Lãi suất giảm: Bất động sản có “chạm” được vốn?

Quyết định giảm trần lãi suất huy động của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa qua được xem như tín hiệu tích cực cho nền kinh tế nói chung, trong đó có thị trường bất động sản (BĐS), khi lãi suất cho vay sẽ giảm tương ứng, giúp cho người dân sớm vay được vốn để mua nhà và doanh nghiệp (DN) BĐS sẽ có điều kiện tháo gỡ khó khăn về vốn sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, tiếp cận vốn sẽ không dễ khi mà lĩnh vực BĐS vẫn đang là cái tên trong danh sách “đen” của tín dụng.

Chuyển hướng dòng vốn?

Ngày 17/3, NHNN quyết định cắt giảm một loạt lãi suất chủ chốt. Trong đó, lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng giảm 1%, từ 7% xuống 6%/năm.

Bên cạnh tác động trực tiếp là việc vay mua nhà sẽ được giảm lãi suất, qua đó kích thích thị trường BĐS ấm lên, động thái này còn được các chuyên gia, các DN BĐS kỳ vọng sẽ là lực tác động tạo ra sự chuyển hướng của dòng vốn xã hội và hy vọng thị trường BĐS sẽ là đích đến của sự chuyển hướng.

Ông Nguyến Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, động thái hạ lãi suất của ngân hàng vừa qua sẽ có tác động rất tích cực tới BĐS. Trước hết lãi suất giảm sẽ lôi kéo những dòng vốn xã hội vào BĐS, tác động, tạo cơ hội cho dòng tiền chảy vào BĐS, bởi vì lãi suất hạ thì người sử dụng dòng vốn tín dụng sẽ được lợi, còn người gửi tiền vào sẽ thiệt thòi, cơ hội  họ gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng sẽ giảm đi. Thay vào đó họ sẽ tìm các kênh đầu tư khác, tạo cho BĐS có cơ hội thu hút dòng vốn từ gửi tiết kiệm ngân hàng.

Đồng tình với nhận định này, ông Đỗ Đức Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô nhận định, việc giảm lãi suất lần này của NHNN chắc chắn sẽ giúp thị trường BĐS tốt lên, vì nhiều người sẽ rút bớt phần tiền gửi ngân hàng để đầu tư mua nhà. Hiện có nhiều kênh để đầu tư nhưng BĐS sẽ là kênh được lưu ý.

Cũng theo ông Nguyễn Ngọc Thành, tới đây việc hạ lãi suất sẽ giúp cho các chi phí cho các hoạt động đầu tư giảm, tạo cơ hội cho người kinh doanh BĐS có nhiều lợi thế, do giảm được giá thành sẽ kéo theo việc hạ giá bán sản phẩm.

Cho rằng trong 4 kênh đầu tư hiện nay gồm: chứng khoán, USD, vàng và BĐS, thì  BĐS là kênh tương đối có giá, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nhận định thay vì gửi tiền vào ngân hàng, nếu người dân mua căn hộ để cho thuê thì lãi suất sẽ cao hơn mức lãi suất ngân hàng, đồng thời mình lại được sở hữu một căn nhà và sở hữu này an toàn hơn.

Không thể trông đợi nhiều

Ngay sau khi NHNN tuyên bố hạ trần lãi suất huy động ngắn hạn, nhiều ngân hàng đã đồng loạt hạ lãi suất tiền gửi. Tuy nhiên, để lãi suất cho vay ngắn hạn cần có độ trễ nhất định, có thể là 2, 3 tháng, bởi các ngân hàng còn phải tiêu số vốn cũ được huy động với lãi suất cao trước đây. Song cũng có thể phải mất khoảng 6 tháng, theo lời chuyên gia ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu.

Trên thực tế, một số ngân hàng đã điều chỉnh (giảm) nhẹ lãi suất cho vay, nhưng chủ yếu ở các ngân hàng lớn, và việc tiếp cận không phải dễ dàng. “Động thái hạ lãi suất không phải sẽ tác động ngay tới BĐS mà phải trải qua quá trình vận hành. Chúng ta phải xem xét những dòng vốn ưu đãi có chảy vào xã hội hay không? Có thể kết nối dòng vốn một cách dễ dàng hay không, bởi cơ chế để DN tiếp cận với các ngân hàng luôn gặp phải những rào cản”, ông Nguyễn Ngọc Thành nhận định.

Bên cạnh đó, đợt giảm lãi suất lần này có tác động đến vốn huy động ngắn hạn, trong khi vốn cho BĐS lại là vốn vay trung và dài hạn. TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, đợt giảm lãi suất này có thể tác động đến vốn vay trung và dài hạn, nhưng đến nay thì chưa, và có thể sẽ tác động không nhiều.

Tín dụng BĐS là tín dụng trung và dài hạn, trong đó NHNN quy định các ngân hàng không thể dùng quá 30% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, tức là chủ yếu họ vẫn phải dùng vốn trung và dài hạn để tài trợ, cho vay trung và dài hạn là chủ yếu. Trong khi đó, chi phí vốn cho lãi suất trung và dài hạn không được giảm thì rất khó để có thể lãi suất trung và dài hạn giảm.

“Có thể tín dụng BĐS không được giảm nhiều lắm, đặc biệt là khi lĩnh vực BĐS đang trầm lắng, đóng băng. Trong một thị trường như thế thì rủi ro lớn, và từ góc độ chỉ huy thì vốn trung và dài hạn cho BĐS khó giảm”, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu lo ngại.

Nhận định về khả năng vốn sẽ chuyển hướng vào kênh đầu tư khác, trong đó có BĐS, lãnh đạo Ngân hàng Thương mại cổ phần Liên Việt Bưu điện (LienVietPostBank) cho rằng không có chuyện tiền sẽ bị rút khỏi ngân hàng và rót vào các kênh đầu tư khác, bởi mức giảm lãi suất hiện nay chưa làm giảm nguồn huy động tiền gửi mà chỉ giảm tiền gửi kỳ hạn ngắn, song lại tăng tiền gửi kỳ hạn trung và dài hạn, nghĩa là kỳ hạn gửi sẽ được cơ cấu lại.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, vào thời điểm hiện tại, thị trường BĐS rõ ràng chưa tạo được sức nóng như thị trường chứng khoán. Vì vậy, nếu xét về lực hút, chưa hẳn BĐS đã là kênh đầu tư số 1 sau kênh tiết kiệm. Chưa kể, hạ lãi suất không phải là vấn đề hiện nay của DN, đặc biệt là DN BĐS, vấn đề là sức mua kém dẫn đến DN mất khả năng hấp thụ vốn.

Lãi suất huy động sẽ giảm tiếp?

Trong buổi làm việc mới đây của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình với lãnh đạo tỉnh An Giang, Thống đốc Nguyễn Văn Bình nhận định, lạm phát năm 2014 sẽ vào khoảng 6%, mặt bằng lãi suất có nhiều khả năng sẽ ở mức như hiện nay, tuy nhiên nếu có điều kiện thì các tổ chức tín dụng sẽ giảm tiếp lãi suất huy động nhưng có lẽ chỉ giảm thêm 1-2%.

Thông điệp này của Thống đốc Nguyễn Văn Bình được đưa ra chỉ vài ngày sau khi cơ quan này hạ lãi suất huy động từ 7% xuống còn 6%/năm, lần điều chỉnh đầu tiên trong năm 2014. Tại thời điểm hạ lãi suất, lãnh đạo một ngân hàng thương mại, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt Nguyễn Đức Hưởng đã nhận định, trong 6 tháng đầu năm 2014, khi tình hình kinh tế vĩ mô chưa ổn định, sức mua của thị trường thấp sẽ khiến Ngân hàng Nhà nước khó có thể có thêm đợt hạ lãi suất nào nữa bởi nếu tiếp tục hạ lãi suất sẽ mang lại tác dụng ngược.