"Lạnh" giao dịch, "nóng" tranh chấp

Thị trường bất động sản (BĐS) trầm lắng trong suốt thời gian qua, chỉ có những giao dịch của những người có nhu cầu mua nhà thực sự. Tuy nhiên, điều đáng nói là giao dịch không nhiều nhưng phát sinh tranh chấp giữa người mua và người bán lại khá ồn ào.


Điển hình như: Tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ của Tập đoàn Nam Cường tại dự án Lê Văn Lương Residential, Hà Đông; hay phí dịch vụ, “sổ đỏ”, sở hữu chung-riêng của Tập đoàn Bitexco tại chung cư cao cấp The Mannor; phí dịch vụ tại Keangnam và nhất là cách tính diện tích căn hộ của Doanh nghiệp tư nhân số 1 Lai Châu tại chung cư Đại Thanh (Thanh Trì – Hà Nội) gây ra những xung đột căng thẳng…

Luật sư Trần Hữu Huỳnh – Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhận định: Rủi ro của thị trường BĐS sẽ còn tiếp diễn, xung đột sẽ ngày càng gay gắt nếu không có sự can thiệp kịp thời của cơ quan quản lý nhà nước và sự thực hiện nghiêm túc của các cơ quan liên quan. Vậy đâu là nguyên nhân của tình trạng này và giải quyết tranh chấp thương mại dân sự này như thế nào cho hợp lý.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp trên là do thị trường BĐS Việt Nam phát triển quá nóng trong thời gian qua, mang lại lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn. Đặc biệt, một bộ phận chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt, một số khách hàng ham lợi, chạy theo tâm lý đám đông, khi thị trường nóng, nhưng lại co cụm, bất hợp tác với chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết các khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện hợp đồng khi thị trường trầm lắng như hiện nay. Trong khi đó, các cơ sở pháp lý cho giải quyết tranh chấp còn thiếu, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe; hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống, trong đó thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư (đặc biệt đối với các hợp đồng chủ đầu tư áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng). Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước còn thiếu chuyên nghiệp, chưa thực sự hiệu quả để ngăn chặn và xử lý kịp thời các tranh chấp ngay từ thời điểm phát sinh tranh chấp.

Ông cũng chỉ ra các tranh chấp chủ yếu trong thực hiện các giao dịch về BĐS có liên quan tới “Sổ đỏ” gắn với giá giao dịch ghi trên hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường; tranh chấp trong thực hiện các giao dịch về BĐS khi chưa có “Sổ đỏ” đối với nhà thuộc dự án; tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người góp vốn “mua nhà trên giấy” gắn với những rủi ro không được quản lý về cam kết giữa 2 bên; tranh chấp chủ đầu tư dự án nhà chung cư và cư dân ở nhà chung cư về các không gian công cộng, chi phí dịch vụ và chất lượng dịch vụ.

Còn Luật sư Đào Ngọc Chuyền thì cho rằng, các nguyên nhân xung đột lợi ích  trước hết là do sự thao túng của thị trường “ngầm” và hiểu biết hạn chế của dân chúng về thị trường BĐS, một số nhà đầu tư nhỏ lẻ và dân chúng đầu tư chủ yếu theo cơ chế đầu tư đám đông, không nhìn thấy được “cái bẫy” của thị trường “ngầm”. Cùng với đó là do sự xuất hiện “lợi ích nhóm” và thông tin cảnh báo chưa đủ - nguyên nhân này thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý về thị trường và cơ quan quản lý khác đối với các quan hệ BĐS.

Để giải quyết tranh chấp, ông Chuyền cho rằng, theo Luật Trọng tài thương mại 2010, các tranh chấp thương mại được các bên lựa chọn một trong hai phương thức giải quyết là Tòa án hoặc trọng tài. Ông cũng đưa ra quan điểm, giải quyết tranh chấp tại trọng tài không còn xa lạ ở Việt Nam với những ưu điểm là nhanh gọn, bảo đảm, lợi ích các bên được tôn trọng với cơ chế minh bạch, 1 lần phán quyết, đặc biệt tôn trọng quyền tự quyết của các bên tranh chấp.

Đồng quan điểm này, song ông Đặng Hùng Võ cũng đưa ra đề xuất cần hoàn thiện, bổ sung các quy định của pháp luật về điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường  BÐS trên cơ sở tăng cường cơ chế bảo vệ quyền tài sản của người tiêu dùng, quản lý tốt các rủi ro, giá trị thật ghi trên hợp đồng... Đặc biệt, cần có sự minh bạch thông tin, tạo các kênh thông tin để người mua nhà có thể tiếp cận tìm hiểu về quy hoạch, căn cứ pháp lý của các dự án BÐS…;Tăng cường các chế tài xử phạt vi phạm, nâng cao chất lượng công tác kiểm tra, giám sát.
 

DiaOcOnline.vn - Theo VOV