Lạc quan tếu hay chưa đủ số liệu?

Mới đây, tờ New York Times (Mỹ) nhận định thị trường nhà đất Việt Nam đã thoát đáy, với viễn cảnh lạc quan. Vậy, thực tiễn câu chuyện này trong nước ra sao?

Đã bán lỗ, vẫn chưa thoát đáy?

New York Times nhận định: Thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng của Việt Nam đang thoát đáy ngay thời điểm các chỉ số kinh tế vĩ mô dần ổn định và Chính phủ cam kết cải tổ hệ thống ngân hàng. Tờ này đưa ra dẫn chứng, năm 2013, một số nhà đầu tư ngoại đã mua BĐS Việt Nam (dấu hiệu cho thấy tính thanh khoản và niềm tin của giới đầu tư tăng dần); lãi suất ngân hàng giảm; nếu Việt Nam ký Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), nền kinh tế và thị trường BĐS sẽ tăng tốc…

Tuy nhiên, các báo cáo và chuyên gia trong nước có phần thận trọng hơn khi đánh giá. Theo đó, họ cho rằng giá BĐS sẽ còn tiếp tục giảm trong thời gian tới. Tại Hà Nội, báo cáo chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư quý III/2013 của Sở Xây dựng Hà Nội công bố: Hầu hết các khu vực giá đều giảm so với quý II.

Cụ thể, với thời điểm lấy giá gốc so sánh là quý I/2011 (100%), giá chung cư trung cấp tại quận Ba Đình hiện chỉ bằng 81% (giảm 5% so với quý II/2013); tại Thanh Xuân giá còn 75% (giảm 3% so với quý II); Hà Đông còn 66% (giảm 1% so với quý trước); Từ Liêm còn 69% (giảm 1% so với quý trước)…

Báo cáo thị trường BĐS của Cty CP Chứng khoán Bản Việt (VCSC, tác giả Đặng Văn Pháp) cũng đưa ra đánh giá: Thị trường nhà ở (đặc biệt tại TPHCM) đã bước vào giai đoạn chạm đáy. Hiện giá vẫn giảm vì sức hút từ BĐS giảm khiến các chủ đầu tư bán thấp hơn giá vốn; nhiều công ty gặp khó khăn về nguồn vốn gây áp lực lên giá...

Tuy vậy, vẫn có những tín hiệu khả quan từ thị trường. Ví dụ số lượng các dự án được chuyển nhượng tăng, giúp tạo lập mức giá sàn; giao dịch tăng; tồn kho BĐS quý III/2013 giảm 21% so với quý I; Chính phủ có nhiều chính sách hỗ trợ (gói 30.000 tỷ đồng, công ty mua-bán nợ (VAMC) giúp giảm nợ xấu, nới lỏng điều kiện mua nhà với người nước ngoài)…

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Tổng Giám đốc Cty CPXD&PT Đầu tư Hải Phòng cho rằng, các báo cáo nghiên cứu công bố gần đây cho thấy giá BĐS đang có xu hướng giảm sát với chi phí đầu tư; giá nhà thương mại tiệm cận với giá nhà ở xã hội (xem là giá cuối cùng của sản phẩm). Điều này chứng tỏ giá nhà ở thương mại đang sát đáy và bắt buộc phải điều chỉnh để cạnh tranh với nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, theo ông Thành, đấy chỉ là nhận xét về xu hướng, không phải kết quả. Vì hiện có hơn 70% số dự án BĐS dở dang, không thể triển khai do chủ đầu tư thiếu vốn, vướng nợ xấu cần thời gian để xử lý. Trong khi, thị trường lúc này chỉ chọn sản phẩm đã có, không phải sản phẩm hình thành trong tương lai như trước đây.

Giá sẽ còn phải giảm nữa

GS.TS Nguyễn Trường Tiến, thành viên Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Phó tổng Giám đốc Tổng Cty Xây dựng Hà Nội nhận xét, giá BĐS dù đã giảm nhiều, nhưng vẫn cao. Theo ông, nếu áp dụng khoa học công nghệ, minh bạch thị trường… giá nhà có thể giảm 50% so với hiện nay (khoảng 7 triệu đồng/m2).

“Hiện, không đủ bằng chứng, thông tin để khẳng định thị trường BĐS Việt Nam đang thoát đáy; ở đáy hay còn xuống tiếp. Tất cả nhận định, bình luận đều là võ đoán” TS Vũ Đình Ánh

“Hiện ở ta các chủ đầu tư, tư vấn, nhà quản lý đều thích “đi đêm”. Tất cả những chi phí đó bị tính vào giá thành, làm giá bị đẩy lên và người tiêu dùng phải chịu”, ông Tiến nói. Ông dẫn chứng mới đây có công ty định làm nhà với giá xây dựng 14 triệu đồng/m2 và bán với giá 21 triệu đồng/m2. Trong khi các nước trong khu vực như Malaysia, Thái Lan… giá xây dựng chỉ 4 triệu đồng/m2, bán 6 triệu đồng/m2.

Theo vị chuyên gia này, khoảng 20 năm qua, ngành xây dựng kiếm tiền quá dễ. Ai cũng kinh doanh BĐS khiến thị trường hỗn loạn, không có chỗ cho khoa học công nghệ, đạo đức phát triển, người tài tham gia.

“Thời gian tới giá nhà chắc chắn sẽ tiếp tục xuống. Hiện, BĐS vẫn đang ở dạng “hấp hối”, phải để cho thật sự “chết” lúc đó mới thể hiện đúng thực chất, bắt buộc các doanh nghiệp và nhà quản lý phải thay đổi; người tiêu dùng sẽ được hưởng lợi”, ông Tiến khẳng định.

TS Vũ Đình Ánh, Phó Viện Nghiên cứu Khoa học Thị trường - giá cả cho rằng: “Để có đánh giá cần nhiều thông tin, nhưng không biết tìm ở đâu. Còn giá cung cấp của một vài dự án, vài căn hộ không thể nói được điều gì”.

Đồng quan điểm trên, ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nói: “Giá thành phải do cơ chế thị trường quyết định, để cắt lỗ thì âm so với giá xây dựng vẫn phải bán. Do đó không thể nói là đáy hay không đáy. Với 70% các dự án nhà ở hiện nay đang phải dừng thi công, tồn kho giá phải giảm mới hy vọng có người mua”.

Theo ông Nguyễn Ngọc Thành, thị trường đặt ra yêu cầu các chủ đầu tư phải điều chỉnh sản phẩm mới có khách hàng. Trước tiên phải giảm diện tích căn hộ, điều kiện hạ tầng để tăng lợi thế sản phẩm; điều chỉnh nguồn vốn, không thể trông cậy vào nguồn huy động từ khách hàng như trước đây; điều chỉnh tiến độ, lựa chọn dự án tiếp tục đầu tư, dự án tạm dừng; khi có sản phẩm phải điều chỉnh giá thành. “Để giá BĐS xuống đáy cần một khoảng thời gian nữa, nhưng sẽ không kéo dài như thời gian đứng yên vừa qua”, ông Thanh khẳng định.