Có nên thông qua dự luật mua bán nhà không qua sàn?

Hàng ngàn sàn giao dịch bất động sản trên cả nước sẽ lâm vào “cửa tử” nếu một sự thay đổi về chính sách được thông qua. Vì thế việc có nên hay không thông qua dự luật này đang tạo ra những dư luận trái chiều

Cái lý của nhà quản lý…

Một trong những nội dung đang thu hút sự quan tâm của những người hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến, thay vì bắt buộc các chủ đầu tư phải giới thiệu và bán sản phẩm dự án qua sàn giao dịch theo quy định hiện hành, thì tới đây quy định này có thể bị xóa bỏ.

Cụ thể, thay vì bắt buộc mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, trong Dự thảo Luật sửa đổi, nội dung này đã được bãi bỏ. Thay vào đó, Dự luật chỉ quy định, Nhà nước khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. Đối với bất động sản mà pháp luật chuyên ngành quy định chủ đầu tư trước khi chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua phải báo cáo cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cho phép, thì phải thực hiện theo quy định đó.

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, một cán bộ của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, quy định mới này nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay. Luật hiện hành quy định việc bán, cho thuê bất động sản phải thông qua sàn giao dịch, tuy giúp thị trường hoạt động công khai, minh bạch hơn, nhưng thực tế việc này đã làm tăng thêm thủ tục, thêm chi phí cho người mua, thuê nhà đất.

Một nguyên nhân nữa, theo vị cán bộ này, việc quy định giao dịch phải qua sàn chỉ có ý nghĩa khi thị trường bất động sản sôi động như mấy năm trước. Còn hiện nay, thị trường trầm lắng, chủ đầu tư khuyến mại, chào bán rầm rộ trên các phương tiện thông tin đại chúng mà vẫn không bán được hàng… Do vậy, việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn là không còn phù hợp.

Tuy nhiên, có thể thấy là theo lý giải trên, nếu luật pháp được sửa đổi theo diễn biến lên xuống của thị trường thì khá khiên cưỡng và không ngạc nhiên nếu xuất hiện những ý kiến phản đối.

Quan điểm trái chiều

Ngay sau khi Dự luật được công bố, đã có nhiều luồng ý kiến “trái chiều” về quy định trên. Nhóm ý kiến ủng hộ, như chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, một Việt kiều quốc tịch Mỹ, cho biết, thị trường bất động sản ở Mỹ cũng như ở nhiều nước không có sàn bất động sản, mọi giao dịch mua bán bất động sản được thông qua luật sư hoặc công ty đại diện nào đó. Tuy nhiên, chi phí thuê luật sư cũng rất cao.

Đồng tình với việc không cần sàn giao dịch, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Sỹ Liêm nhận định, hiện nay nhiều sàn chủ yếu được các DN mở ra nhằm bán các sản phẩm của chính DN đó. Việc quy định giao dịch mua bán phải thông qua sàn đã vô tình tạo ra sự độc quyền cho các sàn theo kiểu “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Vì vậy, theo ông Liêm, thay vì mua bán bất động sản qua sàn, người mua và người bán có thể tìm đến các văn phòng môi giới. Ở các văn phòng này, lợi ích người mua, người bán sẽ được đảm bảo.

Tuy nhiên, những thành viên thị trường đang trực tiếp mở sàn lại không nghĩ vậy. Ông Vũ Kim Giang, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Thái Minh Quang cho rằng, việc bắt buộc giao dịch qua sàn đã tạo ra một tập quán tốt. Thời điểm này, nhiều khách hàng đã có thói quen giao dịch qua sàn mới yên tâm về mặt pháp lý, nên nhiều người dù có quy định hay không họ vẫn tìm đến những sàn làm ăn có uy tín. Tuy nhiên, ông Giang cũng nhận định, các quy định pháp lý nếu thay đổi quá nhanh sẽ tạo tác động không tốt với xã hội, gây khó khăn và thiệt thòi cho các sàn.

Theo quy định, để được thành lập sàn giao dịch bất động sản, điều kiện phải có là diện tích sàn phải rộng từ 50 - 70 m2, lại phải có từ 2 nhân viên có chứng chỉ định giá và 2 môi giới bất động sản… Nhiều sàn để đáp ứng được những quy định trên đã phải bỏ ra nhiều chi phí để thuê mặt bằng, đào tạo đội ngũ nhân viên. Nay không bắt buộc phải giao dịch qua sàn, nhiều DN môi giới lo lắng nguy cơ phải đóng cửa và mất số vốn lớn bỏ ra.

Lo lắng nhất phải kể đến đội ngũ những nhà môi giới. Anh Nguyễn Việt Cường, nhân viên môi giới tại một sàn giao dịch bất động sản tại Mỹ Đình “kêu trời”, khi trong bối cảnh thị trường còn trấm lắng như hiện nay, nếu chính sách lại thay đổi theo hướng bất lợi thì việc làm và đời sống của hàng nghìn người làm môi giới bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, anh Cường kiến nghị các cơ quan chức năng cần nghiên cứu kỹ để hoàn thiện những dự án luật có tính thực tiễn và ổn định trong vòng 10 - 20 năm trở lên, chứ không nên xáo trộn liên tục làm khó cho hoạt động của thị trường.