Luật Nhà ở đang "đá nhau" với Luật Kinh doanh BĐS

Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở vẫn đang còn nhiều chồng chéo, mâu thuẫn nhau cần thiết phải được sửa đổi.

Làm thế nào xây dựng được hành lang pháp lý để gạn lọc được doanh nghiệp có năng lực thực sự trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, mở rộng cửa cho việt kiều và nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường để giải quyết bài toán “khát” vốn là những vấn đề được quan tâm nhiều nhất tại Hội thảo "Lấy ý kiến doanh nghiệp hoàn thiện dự thảo Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở” do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam phối hợp với Bộ xây dựng vùa tổ chức tại TP.HCM.

Hai Luật chưa đồng nhất

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc đưa cả 2 dự thảo Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để lấy ý kiến cùng một thời điểm là nhằm tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy định trong quá trình hoàn thiện 2 Luật này. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, ngay trong dự thảo lần này, đã có nhiều quy định “đá” nhau giữa hai Luật cần thiết phải được sửa đổi.
 

Luật sư Nguyễn Thị Cam, đại diện công ty Luật TNHH Đất Luật cho rằng, theo quy định tại khoản 5, dự thảo Luật Nhà ở, “Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được ký hợp đồng cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo thỏa thuận đã có đủ điều kiện quy định… ”.

Quy định này mâu thuẫn với quy định trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS là cho phép chủ đầu tư cho thuê, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

“Cùng một cơ quan là Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, nhưng chẳng hiểu sao cùng một vấn đề lại có 2 quy định không thống nhất nhau”, luật sư Cam nói và kiến nghị, cần phải thống nhất vấn đề này giữa hai luật, trong đó quy định trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS được nhiều người cho rằng tiến bộ và phù hợp với thực tiễn hiện nay.

Ngoài ra, theo ý kiến của nhiều đại biểu, tại Điều 66 khoản 3 dự thảo Luật Nhà ở quy định vốn huy động từ tiền mua tiền thuê cũng đang có nhiều bất cập. Theo quy định này, trường hợp mua bán nhà ở được xây dựng theo dự án th2i chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà cho người mua. Chủ đầu tư là tổ chức cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn gia nhà ở.

“Tại sao lại có sự phân biệt 70% hay 50% với chủ đầu tư trong và ngoài nước? Theo tôi sự phân biệt này chẳng có ý nghĩa gì chỉ càng tạo ra sự phân biệt không cần thiết, cần phải xem xét lại ”, Luật sư Cam góp ý.

Đồng tình với quan điểm của luật sư Cam, đại diện Công ty Luật TNHH Baker & McKenzie, bà Đinh Thị Hiền Lý cho rằng, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, việc tạo môi trường thuận lợi và sự công bằng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước là rất cần thiết để giải quyết bài toán khát vốn cho thị trường. Vì vậy, các quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS lần này làm thế nào càng không có sự phân biệt càng tốt.

Tương tự, TS Luật học Nguyễn Đăng Liêm, Hiệu trưởng Trường Đại học công nghệ thông tin Gia Định cho rằng, cần phải xác định là một loại hàng hóa đặc biệt, không mang đi đâu khỏi đất nước được, vì vậy cần phải mở rộng hợp lý để người nước ngoài tham gia để thu hút dòng vốn từ kênh này.

Cần nâng chuẩn doanh nghiệp

Theo ý kiến của hầu hết các đại biểu, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, một trong những yếu tố cần thiết là cần phải “nâng chuẩn” năng lực của các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực này.

Ông Nguyễn Việt Khoa, giảng viên Khoa luật, trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, điểm mới mà ông tâm đắc trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS lần này là quy định, tổ chức cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không được thấp hơn 50 tỷ đồng.

“Mặc dù quy định vốn pháp định và kiểm soát việc đăng ký vốn sẽ gây khó khăn phần nào cho doanh nghiệp, nhưng quy định này sẽ sàng lọc, nhằm tìm ra những nhà đầu tư có năng lực, khả năng thực sự”, ông Khoa góp ý và cho rằng, thực tế thời gian qua có không ít doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS theo kiểu “tay không bắt giặc”, khiến thị trường diễn biến bất thường, không kiểm soát được dẫn đến thị trường bị mất niềm tin.

Ở một góc nhìn khác trong câu chuyện nâng chuẩn doanh nghiệp đầu tư bất động sản và tránh rủi ro cho người mua nhà, ông Nguyễn Đăng Liêm, Hiệu trưởng Trường Đại học công nghệ thông tin Gia Định góp ý, nên áp dụng quy định buộc doanh nghiệp khi đầu tư dự án phải ký quỹ, mức ký quỹ 10% trên tổng giá trị dự án đầu tư là hợp lý, để sàn lọc nàh đầu tư không có năng lực.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, để đánh giá các văn bản pháp luật đi vào thực tiễn hay chưa cần phải nhìn nhận 3 vấn đề, đó là năng lực và tính chuyện nghiệp nhà đầu tư; cải cách thủ tục hành chính và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

“Hiện trên địa bàn TP.HCM có hàng ngàn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với khoảng 1.386 dự án phát triển nhà ở, tuy nhiên, hiện nay gần 50% trong số này (689 dự án) đã bị ngưng thi công. Thực trạng này xuất phát từ việc, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp dù không có năng lực nhưng vẫn đi đầu tư dự án, đây chính là sự bất cập”, ông Tuấn nhận định.

Theo ông Tuấn, việc nâng cao năng lực và tính chuyện nghiệp của doanh nghiệp trong đầu tư dự án bất động sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, nâng cao năng lực doanh nghiệp như thế nào, cần phải tính toán lại, trong đó việc quy định vốn pháp định được xem là yếu tố cần, nhưng nên có quy lộ trình trong từng thời kỳ và đặc biệt là phải có cơ chế giám sát, kiểm tra vốn này. Vẫn theo ông Tuấn, năng lực doanh nghiệp chính là cơ sở để đánh giá thị trường. Chỉ có nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực mới góp phần tạo sự lành mạnh và sự tích cực cho thị trường.