Làm rõ quyền sở hữu nhà ở trước khi cấp "sổ đỏ"

Với 77,46% ĐB tán thành, chiều nay (25/11), Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi). Ngay sau đó, Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng được thông qua với tỷ lệ 82,70% ĐB tán thành.

Trước đó, báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Ủy ban TVQH cho biết, về công nhận quyền sở hữu nhà ở (Điều 9), có ý kiến đề nghị cân nhắc trường hợp người mua nhà chưa thanh toán đủ tiền mà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở dễ làm phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng. Có ý kiến đề nghị cần làm rõ hơn quyền sở hữu về nhà ở để tránh việc hiểu nhà ở xây dựng không phù hợp với pháp luật cũng được công nhận quyền sở hữu.

Về nội dung này, Ủy ban TVQH cho rằng, nội dung của Điều này chỉ quy định về hình thức ghi nhận quyền sở hữu nhà ở cho các tổ chức, cá nhân; còn điều kiện thanh toán tiền mua nhà ở để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì đã được quy định tại Mục 2 Chương IV của dự thảo Luật (trường hợp  mua bán nhà ở xã hội) và quy định trong dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (trường hợp mua bán nhà ở thương mại).

Mặt khác, theo quy định của pháp luật đất đai về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì chỉ khi người mua thanh toán đủ số tiền mua nhà thì mới có đủ hóa đơn, giấy tờ cần thiết từ phía chủ đầu tư để có thể được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

“Tuy nhiên, để bảo đảm quyền của chủ sở hữu nhà ở và các bên có liên quan, Ủy ban TVQH đề nghị QH cho chỉnh sửa quy định tại khoản 1 theo hướng làm rõ quyền sở hữu nhà ở đã được xác lập trước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; đồng thời sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 123 theo hướng quy định cụ thể trách nhiệm của các bên trong thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán”, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý cho biết.

Còn về tính hợp pháp của nhà ở, Ủy ban TVQH nhận thấy, theo quy định tại Điều 8 dự thảo Luật thì điều kiện quan trọng để được công nhận quyền sở hữu về nhà ở là phải có nhà ở hợp pháp theo các hình thức mà pháp luật quy định. Do đó, những trường hợp có nhà ở nhưng không tuân thủ điều kiện và hình thức theo quy định của pháp luật thì không đủ điều kiện để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Trong khi đó, về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 12), Ủy ban TVQH cho rằng, quyền sở hữu nhà ở được xác lập trong các giao dịch về nhà ở kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng như bên mua đã thanh toán đủ tiền và bên bán đã bàn giao nhà, không phụ thuộc vào thủ tục hành chính đăng ký quyền sở hữu; thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm xác lập quyền sở hữu theo pháp luật dân sự.

Bởi vì, việc đăng ký quyền sở hữu thực chất là nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước chứ không phải chỉ khi được Nhà nước ghi nhận thì mới phát sinh quyền sở hữu. Quy định về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu như trong dự thảo Luật nhằm bảo đảm cho chủ sở hữu thực hiện đầy đủ các quyền của mình; đồng thời hạn chế được rủi ro khi tham gia giao dịch về nhà ở.

Quy định này phù hợp với Điều 95 Luật đất đai năm 2013 và không trái với Bộ luật dân sự (Điều 168 quy định việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác).

Không ghi thời hạn sử dụng nhà chung cư vào “sổ đỏ”

Trước ý kiến đề nghị cần ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, có ý kiến đề nghị cần quy định chủ thể chịu trách nhiệm đối với trường hợp nhà ở có sự cố ngoài dự kiến, gây sập đổ sau khi đã có kết luận kiểm định của cơ quan nhà nước.

Về nội dung này, Ủy ban TVQH cho rằng, Dự thảo Luật nhà ở chỉ quy định về nguyên tắc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư để làm cơ sở xử lý khi nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ. Mặt khác, theo quy định của pháp luật về đất đai thì đã có quy định cụ thể về hiệu lực của Giấy chứng nhận này.

Về quy định trách nhiệm khi xảy ra các sự cố ngoài dự kiến như sập đổ nhà ở do thiên tai, bão lũ, động đất…sau khi đã có kết luận kiểm định thì không thuộc lỗi của cơ quan kiểm định mà thuộc trách nhiệm xử lý chủ sở hữu hoặc người đang quản lý nhà ở. Vấn đề này đã được quy định tại các điều 92, 93 và 94 dự thảo Luật. Do đó, Ủy ban TVQH đề nghị Quốc hội cho giữ quy định về nội dung này như trong dự thảo Luật.