Ngóng Bộ Xây dựng trả lời Thông tư 16

Quy định về cách tính diện tích căn hộ theo tim tường theo Thông tư 16/2010/TT-BXD là không phù hợp với quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Nhưng cho tới nay, phía Bộ Xây dựng vẫn im lặng trước ý kiến của Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật.

Một số hộ dân tòa nhà hỗn hợp tại phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân (Hà Nội) đã phản ánh về việc chủ đầu tư tòa nhà này thay đổi hợp đồng mua bán căn hộ, trong đó nội dung quan trọng nhất là thay đổi cách tính diện tích, gây thiệt hại cho khách hàng.

Cụ thể, cách tính diện tích theo hợp đồng cũ ký năm 2010 được quy định là tính từ tim tường đối với tường tiếp giáp với căn hộ khác và tính từ mặt ngoài của tường đối với tường không tiếp giáp với các căn hộ khác. Trong khi đó theo hợp đồng mới, cách tính diện tích căn hộ được xác định trên cơ sở kích thước từ tim tường cả chung và bao ngoài căn hộ. Theo đó, người mua được lợi nửa phần tường với diện tích tường bao ngoài.

Ngược lại, hợp đồng mới quy định rõ hơn về diện tích căn hộ tính cả cột, hộp kỹ thuật, lô gia, ban công trong phạm vi căn hộ, trong khi hợp đồng cũ không đề cập đến các chi tiết này. Trên thực tế, với hai cách tính khác nhau như vậy, song diện tích căn hộ được quy định trong hợp đồng của nhiều người dân tại đây vẫn giữ nguyên, giá bán mỗi căn cũng không thay đổi.

Cả hai hợp đồng đều quy định rõ, các bên thống nhất diện tích của căn hộ bàn giao cho bên mua có thể nhỏ hơn hoặc lớn hơn diện tích căn hộ được tính theo quy định trong hợp đồng. Nhưng với điều kiện tỷ lệ chênh lệch tối đa là 1%, các bên sẽ không có khiếu nại nếu tỷ lệ diện tích chênh lệch thực tế trong phạm vi này và giá trị hợp đồng cũng không thay đổi theo biến động diện tích thực tế. Trường hợp diện tích thực tế bàn giao chênh lệch quá 1% so với diện tích quy định trong hợp đồng, hai bên sẽ tiến hành điều chỉnh hợp đồng tăng hoặc giảm theo tỷ lệ diện tích tương ứng.

Tuy nhiên, theo phản ánh của một hộ dân tại tòa nhà này, cách tính theo hợp đồng mới của chủ đầu tư đã khiến diện tích căn hộ của chủ nhà cao hơn theo hợp đồng cũ khoảng 7%, nhưng khớp với diện tích ghi trong hợp đồng trong khoảng chênh lệch 1% cho phép. Tính theo đơn giá quy định, chủ nhà cho rằng chủ đầu tư đã “ăn ra” hơn 100 triệu đồng/căn có diện tích khoảng 100 m2.

Phản ánh này của các hộ dân thuộc tòa nhà được gửi đi trong bối cảnh tranh cãi về cách tính diện tích căn hộ vẫn chưa đến hồi phân giải. Đầu tháng 1/2014 vừa qua, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) đã có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng xem xét lại Thông tư 16/2010/TT-BXD ban hành ngày 1/9/2010, hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ chung cư. Theo đó, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật kết luận, cách tính theo Thông tư 16 đã trái với quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Như vậy, cách tính diện tích đúng phải là tính sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc kích thước thông thủy (không bao gồm cột, hộp kỹ thuật…). Đồng thời, quy định về cách tính diện tích căn hộ theo tim tường theo Thông tư 16 là không phù hợp với quy định tại Nghị định 71. Nhưng cho tới nay, phía Bộ Xây dựng vẫn im lặng trước ý kiến của Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật. Trả lời báo chí gần đây nhất, cơ quan này cho biết vẫn chưa nhận được văn bản nào từ phía Bộ Tư pháp. Điều này đang gây bức xúc cho những hộ dân sở hữu căn hộ tại nhiều khu chung cư đang xảy ra tranh cãi về cách tính diện tích.

Đại diện cho các hộ dân tại tòa nhà hỗn hợp nói trên, một chủ nhà cho biết đang rất mong mỏi phía Bộ Xây dựng lên tiếng để các hộ gia đình tại đây có căn cứ buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm giải quyết bồi thường phần diện tích chênh lệch. Vị này cũng cho rằng, việc chủ đầu tư cố tình thay đổi hợp đồng mua bán căn hộ đã cho thấy đơn vị này có hành động mờ ám, cần phải giải trình rõ ràng với người mua nhà…