Bất động sản lạc quan thận trọng

Trong vòng nửa tháng gần đây, thị trường BĐS liên tục đón nhận những liều “doping” tinh thần.

Trước tiên là đánh giá “Thị trường BĐS đang có những dấu hiệu ấm dần lên” của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải, Trưởng Ban chỉ đạo Trung ương về phát triển nhà và thị trường BĐS, tại Hội nghị ngành xây dựng tổng kết hoạt động năm 2013 và triển  khai kế hoạch năm 2014.

Đánh giá này được minh chứng bằng những con số cụ thể, mà biểu hiện rõ nhất là lượng giao dịch những tháng cuối năm tăng mạnh. Cụ thể, trong quý III và IV, giao dịch đã tăng gấp đôi so với 2 quý đầu năm, đặc biệt là phân khúc chung cư diện tích nhỏ, đã hoàn thiện, có giá bán hợp lý.

Bên cạnh đó, giá nhà ở cũng đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008 - 2010. Nhiều dự án, giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm năm 2006. Đối với các dự án căn hộ cao cấp, nhà thấp tầng, đất nền, hầu hết các dự án đã giảm từ 10 -30% giá bán, có một số dự án đã giảm giá tới gần 50% so với thời điểm “nóng” cách đây hơn 2 năm.

Liều "doping" tinh thần thứ hai xuất phát từ Bộ Xây dựng với con số tồn kho BĐS trên cả nước giảm mạnh theo từng quý. Theo đó, tính đến ngày 15/12/2013, tổng giá trị tồn kho khoảng 94.458 tỷ đồng, giảm 26,5% so với quý I/2013, tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ vừa và nhỏ.

Dẫu còn đôi chút lăn tăn về sự sụt giảm đến bất ngờ của chỉ số hàng tồn kho, nhưng rõ ràng là các thành viên thị trường có thêm lý do để hy vọng.

Và không chỉ có sự lạc quan đến từ cơ quan quản lý. Báo cáo quý IV/2013 vừa được tung ra bởi những công ty nghiên cứu thị trường Savills, CBRE cũng hàm chứa nhiều đánh giá tích cực.

Theo CBRE, năm 2013, BĐS vẫn được xem là kênh đầu tư hấp dẫn, với tỷ suất lợi nhuận khoảng 8%, ngang bằng với lãi suất tiền gửi. Đây cũng là một năm thể hiện sự linh hoạt của các chủ đầu tư, với rất nhiều phương án kinh doanh được đưa ra để tiếp cận nguồn cầu thực… Đặc biệt, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE cho rằng, sự vươn lên của tầng lớp trung lưu khiến lượng giao dịch căn hộ trung cấp tăng lên trong năm 2013 và sẽ còn tăng lên nữa trong năm 2014.

Năm 2014 được nhận định sẽ là năm bùng nổ nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội, con số tăng lên gần 500.000 m2 sàn, nâng tổng số mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội lên cao gấp đôi TP. HCM. Trong đó, sàn bán lẻ tại TP. HCM hiện chỉ có hơn 400.000 m2 và con số dự báo tăng mới vào năm 2014 khoảng gần 100.000 m2.

Còn tại phân khúc biệt thự, liền kề trong khu đô thị, giá đã bắt đầu có xu hướng ổn định tại một số quận sau nhiều quý liên tiếp đi xuống. Theo nghiên cứu vừa được công bố của Savills, giao dịch của thị trường biệt thự, liền kề vẫn trầm lắng trong quý IV/2013. So với quý trước, giá chào bình quân của toàn thị trường giảm khoảng 3% cho phân khúc biệt thự và 1% đối với nhà liền kề. Đây là mức giảm thấp nhất so với 3 quý trước đó.

Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội cho biết, nguồn cung biệt thự, liền kề trong quý IV hạn chế do nhu cầu thị trường không nhiều. Nhưng Thông tư liên tịch số 20 cho phép, từ ngày 5/1/2014, chủ đầu tư được bán đất nền sau khi xây xong hạ tầng, có thể sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong tương lai…

Nhưng cũng giống như niềm vui với đội tuyển U19 bóng đá Việt Nam. Hứng khởi không nên đẩy lên quá đà!

Ông Timothy Horton, CEO mới được bổ nhiệm của Cushman & Wakefield Việt Nam,  đánh giá rất cao hàng loạt chính sách hỗ trợ thị trường được ban hành trong năm qua. Nhưng vị CEO mới này cũng khuyến cáo, “chính sách không phải là một món đầu tư nhìn thấy lỗ - lãi tức thì, mà nó sẽ chỉ tác động theo kiểu mưa dầm thấm lâu”.

Timothy Horton cho rằng, dù có những sốt ruột nhất định về “bệnh trạng” của thị trường, nhưng “uống thuốc quá liều” không phải là một việc làm khôn ngoan.

Ví von này cũng phù hợp với quan điểm của người đứng đầu ngành xây dựng. Trả lời phỏng vấn Đầu tư Bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định, thị trường BĐS năm 2014 sẽ ấm dần lên, nhất là đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân có mức giá thấp. Tuy vậy, ông Dũng cho rằng: “Chúng ta vẫn rất cần thận trọng khi đánh giá về chu kỳ phát triển mới của thị trường, nhất là trước các quyết định cho phép đầu tư các dự án phát triển mới hoặc quyết định đầu tư những loại hàng hóa không phù hợp với nhu cầu của thị trường”.

Đó là một thái độ lạc quan thận trọng. Và có lẽ, nó cũng là một cách nhìn đúng mực khi thị trường mới manh nha những tín hiệu tươi mới đầu tiên.