Chốt mức vốn pháp định kinh doanh bất động sản

Báo cáo giải trình tiếp thu dự án Luật Kinh doanh bất động sản trước khi Quốc hội bấm nút thông qua chiều 25/11, Ủy ban Thường vụ Quốc hội “xin giữ quy định” mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Đây là mức đã được hạ tới hơn một nửa so với đề xuất mức vốn pháp định 50 tỷ tại dự thảo luật được Quốc hội cho ý kiến ở kỳ họp trước.

Tuy nhiên, đến kỳ họp này vẫn có ý kiến cho rằng mức vốn pháp định 20 tỷ đồng là quá thấp, đề nghị quy định vốn pháp định tối thiểu phải trên 20% tổng mức đầu tư của dự án.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích, việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng là điều kiện cần khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Còn khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.

Do đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị giữ quy định mức vốn pháp định tối thiểu như trong luật và giao Chính phủ quy định chi tiết cho phù hợp với từng doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trong từng thời kỳ.

Tiếp thu ý kiến đại biểu, dự thảo luật cũng đã được chỉnh lý theo hướng những trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai cũng là vấn đề còn có ý kiến khác nhau trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật.

Theo một số vị đại biểu thì cần quy định bắt buộc tiền góp vốn của khách hàng phải được ký gửi tại một ngân hàng do chủ đầu tư lựa chọn. Tiền góp vốn này chỉ được giải ngân để thực hiện công trình hình thành trong tương lai mà người mua nhà góp vốn, cấm sử dụng vào mục đích khác.

Ngân hàng có trách nhiệm kiểm soát việc giải ngân của chủ đầu tư theo đúng mục đích và tiến độ của dự án. Người mua nhà góp vốn có quyền yêu cầu ngân hàng nhận tiền gửi hoặc chủ đầu tư thông báo việc sử dụng, hay minh bạch tiền sử dụng của họ.

Ủy ban thường vụ Quốc hội cho rằng,  nhiệm vụ này không thuộc chức năng của ngân hàng thương mại cho nên nếu luật quy định thì ngân hàng phải thuê người giám sát hoặc phải tăng thêm bộ máy và sẽ tăng thêm chi phí cho người mua nhà.

Hơn nữa, việc kiểm soát của ngân hàng đối với việc sử dụng tiền của chủ đầu tư chỉ thông qua các chứng từ chứ không kiểm soát được hoạt động thực tế của chủ đầu tư nên vẫn không bảo đảm dự án được hoàn thành đúng tiến độ.

Tuy nhiên, để tăng cường thêm các biện pháp bảo vệ người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị bổ sung quy định bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.

Mặt khác, dự án luật đã có nhiều quy định để bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như: chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà ở đúng tiến độ đã cam kết theo hợp đồng. Chủ đầu tư chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của công trình và phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện của nhà ở được phép bán, cho thuê mua.

Đồng thời lần đầu chủ đầu tư chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng và không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, không quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận…

Từ 1/7/2015  dự án Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực thi hành.