Khoán thầu xây nhà: Nên chọn cách phù hợp nhất

Hình thức xây nhà theo khoán gọn tiết kiệm được thời gian thi công, kiểm soát được chi phí, nhưng cách khoán "trắng" vẫn có nhiều điểm rủi ro cho chủ nhà.

Trong bối cảnh căn hộ chung cư giá rẻ nhan nhản khắp nơi, giá cả vật liệu xây dựng (VLXD) và giá xây dựng giảm, nhiều cá nhân, hộ gia đình đã chọn phương án tự xây dựng nhà ở cho mình trên các mảnh đất đã sở hữu trước đó.

"Chọn mặt gửi vàng"

Từ tháng 9 đến tháng 12 dương lịch hàng năm, những gia đình cần xây nhà đều tận dụng yếu tố thời tiết thuận (ít mưa, khô, độ ẩm thấp) để tranh thủ thi công. Thị trường đi xuống, giá cả BĐS cũng "lao dốc", kéo theo giá thi công, VLXD giảm theo – những yếu tố khiến rất nhiều công trình nhà ở do cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng xuất hiện trên khắp địa bàn Hà Nội nhiều tháng nay. Theo đó, nhiều chủ hộ trẻ nhờ tới phương án khoán thầu trọn gói để đảm bảo thời gian làm việc ở công sở cũng như tiết kiệm thời gian, quản lý dòng tiền. Bản chất, phương án khoán thầu gọn này nằm ở: chủ nhà thuê thiết kế, thi công từ đơn vị (hoặc cá nhân KTS có uy tín), đội ngũ thi công, nguyên vật liệu cùng đội thi công này quyết định lựa chọn. Nói tóm lại, chủ hộ chỉ việc duyệt phương án do KTS, bên thi công đưa ra, sau đó chi tiền một phần, đến lúc hoàn công, nghiệm thu và thanh toán nốt phần còn lại.

Có thể thấy, điểm cốt lõi đầu tiên trong phương án "khoán trắng" là ở người KTS. Kinh nghiệm thực tế xây dựng cho thấy, nếu chủ nhà thuê thiết kế, thi công từ một KTS (cá nhân hoặc công ty) có kinh nghiệm, đồng thời lựa chọn được đội thợ xây chất lượng và người KTS có các mối quan hệ uy tín đảm bảo để lấy nguyên vật liệu, thiết bị, phụ kiện, mới đảm bảo thiết kế – thi công ăn khớp.

Bởi chỉ có bên thiết kế (KTS) mới hiểu rõ nhất các quy trình, công đoạn làm việc. KTS sẽ đảm bảo sắp xếp và điều động nhân lực, bố trí nguyên vật liệu, thiết bị thi công phù hợp với từng giai đoạn công trình. Thêm nữa, công trình là "đứa con tinh thần" của người KTS, nên chủ hộ có thể yên tâm hơn nếu để KTS bám sát, điều chỉnh khi cần trong lúc tiến hành xây dựng. Xây dựng luôn phát sinh nhiều chi phí, vấn đề ngoài dự kiến, vì vậy trao quyền và trách nhiệm cho KTS từ A đến Z là điều nên làm.

Khoán gọn từ phần xây thô đến thi công nội thất thông qua các hợp đồng cụ thể, tỉ mỉ đến chủng loại gạch, màu gạch, xuất xứ dưới vai trò "tổng chỉ huy" của KTS cùng với bên thi hành là nhà thầu thi công. Khó khăn là tìm được một KTS để "gửi vàng" luôn rất khó. Nếu đã chọn được đơn vị thiết kế đảm bảo chuyên nghiệp, có uy tín, chủ hộ chỉ cần so sánh mức giá mà KTS đưa ra với mặt bằng giá thiết kế do một đơn vị khác báo và giá VLXD ở trong cùng địa bàn là có thể yên tâm đưa ra quyết định.

Gộp thiết kế và thi công

Đây là sai lầm cơ bản của nhiều hộ gia đình vì muốn khoán trắng nên quy đồng một mối cho bên thầu xây dựng.

Trước hết, chủ hộ muốn tự xây nhà một cách tiết kiệm, tối ưu nhất cần xác định rõ: nếu không thuê khoán trọn gói, phải tìm hiểu rõ về các công đoạn xây dựng, tính năng, giá cả VLXD… sao cho phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế; nếu thuê thầu trọn gói (hay khoán một phần), việc quán xuyến quá trình xây dựng và hoàn thiện là điều không thể bỏ qua.

Đối với việc giao thầu gọn từ thiết kế, lên phương án thi công, lựa chọn vật liệu, sử dụng nhân lực vật tư cho một đơn vị, cá nhân (chủ thầu) duy nhất; chủ hộ cần đặc biệt tránh. Thay vào đó, nếu xác định thuê thầu trọn gói xây nhà, nên thuê một đơn vị khác làm thiết kế công trình (nhà ở). Sau khi "chấm" bản thiết kế rồi thuê thầu xây theo đúng thiết kế sẽ yên tâm hơn. Bởi khi nắm được thiết kế chi tiết, chủ hộ sẽ biết chính xác khối lượng thi công diện tích để đưa ra mức khoán thầu hợp lý và đạt chất lượng theo đúng thiết kế.

Trong các đội thợ xây (đội thầu) ở địa bàn Hà Nội, hầu hết đều là những cá nhân chưa qua trường lớp đào tạo bài bản. Việc nhiều đội thầu chỉ có kinh nghiệm xây nhưng vẫn "ôm" luôn cả thiết kế để kiếm lợi từ tiền chênh vật tư, thời gian thi công rất phổ biến hiện nay. Nếu chủ nhà chỉ vì tiếc tiền thiết kế (không quá nhiều với tổng chi phí xây nhà), rất dễ chịu rủi ro "nhà vừa xong đã phải sửa".

Có thể nói, nếu giao thầu cho một đơn vị thi công hoặc một cá nhân nhận thầu mà không đảm bảo về mặt trách nhiệm, năng lực cũng như khả năng ứng phó với thi công xây dựng, coi như chủ nhà chọn nhầm người và sẽ phải tốn nhiều thời gian, chi phí hơn mới hoàn thành tổ ấm của mình.

Theo anh Sơn, KTS của một đơn vị chuyên thiết kế thi công trọn gói công trình nhà ở dân sinh tại Hà Nội, chủ hộ chỉ nên giao thầu công đoạn xây thô và trát (vì phần này liên quan đến thiết kế kết cấu, cơ cấu không gian phòng mà lại được miễn phí thiết kế kiến trúc và phối cảnh công trình). Thực tế chi phí cho phần này hiện vào khoảng 3 – 3,5 triệu/m2 xây dựng, tùy theo độ khó của bản vẽ và giá nhân công, vật tư tại thời điểm xây dựng (tại khu vực đô thị).

Còn lại, chủ hộ nên tự mua các thiết bị, nguyên vật liệu dùng cho hoàn thiện như sơn tường, cửa sổ, thiết bị vệ sinh, tủ bếp… để vừa tiết kiệm, đồng thời kiểm soát được ngôi nhà của mình trong tương lai. Cuối cùng, chủ hộ cần yêu cầu nhà thầu giao bản vẽ hoàn công để đảm bảo những phát sinh về sai lệch, hư hỏng, bảo hành công trình.