Năm 2014: Thị trường bất động sản có phục hồi?

2014 là năm thị trường bất động sản (BĐS) được nhiều chuyên gia, nhà đầu tư kỳ vọng sẽ có những bước hồi phục rõ rệt. Qua Tết Nguyên đán, thị trường tiếp tục đón thêm hàng loạt tin vui về chính sách cho thấy việc làm “ấm” từng phần thị trường của chính sách tuy chưa thể làm “tan băng” ngay trong năm 2013 nhưng cũng đã tạo ra nhiều tiền đề để thị trường hồi phục trong năm nay như kỳ vọng.

Sẽ ấm lên ở từng phân khúc nhà ờ bình dân

Từ năm 2011 - 2013, thị trường bất động sản trầm lắng, thanh khoản kém đã khiến giá bán các phân khúc chung cư bị giảm nhưng trên thực tế, giá bán căn hộ thuộc phân khúc bình dân rất ít bị biến động do nhu cầu của khách hàng tại phân khúc này chủ yếu là nhu cầu thực. Ghi nhận của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy từ năm 2011 - 2013, giá bán chung cư hạng bình dân tại TPHCM chỉ giảm 4,8%, trong khi giá bán chung cư hạng sang giảm 12%, chung cư cao cấp giảm 10,1% và hạng trung cấp giảm 9,5%.

Trong năm 2013, Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 về tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, trong đó có thị trường BĐS đã có những tác dụng nhất định, góp phần làm giảm tồn kho cho thị trường này. Tính đến giữa tháng 12-2013, tồn kho BĐS của cả nước chỉ còn xấp xỉ khoảng 95 ngàn tỷ đồng, giảm 26,5% so với thời điểm quý 1-2013. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, đến cuối năm 2013 tồn kho tại TPHCM chỉ còn 7,83 ngàn căn hộ chung cư, 0,26 triệu mét vuông đất nền với tổng trị giá khoảng 17,5 ngàn tỷ đồng. Tại TP.Hà Nội số căn hộ chung cư tồn kho khoảng 6,58 ngàn căn, trị giá khoảng 12,9 ngàn tỷ đồng.

Hiện tồn kho BĐS chủ yếu tập trung trong phân khúc đất nền, đất nền thương mại. Trên cả nước hiện nay tồn kho đất nền khoảng 10,8 triệu mét vuông đất nền, trị giá khoảng 34,9 ngàn tỷ đồng và trên 2 triệu mét vuông đất thương mại trị giá gần 6,2 ngàn tỷ đồng. Tồn kho căn hộ của cả nước chỉ khoảng 20 ngàn căn hộ với giá trị xấp xỉ 29,3 ngàn tỷ đồng, tồn kho nhà thấp tầng cũng chỉ ở mức 13,6 ngàn căn với tổng giá trị xấp xỉ 24,2 ngàn tỷ đồng. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là người dân tại các đô thị lớn, “siêu đô thị” như TPHCM, Hà Nội vẫn rất lớn. Ước tính, từ 2013 - 2015 cả nước vẫn có tới trên 1,7 triệu người tại khu vực đô thị gặp khó khăn về nhà ở.

Nhiều thuận lợi từ nền tảng của năm 2013

Bức tranh về thị trường căn hộ nói riêng và thị trường BĐS nói chung xem ra đã không còn quá nhiều gam màu xám như thời điểm 2011 - 2012 trong khi thị trường tiếp tục đón thêm nhiều tin vui về mặt chính sách và triển vọng kinh tế của cả nước. Diễn biến kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong năm 2013 cho thấy chỉ số lạm phát đã được kiểm soát ở mức 6,04%, tăng trưởng kinh tế đạt 5,42%, tăng 0,17% so với mức tăng của năm 2012. Mặt bằng lãi suất đã giảm 2 - 5%/năm, tỷ giá được giữ vững trong biên độ đặt ra, mặt bằng lãi suất được giữ ổn định. Nhiều nhà đầu tư tài chính đã cho rằng năm 2014 là một năm có được sự thuận lợi từ những nền tảng thuận lợi của năm 2013 nên họ có rất nhiều kỳ vọng.

Việc giải ngân gói ưu đãi tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người mua nhà, trong đó 20.000 tỷ đồng hỗ trợ cho cá nhân trải qua thời gian trì trệ do những rào cản về mặt chính sách, hiện nay đã có hướng tháo gỡ, hứa hẹn sẽ đẩy nhanh được tốc độ giải ngân trong thời gian tới. Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản giảm lãi suất cho vay của gói ưu đãi này từ mức 6% xuống chỉ còn 5% sẽ giảm áp lực, tăng khả năng thanh toán cho nhóm người có thu nhập thấp, có khó khăn về chỗ ở và sẽ góp phần giúp các địa phương, doanh nghiệp tăng cung về nhà ở.

Nhiều quy định mới trong dự thảo về Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng soạn thảo có sự chặt chẽ, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà như quy định chủ đầu tư chỉ được ứng trước không quá 70% giá trị trước khi bàn giao nhà và 95% giá trị trước khi trao giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho người mua. Chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở khi đã hoàn thành xong việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, có hồ sơ đầu tư xây dựng, hồ sơ thiết kế dự án, giấy phép xây dựng và đã được giải chấp trong trường hợp chủ đầu tư đã dùng dự án để thế chấp. Chủ đầu tư phải báo cáo tình hình thực hiện dự án theo định kỳ...

Theo nhiều nhà đầu tư, nếu được ban hành và đi kèm với các chế tài, nghị định hướng dẫn thi hành để đảm bảo thực hiện luật một cách nghiêm túc thì Luật Nhà ở sửa đổi sẽ xóa đi được tâm lý e dè của khách hàng sau hàng loạt vụ lùm xùm của các chủ đầu tư vi phạm về thời gian bàn giao nhà, thời hạn cấp sổ hồng cho người mua. Qua đó, sẽ khiến người mua mạnh dạn quay trở lại với thị trường. Trên thực tế, chính tâm lý e dè của những người có nhu cầu về nhà ở đã tạo ra phần lớn “tảng băng” trên thị trường.