Địa ốc 7 ngày: Thị trường ấm lên và những câu chuyện mới

Tuần này không có quá nhiều sự vụ liên quan tới đường xá, cầu cống như những tuần trước. Tâm điểm là câu chuyện hạ lãi suất và chính sách với thị trường bất động sản. Mọi thứ dường như đang chuyển động tích cực hơn, dù không thực sự tích cực với... túi tiền người mua nhà. Một góc nhìn của nhà báo Hương Giang về thị trường bất động sản tuần qua.  

1. Câu chuyện đầu tiên liên quan đến việc hạ trần lãi suất huy động xuống 6%/năm từ ngày 18/3.

Thực ra, việc Ngân hàng Nhà nước hạ trần lãi suất huy động thêm mức 1%/năm cũng chẳng có gì bất ngờ trong bối cảnh tiền trong ngân hàng đang chất đầy do tín dụng vẫn tắc, lạm phát tiếp tục giảm.

Vấn đề ở chỗ lãi suất huy động hạ và lãi suất cho vay đang hạ theo, các khoản cho vay với lãi suất 8-9%/năm thậm chí thấp hơn không còn là hiếm. Và câu hỏi đặt ra là lãi suất ưu đãi cho vay nhà ở xã hội ưu đãi ở chỗ nào? 

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, gói vốn 30.000 tỷ đồng chậm giải ngân thì đến lúc mức lãi suất 6%/năm của gói vốn này không còn là ưu đãi với người mua nhà, bởi mức lãi suất này trong năm 2013 được xem là hợp lý, là ưu đãi, nhưng sang năm 2014, giả sử lạm phát giảm, thậm chí giảm phát thì mặt bằng lãi suất cho vay sẽ tiếp tục hạ. (“Gói 30.000 tỷ đồng, chậm giải ngân đã không còn là... ưu đãi”, tinnhanhchungkhoan 20/3)

Gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng của Chính phủ đã đi được 1/3 quãng đường (2013 - 2015),  nhưng thống kê mới nhất của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, con số giải ngân mới được hơn 1.200 tỷ đồng, tức trên 4%.

Trong cái rủi cũng có cái may, với nhiều người có nhu cầu vay gói ưu đãi này, nếu sau một thời gian hỳ hụi với hàng chồng giấy tờ thủ tục để bây giờ mới được giải ngân, có lẽ sẽ tiếc… công sức lắm! Không vay được có khi lại thành may.

2. Thêm một chuyện cũng thuộc loại… may khác có liên quan đến phát triển nhà ở xã hội. Trong tuần này, Bộ Xây dựng đã có báo cáo về tình hình các dự án đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Hơn một năm trước, chính sách cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được xem như là cứu cánh giải quyết hàng tồn, nhưng con số được chuyển đổi đến nay lại khiêm tốn đến bất ngờ: Tại Hà Nội, mới chỉ có 3 dự án.

Theo lãnh đạo nhiều doanh nghiệp có dự án đang muốn xin chuyển đổi nhìn nhận việc xin chuyển đổi “khó ngang với lên trời”.

Còn cơ quan cấp phép chuyển đổi là Bộ Xây dựng cũng phải thừa nhận, dù Thông tư 02/2013 của bộ này không yêu cầu thay đổi quy hoạch 1/500 nếu diện tích dự án giữ nguyên, nhưng yêu cầu vẫn phải đáp ứng tiêu chuẩn nhà ở xã hội, mà việc tăng số lượng căn hộ đương nhiên sẽ làm tăng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật của dự án như cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy; hay như các hạ tầng xã hội khác, nên phải điều chỉnh lại quy hoạch. (Mắc kẹt thủ tục chuyển đổi nhà ở xã hội, tinnhanhchungkhoan, 22/3).

Nhà đất ấm lên, chuyển đổi có khi còn khó bán vì mang tiếng… khu nhà nghèo!

3. Thông tin đáng chú ý khác trong tuần là Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng vừa có báo cáo lên Chính phủ về tình hình thị trường bất động sản với những thống kê quan trọng về tồn kho và dư nợ đến cuối tháng 2/2014. 

Tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 92.690 tỷ đồng, giảm 1.768 tỷ đồng (1,87%) so với tháng 12/2013. Tại Hà Nội, đến cuối tháng 2/2014, tổng số tồn kho khoảng 12.601 tỷ đồng, giảm gần 369 tỷ đồng (2,8%) so với tháng 12/2013. Tại TP. HCM, đến 25/2, tổng giá trị tồn kho khoảng 16.713 tỷ đồng, giảm 755 tỷ đồng, giảm 4,32% so với tháng 12/2013.

Chưa biết con số tồn kho trên tổng hợp từ những nguồn nào, từ chủ đầu tư hay nhà đầu tư thứ cấp, bởi con số từ các nguồn khác nhau rất khác nhau, nhưng sự thay đổi tích cực của con số hàng tồn bất động sản giảm đi đang là tín hiệu khá tích cực.

Dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng cho biết, tính đến 31/12/2013, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 262.107 tỷ đồng, tăng 14,7% so với 31/12/2012. Tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 12/2013 có xu hướng giảm so với các tháng đầu năm 2013, đạt 3,38% vào cuối năm 2013.

Nhìn vào còn số tăng dư nợ 14,7%, người viết đành phải tự hỏi, sao không thấy “ưu đãi” đâu mà tăng mạnh thế?

4. Chuyện nóng nhất vào cuối tuần là đề xuất của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đề nghị Thủ tướng yêu cầu các địa phương không cấp phép đầu tư mới đối với các dự án nhà ở thương mại, các dự án khu đô thị mới trong năm 2014. Trường hợp đặc biệt, các địa phương phải thống nhất với Bộ Xây dựng và báo cáo xin ý kiến Thủ tướng quyết định (Vnmedia, 23/7).

Đây chắc chắn sẽ là chuyện rất nóng trong tuần này, dù tất nhiên, đây mới chỉ là đề xuất từ Bộ Xây dựng.

Lý do bản chất của câu chuyện này là gì thì chưa rõ, nhưng nếu thực hiện thì nguồn cung sản phẩm nhà đất cho thị trường chắc chắn bị tác động theo hướng co hẹp. Chí ít cũng tác động tới tâm lý người mua là cung sẽ hẹp, và giá sẽ tăng.

Bình tâm mà nhìn thì chuyện cũng bình thường, người mua nhà vốn hiếm khi được hưởng lợi từ chính sách!

5. Trước những tín hiệu khá tích cực của thị trường, cùng với thông tin lãi suất hạ, trong tuần này, nhiều chủ đầu tư hai miền Nam Bắc cũng tấp nập ra hàng.

Tại Hà Nội, sáng ngày 17/3, Tập đoàn Vingroup mở bán căn hộ toà T1 đến T7 của Dự án Times City. Dự án nằm phía Đông Nam Hà Nội, cuối tuyến đường Minh Khai, cách hồ Hoàn Kiếm 4 km, gần cầu Vĩnh Tuy. Khách hàng được hưởng chính sách cho vay 50% tổng giá trị căn nhà với một năm đầu miễn lãi; miễn phí 10 năm dịch vụ và kèm theo rất nhiều chính sách ưu đãi rất hấp dẫn khác. Các căn hộ đều đã được hoàn thiện, khách hàng có thể nhận nhà và chuyển vào ở ngay. 

Cách đó hơn chục km về phía Tây, Dự án căn hộ Tây Hồ Residence, do CTCP Đầu tư xây dựng và phát triển nhà số 7 Hà Nội (Handico 7) cũng công bố mở đợt bán hàng cuối cùng từ 22/3. Dự án nằm tại ngõ 445, Lạc Long Quân, Hà Nội, có với mức giá 24,84 triệu đồng/m2, với các căn hộ có diện tích từ 56 - 107 m2. Tay Ho Residence là dự án khu nhà ở hiện đại gồm 4 tòa tháp cao từ 15 - 27 tầng và khu biệt thự cao cấp. Khách hàng được nhận nhà ngay khi đóng 70% giá trị căn hộ tòa tháp CT2A và được tặng voucher mua nhà trị giá 20 triệu đồng, miễn phí 2 năm dịch vụ quản lý...

Xa hơn nữa về phía Tây, Công ty Bất động sản Nhà thực (Realhome) vừa công bố mở bán căn hộ tại Dự án Tân Việt Tower, với mức giá từ 13,5 triệu đồng/m2 (gồm VAT). Dự án Tân Việt Tower nằm trong khu nhà ở Đức Thượng, xã Đức Thượng, huyện Hoài Đức, Hà Nội, đối diện khu đô thị Tân Tây Đô, cạnh mặt đường quốc lộ 32, với quy mô dự án gần 6 héc-ta, được thiết kế với 2 toà tháp chung cư, 3 khối biệt thự và 3 khối liền kề. Tổng diện tích sàn xây dựng của dự án là 37.500 m2 gồm 2 toà chung cư, cao 30 tầng và 1 tầng hầm. Khách hàng chỉ cần đóng 70% giá trị là có thể nhận nhà ngay, 30% còn lại được đóng trong 2 năm, không tính lãi suất. 

Cũng tại Hà Nội, một dự án thuộc phân khúc căn hộ là Indochina Plaza Hà Nội do Indochina Land làm chủ đầu tư mở bán đợt cuối căn hộ dịch vụ chất lượng cao vào ngày 22/3. Dự án nằm trên đường Xuân Thuỷ, quận Cầu Giấy, đối diện với Đại học Quốc gia Hà Nội.

Theo đơn vị tiếp thị độc quyền Dự án, chủ căn hộ được tham gia chương trình "Đảm bảo lợi nhuận đầu tư với căn hộ dịch vụ hoàn thiện". Theo đó, chủ nhà sẽ được đảm bảo doanh thu cho thuê từ 400 triệu đồng một năm, tương đương với tỷ suất lợi nhuận từ 7%/năm tính trên giá mua ban đầu.

Tổ hợp Indochina Plaza Hanoi gồm hai tòa tháp căn hộ với 386 căn hộ có hai hoặc ba phòng ngủ, đa dạng về diện tích (110m2, 116m2, 128m2, 131m2…), một tổ hợp văn phòng hạng A với 11 tầng với 14.000 m2 và khu thương mại 5 tầng có diện tích 18.000m2.

Tại TP. HCM, chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng công bố sẽ mở bán giai đoạn 1 Dự án GreenValley vào ngày 23/3. Green Valley là dự án căn hộ đầu tiên nằm trong khu y tế điều dưỡng của đô thị Phú Mỹ Hưng, bao gồm 4 tòa nhà cao từ 20-27 tầng. Dự án kế bên sân golf Nam Sài Gòn, cung cấp 546 căn hộ và 8 cửa hàng. Diện tích sàn xây dựng căn hộ từ 87-96m2 cho căn hai phòng ngủ và 120m2 cho căn 3 phòng ngủ, dự kiến hoàn thành vào cuối quý III/2016. 

Bên cạnh lịch thanh toán dài 30 tháng, hiện có gần 20 ngân hàng sẵn sàng hỗ trợ người mua bất động sản ở khu đô thị này. Chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng cũng đang thương thảo với một số ngân hàng để thiết kế gói lãi suất ưu đãi nhất dành cho khách mua GreenValley. Hiện tại, một số ngân hàng cũng lên chương trình giải quyết hồ sơ vay cho khách hàng mua Green Valley trong vòng 48 giờ để tạo điều kiện thuận lợi cho người mua.

6. Bỏ qua những câu chuyện về chính sách, về cung - cầu thị trường thì tuần qua cũng có một câu chuyện rất đáng lưu tâm. Đó là việc hai khách hàng kiện CTCP Tư vấn Kiến trúc đô thị Hà Nội (UAC), công ty con của CTCP Đầu tư Phát triển đô thị (UDIC). 

Chuyện là năm 2010, lúc thị trường địa ốc vẫn còn sốt nóng, các chủ đầu tư dễ dàng chỉ bản vẽ thu tiền tỷ thì ông Trần Bình An và bà Phạm Đặng Diệp Linh đã tìm đến Công ty UAC, lúc đó là một trong bốn đồng chủ đầu tư Dự án NƠ4 Trần Duy Hưng để nộp tới 11 tỷ đồng, để được quyền mua 4 căn hộ có giá trị theo hợp đồng là 15,7 tỷ đồng.

Nhưng một ngày kia, hai khách hàng này chết đừng khi phát hiện đơn vị mình góp vốn chỉ còn là “cựu chủ đầu tư”. Tìm đến công ty này thì lãnh đạo mới của công ty trả lời: hợp đồng là giả, công ty không biết gì và bản thân Công ty là nạn nhân của bà Nguyễn Phương Mai, cựu Chủ tịch HĐQT, người đã ký hợp đồng vay khoản vốn 11 tỷ đồng với hai khách hàng và bà cựu Chủ tịch này đang bị Phòng An ninh Kinh tế - Công an Hà Nội điều tra. Lãnh đạo UAC cũng như công ty mẹ UDIC đều khẳng định, việc bà Mai làm bà Mai… tự chịu và kết quả điều tra, xét xử tới đâu, công ty sẽ chịu trách nhiệm tới đó. (“Vụ kiện công ty con của UDIC: Trách nhiệm phải… chờ Tòa!”, tinnhanhchungkhoan, 19/3)

Trong tuần này, TAND quận Hai Bà Trưng (Hà Nội) đã đưa ra xét xử sơ thẩm vụ kiện của hai khách hàng đối với UAC. Thế nhưng, phiên tòa đã bị hoãn, do bị đơn và các bên liên  quan khác… vắng mặt. 

Đúng là bà Mai làm, bà Mai sẽ phải tự chịu. Nhưng để tránh rủi ro, có lẽ từ nay người mua nhà cũng cần trang bị thêm nhiều kỹ năng, như điều tra xem người đại diện pháp luật của chủ đầu tư có tham ô hay không, phải biết thẩm định con dấu, chữ ký và nhất là tiền của mình đã vào tài khoản của chủ đầu tư hay chưa!