Luật Kinh doanh BĐS: Can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh

Đầu tuần này, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã ra văn bản số 14/CV-HoREA về việc góp ý dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), gửi đến Thường trực Thành ủy, UBND, Đoàn đại biểu Quốc hội và Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh.

Theo đó, một trong những góp ý chính của HoREA cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS đã can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp...

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Luật Kinh doanh BĐS quy định điều kiện bắt buộc “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật” là mâu thuẫn với Luật Nhà ở.

Cụ thể, Luật Nhà ở quy định: “Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh”.

HoREA cho rằng, quy định như Luật Nhà ở mới phù hợp với Bộ Luật Dân sự và thực tiễn, vì có nhiều cá nhân, tổ chức chỉ cho thuê hoặc bán một hoặc một vài căn nhà, hoặc một phần nhà không nhằm mục đích kinh doanh…

Hiệp hội kiến nghị, đối với cá nhân, tổ chức bán hoặc cho thuê nhà không nhằm mục đích kinh doanh thì chỉ cần thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật dân sự, có đăng ký giao dịch BĐS và nộp thuế mà không cần quy định phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, hoặc phải có vốn pháp định đối với các trường hợp nêu trên. Đặc biệt, trong việc chuyển nhượng dự án Luật quy định nhiều điểm gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Cụ thể, Luật Kinh doanh BĐS quy định, trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác.

HoREA cho rằng, ở điểm này Luật bất cập ở chỗ khi chỉ cho chuyển nhượng toàn bộ dự án chứ không cho chuyển nhượng một phần dự án; chỉ cho chuyển nhượng dự án trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện hoặc không còn nhu cầu để tiếp tục thực hiện dự án...

“Đáng lẽ ra, cần coi việc chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường (M&A) của DN”, ông Châu nêu ý kiến.

Bởi phát triển kinh doanh BĐS là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn như: bồi thường giải phóng mặt bằng, quy hoạch thiết kế, xây dựng cơ sở hạ tầng, đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc theo quy hoạch thiết kế được duyệt để kinh doanh…

Ông Lê Hoàng Quân cho rằng: Luật Kinh doanh BĐS cần tôn trọng quyền và ý chí của chủ đầu tư dự án là có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án ở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào theo nhu cầu đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, nhưng phải đăng ký việc chuyển nhượng với cơ quan có thẩm quyền và nộp thuế theo quy định.

HoREA kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS theo hướng coi việc chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án BĐS ở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào của dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp, có hợp đồng, có đăng ký kinh doanh và chịu thuế.

Do vậy, nên cho phép chuyển nhượng dự án BĐS theo nhu cầu kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt.

Cùng lúc Luật can thiệp sâu vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, nhiều trách nhiệm của các cơ quan quản lý Nhà nước lại chưa được làm rõ. Liên quan đến trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng của UBND sở tại, HoREA cho biết, trên thực tế doanh nghiệp phải tự mình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và đây là công việc khó khăn nhất, đầy rủi ro nhất của doanh nghiệp trong quá trình chuẩn bị quỹ đất để đầu tư kinh doanh BĐS.

HoREA đề nghị thể chế hóa thành cơ chế chính sách cụ thể để chính quyền địa phương có trách nhiệm hỗ trợ doanh nghiệp giải phóng mặt bằng. Hiệp hội kiến nghị giải pháp tốt nhất là có cơ chế tạo điều kiện để tổ chức phát triển quỹ đất của địa phương thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất để chọn chủ đầu tư dự án, vừa công bằng, công khai minh bạch, hạn  chế được  khiếu kiện của dân và tăng nguồn thu ngân sách.