Loay hoay sổ đỏ nhà đất: Nhiều "bài học phải thuộc"

Bên cạnh những người có đủ kiến thức về nhà đất, pháp lý cũng như "biết cách" để làm sổ đỏ cho BĐS của mình, không ít người phải tìm tới các văn phòng luật sư, thậm chí dịch vụ chuyên tư vấn, thực hiện trọn gói việc xin cấp sổ.

Giới chức quản lý đầu ngành xây dựng và bản thân những chủ sở hữu BĐS đều thừa nhận rất nhiều khó khăn, bất cập nảy sinh trong quá trình thực hiện phê duyệt, cấp sổ đỏ, sổ hồng cho các sản phẩm địa ốc. Sinh sống tại địa bàn dẫn đầu cả nước về tình trạng "treo", "chậm" cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (GCNQSH) và giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD), nhiều gia chủ ở Thủ đô đã tự rút ra kinh nghiệm để vượt khó.

Sổ đỏ chung bị sai lệch

Đây là trường hợp rất nhiều người mua gặp phải trong quá trình giao dịch thổ cư. Ví dụ, chị Lan mua một miếng đất 50m2, được cắt ra từ khoảnh đất 500m2 ở Cầu Diễn. Được sử dụng ổn định từ nhiều năm trước và không có tranh chấp, mảnh đất tổng thể của bên bán đã có sổ đỏ, nhưng bị sai số (do quá trình đo vẽ thực địa và sử dụng). Đến khi giao dịch, chị Lan được giữ hợp đồng mua bán đất, bản trích lục địa chính, đơn xin cấp GCNQSD đất (có xác nhận của chính quyền thị trấn)

Tuy nhiên, bên mua gặp khó khi làm sổ đỏ riêng, vì phòng địa chính trả lời phải đợi chủ khu đất làm lại hoàn tất sổ đỏ chung. Giải pháp đưa ra: do gia đình chủ đất cũ có sai số về sổ đỏ chung nên cần phải làm thủ tục đăng ký biến động (tức đính chính lại sổ đỏ cho đúng với thực tế) thì sẽ có thể làm làm thủ tục tách thửa. Thủ tục đăng ký biến động khoảng 15 ngày làm việc. Hồ sơ gồm: đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu); biên bản kiểm tra hiện trạng của UBND xã, (phường); hồ sơ kỹ thuật thửa đất; chứng minh nhân dân và hộ khẩu bản sao của chủ đất cũ; sổ đỏ bản chính và bản sao

Đất tái định cư

Số lượng những gia chủ "méo mặt" vì chờ đợi chính quyền sở tại phê duyệt cho cả khu. Anh Văn (công nhân xây dựng) mua một mảnh đất tái định cư 45m2 tại quận Long Biên từ năm 2010. Gia đình anh đã làm việc với địa chính nhiều lần, nhưng chưa thể làm được sổ đỏ cho miếng đất sở hữu. Lý do: chủ đất phải đợi cả khu đất tái định cư làm xong, mới làm được cho tất cả các trường hợp riêng lẻ. Đây là trường hợp bất khả kháng.

Làm sổ cho nhà tập thể

Đa phần những người tìm mua nhà tập thể, chung cư cũ (tuổi đời trên 30 năm) tại Hà Nội đều chấp nhận hình thức mua trao tay. Theo lịch sử để lại, các khu tập thể thường được phân cho cán bộ công nhân viên của xí nghiệp, công ty để ở (2 bên cùng đóng góp). Có quyết định phân nhà, các gia chủ đầu tiên bán trao tay qua nhiều chủ sở hữu sau đó (phổ biến là không qua phường làm công chứng). Dẫn tới tình trạng trong cùng một khu tập thể, nhiều hộ gia đình vẫn chưa có sổ đỏ, bất chấp đã sinh sống hàng chục năm. Kinh nghiệm cho thấy: chủ nhà ra UBND phường đề nghị xem hồ sơ xin cấp sổ còn thiếu những gì để bổ sung. Với những trường hợp do mua bán trao tay nhiều lần (hồ sơ phức tạp hơn so với các hộ khác); cần thiết bổ sung các giấy tờ xác nhận căn hộ tập thể đã được sử dụng ổn định, lâu dài và không có tranh chấp.

Chuyển đổi vượt hạn mức

Đây là yêu cầu thực tế của những chủ đất sở hữu diện tích đất ở xen lẫn đất nông nghiệp, đất vườn vượt hạn mức đất ở (120m2). Những đối tượng dạng này thường là một gia đình nhiều thế hệ, bố mẹ, con cháu sinh sống trên cùng một mảnh đất rộng vài trăm m2 tại các địa bàn ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Nhổn, Thường Tín… Cụ thể một ví dụ: gia đình anh Sơn ở cùng với bố mẹ trên khu đất 600m2, trong đó có 120m2 đất ở, còn lại là đất vườn.

Sổ đỏ khu đất đứng tên bố mẹ; đồng thời cùng địa chỉ này có 2 quyển hộ khẩu của bố mẹ và vợ chồng anh Sơn. Năm 2012, anh Sơn làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho 480m2 đất vườn, được cán bộ địa chính trả lời: theo quy định mỗi gia đình được 120m2 đất ở nằm trong hạn mức, còn chuyển đổi vượt hạn mức thì đóng thuế theo giá thị trường (quy định từ 1/3/2011, giá áp thuế do Sở Tài chính thẩm định). Để tiết kiệm tiền thuế mà vẫn chuyển đổi được, anh Sơn dự định chia đôi 120m2 diện tích đất ở – mỗi thửa đất tách ra vẫn còn hạn mức đất ở là 60m2. Theo đó, khi chuyển đổi 60m2 còn lại (cộng dồn vào từng diện tích đã chia đôi), sẽ chỉ chịu áp thuế là 50% theo khung giá Nhà nước.

Tuy nhiên, theo các văn phòng tư vấn BĐS, việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp trên phải căn cứ vào hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình đối với thửa thổ cư có vườn, ao. Các quy định pháp luật về hạn mức công nhận đất ở dạng này vẫn chưa nêu cụ thể là đối với 1 lần hay 2 lần hợp thức hoá và mỗi địa phương xử lý một cách (!)

Vì vậy phải căn cứ vào văn bản hướng dẫn của UBND tỉnh, thành phố nơi có mảnh đất. Mặt khác, dù chủ đất tách ra làm nhiều sổ, khi hợp thức hoá đất vườn thành đất ở, cơ quan có thẩm quyền vẫn cộng đồn diện tích đã chuyển đổi mục đích để toàn bộ diện tích đất ở của hộ gia đình không vượt quá diện tích đất ở được công nhận.