được hơn 136 tỷ đồng từ vốn chuyển đổi trái phiếu cho quỹ đầu tư VOF PE Holding 5 Limited và 513,5 tỷ đồng là vốn phát hành cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư.

Trước đó, "ông vua" một thời của thị trường nhà đất HAGL cũng đã  lên phương án tăng vốn điều lệ giống như cái cách mà QCGL đã làm. Theo đó, với 3.000 tỷ đồng thu được từ việc tiếp tục phát hành cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu Credit Suisse và cho cổ đông hiện hữu, có thể giúp HAGL rút ngắn chênh lệch giữa vốn chủ sở hữu và khoản nợ vay gần 16.000 tỷ đồng". Theo vị trưởng phòng này, đây là các "chiêu thức" phổ biến mà nhiều doanh nghiệp thường áp dụng để tăng vốn trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay.

Một cán bộ ngân hàng Quốc doanh, có nhiều năm làm việc với doanh nghiệp, tiết lộ: "Ngoài những chiêu trên, các ông lớn đĩa ốc và doanh nghiệp còn chèo kéo góp vốn dưới hình thức vay, trả lãi cao hơn ngân hàng nhưng thấp hơn tín dụng đen, rồi "hợp thức" các khoản vay đó thành cổ đông. Từ đó, họ xin nâng vốn pháp định của doanh nghiệp lên để vay thêm tiền của ngân hàng, xin gia hạn vốn nhằm khắc phục khó khăn...".


Từ “khuynh đảo” đến... “lảo đảo”

Trao đổi với PV, chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng: "Hiện nay, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc các doanh nghiệp địa ốc chìm đắm trong khó khăn. Việc cắm nhà, đất để tăng vốn lưu động, xoay vốn bằng cách biến chủ nợ thành cổ đông là hoàn toàn dễ hiểu và ai cũng có thể nhìn ra được. Tuy nhiên, điều này cũng thể hiện cho sự khó khăn đến tột cùng của các đại gia bất động sản. Theo tôi, nguyên nhân dẫn đến thực trạng này là do các đại gia không tiếp cận được vốn ngân hàng, các khoản nợ lớn đang đến gần ngày phải thanh toán trong khi hàng tồn kho chưa thể bán được. Bên cạnh đó, đối với các "ông lớn" bất động sản đang "ôm" khối nợ khổng lồ, lợi nhuận từ việc kinh doanh không đủ để trả lãi ngân hàng khiến họ không còn cách nào khác".

Cũng theo ông Phong, việc chuyển chủ nợ sang chủ sở hữu cũng sẽ khiến nhà đầu tư mất đi một số quyền lợi nhất định. Tuy nhiên, không phải phương án phát hành cổ phiếu nào thực hiện cũng xuôi chèo mát mái như nhiều người tính toán. "Tôi được biết, cũng vào thời điểm này năm ngoái, QCGL từng có ý định chuyển đổi 195 tỷ trái phiếu đáo hạn bằng cổ phiếu cho các nhà đầu tư riêng lẻ. Tuy nhiên, do những mảng tối trong kinh doanh, lỗ lũy kế công ty mẹ năm 2011 là trên 37 tỷ đồng nên chỉ 30% chủ nợ đồng ý phương án chuyển đổi, với giá khoảng 10.524 đồng/đơn vị, cao gần gấp rưỡi trị giá khi đó của cổ phiếu QCGL", ông Phong cho biết.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Minh Tuân, giám đốc công ty UvipViet (Cầu Giấy, Hà Nội) cho rằng: "Việc cắm đất, dự án bất động sản như công ty QCGL không phải là hiếm trong thời điểm khó khăn vừa qua. Sở dĩ, Công ty này được nhiều người quan tâm bởi họ là "ông lớn" trong ngành địa ốc trước đây từng "khuynh đảo" thị trường. Việc một đại gia cỡ bự gặp khó khăn khiến báo chí và nhiều người cảm thấy tò mò. Tuy nhiên, ở một "đẳng cấp" thấp hơn, nhiều công ty địa ốc còn phải bán nhà ở cá nhân để tăng vốn khi khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng. Thậm chí, không ít doanh nghiệp còn nhờ vả đến cả "tín dụng đen" để lấy vốn tạo niềm tin cho các cổ đông và tiếp tục huy động tiền".

Ông Tuân cho rằng, mặc dù lên kế hoạch là vậy song không phải doanh nghiệp nào cũng nhận được sự hưởng ứng nhiệt tình của các cổ đông. Nhiều năm "bôn ba" trên thị trường chứng khoán, ông Tuân khẳng định, việc từ chối quyền mua hay bán tháo cổ phiếu trước ngày doanh nghiệp "chốt" phương án phát hành không còn hiếm. "Là chủ một doanh nghiệp, ai cũng thấy rằng việc huy động vốn trong thời gian này vô cùng khó khăn. Nhiều cổ đông không còn mặn mà với việc mua thêm cổ phần của doanh nghiệp nữa", ông Tuân phàn nàn.

Nói chuyện với chúng tôi, ông Nguyễn Minh Tuân kể không ít vụ việc các đại gia bỗng trắng tay sau khi góp vốn vào doanh nghiệp: "Mới đây, bạn thân của ông đã sập bẫy huy động cổ đông của một doanh nghiệp kinh doanh vật liệu xây dựng. Trước đây, thời kỳ bất động sản đang thịnh, công ty này nổi danh ăn nên làm ra ở Hà Nội. Tuy nhiên, khi kinh tế khó khăn, bất động sản "dò đáy", doanh nghiệp này lâm vào tình cảnh nợ nần chồng chất nên đã ngỏ ý muốn bạn tôi và nhiều người khác góp vốn để thành cổ đông. Thậm chí, công ty này còn kêu gọi, vận động các cổ đông cầm cố tài sản riêng để tăng vốn lưu động. Sau này, việc làm ăn bết bát, bạn tôi và nhiều người khác đã mất nhà cửa, đất đai vì trót làm cổ đông. Chính vì vậy, việc góp vốn vào doanh nghiệp trong thời điểm khó khăn chẳng khác nào một canh bạc lớn mà có thể phải trả giá bằng chính gia sản của mình".