Ngưng cấp phép dự án bất động sản mới có phù hợp thực tế?

Bộ Xây dựng đã đề nghị Chính phủ yêu cầu các địa phương “không cấp phép đầu tư mới đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới” trong năm 2014. Với các trường hợp đặc biệt, các địa phương phải thống nhất với Bộ Xây dựng và báo cáo xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ. Bộ Xây dựng cho rằng việc ngưng cấp phép nhằm tập trung hoàn thiện những dự án dở dang, giải quyết hàng tồn kho. Tuy nhiên lập luận trên không nhận được sự đồng thuận từ cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Để tránh lãng phí?

Thực tế cho thấy, tại TPHCM cũng như Hà Nội có rất nhiều dự án kéo dài cả chục năm - nhất là những dự án khu đô thị mới - nhưng hạ tầng vẫn chưa hoàn chỉnh, chưa thu hút cư dân vào sinh sống, tạo nên sự hoang hóa lãng phí về tài nguyên đất rất lớn. TPHCM đến nay đã cấp phép cho gần 1.300 dự án nhà ở, tuy nhiên thời gian qua nhiều dự án triển khai rất chậm, hàng trăm dự án chung cư chậm tiến độ hoặc ngưng thi công do khó khăn về tài chính, đầu ra.

Các dự án nhà phố, khu đô thị mới nhiều nơi triển khai xây dựng hàng chục năm nhưng vẫn chưa thu hút người mua do hạ tầng không đồng bộ, thiếu sự liên kết, thiếu tiện ích…, có nơi xây xong nhưng không sử dụng. Có lẽ từ thực tế đó, Bộ Xây dựng đã có kiến nghị như trên với Thủ tướng Chính phủ.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, thị trường bất động sản tại Việt Nam trong những năm qua phát triển tự phát theo phong trào, dẫn đến lệch pha cung cầu. Cũng chính sự “lệch pha” dẫn tới sự thừa, thiếu giả tạo. Lâu nay các chủ đầu tư quá tập trung vào phân khúc cao cấp, ít chú ý đến phân khúc bình dân.

Cũng theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, thực tế quá nhiều dự án đã cấp phép đang bỏ không, gây ra sự lãng phí nên “chúng ta không nên cấp phép đăng ký mới, tránh lãng phí mới”. Con số của Bộ Xây dựng công bố cho thấy, đến cuối năm 2013, cả nước có hơn 4.000 dự án khu đô thị mới với tổng diện tích hơn 102.000ha, tổng giá trị gần 4,5 triệu tỷ đồng, tổng giá trị tồn kho khoảng 94.500 tỷ đồng.

Trong bối cảnh như vậy, việc chặn các dự án mới nhằm tháo gỡ khó khăn thị trường. Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng, việc tập trung hoàn thiện các dự án dở dang cũng nhằm “dọn dẹp” bộ mặt đô thị cho sạch sẽ, tạo sức sống cho những dự án mới.

Ngược quy luật thị trường

Kiến nghị của Bộ Xây dựng đã gặp phản ứng từ phần lớn cộng đồng doanh nghiệp. Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT - Tổng giám đốc Thuduc House, cho rằng kiến nghị này vừa không hợp lý vừa trái với quy luật của kinh tế thị trường. Chuẩn bị cho dự án là cả một quá trình, cấp phép chỉ là thủ tục gần như cuối cùng của một chuỗi thủ tục để dự án được ra đời. Nhưng bây giờ bảo ngưng, không cấp phép như thế có hợp tình hợp lý?

Ông Hiếu cho rằng, quan trọng là doanh nghiệp tự quyết, tự chịu trách nhiệm trước đồng vốn của mình bỏ ra, nếu dự án mới đáp ứng được yêu cầu của người mua thì tại sao phải cấm. Trước kia quy định tỷ lệ căn hộ lớn trong một dự án không hợp lý, nay đã được điều chỉnh thì người ta làm dự án căn hộ nhỏ để đáp ứng nhu cầu thị trường vậy tại sao không cấp phép? Hãy cứ để thị trường điều tiết, khi doanh nghiệp muốn đầu tư bằng chính đồng vốn của mình buộc phải điều nghiên rất kỹ, thấy có hiệu quả kinh tế mới làm, còn không hiệu quả thì tự động họ sẽ ngưng.

Phó giám đốc một công ty địa ốc cho biết, kiến nghị của Bộ Xây dựng có những điều chưa hợp lý. Thứ nhất, hiện nay rà soát lại các quy định pháp luật liên quan đến xây dựng, kinh doanh bất động sản không có quy định nào cấm cấp phép cho dự án nhà ở thương mại. Vả lại nếu muốn cấm phải có lộ trình chứ không thể nói cấm là cấm, quy luật thị trường không cho phép như vậy.

Thứ hai, đề xuất này mâu thuẫn với chính báo cáo của Bộ Xây dựng khi nói rằng hàng tồn kho đang giảm trong những tháng đầu năm 2014 và thị trường bất động sản đang ấm lên. Thị trường đang tốt lên cớ sao không cho doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án mới?

Thứ ba, hiện nay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng coi như thất bại, tỷ lệ giải ngân quá thấp, một trong những lý do Bộ Xây dựng chỉ ra là không có sản phẩm nên người mua không vay được. Vậy sao không tạo điều kiện để tạo ra các dự án mới phù hợp để giải ngân gói 30.000 tỷ đồng? Thứ tư, phải chăng mục đích ngăn cấm là nhằm bảo vệ các doanh nghiệp bất động sản đang có hàng tồn kho?


Ngoài ra, nhiều ý kiến cho rằng không nên đánh đồng việc ngưng cấp phép dự án mới với việc thúc đẩy giảm hàng tồn kho cũng như tránh lãng phí trên thị trường. Nếu Bộ Xây dựng muốn “dọn dẹp” thị trường bất động sản cho “sạch”, nên chăng khi cấp phép cần đặt ra yêu cầu cao hơn về điều kiện; trong quá trình triển khai dự án cần tăng cường giám sát, tăng cường các biện pháp chế tài nếu dự án chậm tiến độ hay sai phạm. Làm như vậy sẽ hiệu quả và đáp ứng mong đợi của doanh nghiệp hơn.