Index cho bất động sản: Nhiều băn khoăn

Những ngày gần đây, một tin vui đối với thị trường bất động sản (BĐS), đó là việc Bộ Xây dựng dự kiến sẽ xây dựng và công bố chỉ số giá BĐS (VNREMI - Vietnam Real Estate Market Index) thí điểm tại TPHCM và Hà Nội ngay trong tháng 9.

Xung quanh vấn đề này, lâu nay đã có nhiều ý kiến cho rằng để đưa thị trường BĐS đi vào phát triển bền vững, minh bạch, tránh những cơn sốt giá ảo bất thường, cần có một Index riêng, tương tự như thị trường chứng khoán.

Mặc dù Bộ Xây dựng đã tỏ rõ quyết tâm nhưng đến thời điểm này, xây dựng Index cho BĐS như thế nào và tác động của nó ra sao đối với thị trường vẫn còn là vấn đề băn khoăn của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư BĐS.

Theo thạc sĩ Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng VN, việc xây dựng VNREMI rất cần thiết.

Chỉ số này sẽ cập nhật thông tin thị trường, gồm: giá, nhà đầu tư, sản phẩm, thời gian, số lượng giao dịch... Tuy nhiên, cần phải tính xem độ xác thực và khả năng ứng dụng vào thực tế của nó đến đâu.

Cơ quan quản lý xây dựng chỉ số này dựa trên những giao dịch thực tế của người dân, thông qua thống kê tại các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, giao dịch của người dân phần lớn không thông qua sàn.

Nhiều nước trên thế giới đã rất thành công trong việc áp dụng chỉ số giá BĐS. Nhưng đặc điểm thị trường của họ hoàn toàn khác VN. Đặc biệt, công tác thống kê, nghiên cứu, đánh giá thị trường của họ cũng tốt hơn VN gấp nhiều lần.

Trước một số ý kiến lo ngại khi VNREMI được công bố, thị trường BĐS sẽ bị rối thêm do cơ sở và phương pháp xây dựng chỉ số này vẫn còn khá mơ hồ, các chuyên gia cho rằng VNREMI chỉ có thể giúp minh bạch thị trường BĐS, trở thành cơ sở, căn cứ cho các giao dịch của nhà đầu tư, người mua nhà khi nó đi vào thực tế đời sống, dựa trên thực tế đời sống.

Lâu nay, việc tính toán chi phí xây dựng căn hộ, cả cao cấp và bình dân, của cơ quan quản lý vẫn còn chênh khá xa so với thực tế. Để hoàn thành một dự án, doanh nghiệp phải mất 4 - 5 năm.

Tuy nhiên, khi tính toán giá thành, cơ quan quản lý lại có thói quen tính giá đất đền bù theo đơn giá mà Nhà nước đứng ra đền bù, rồi chỉ tính thời gian thực hiện dự án rất ngắn nên không bao gồm được vô số chi phí phát sinh, đặc biệt là lãi suất ngân hàng trong một thời gian dài đó.

Nếu khi xây dựng VNREMI, cơ quan quản lý cũng dựa trên những tính toán và giữ cách nhìn thiên lệch đó, chỉ số BĐS dù có được công bố cũng chẳng ai làm theo, không có ý nghĩa gì đối với các giao dịch trên thị trường.

Lâu nay, đã có không ít chính sách, công trình được đầu tư, cơ quan quản lý cũng bỏ ra khá nhiều tâm huyết nhưng vẫn không đi vào thực tế đời sống, cũng bởi những nguyên nhân tương tự như trên.

Việc xây dựng chỉ số BĐS là một động thái tích cực của cơ quan quản lý và sẽ là công cụ hữu hiệu nếu được xây dựng dựa trên cơ sở thực tế.

Theo Người Lao Động