Hợp pháp phân lô bán nền: Ít trường hợp đủ điều kiện

Hàng loạt khách hàng các dự án nhà ở bị chủ đầu tư “treo” giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (sổ hồng) dù đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Để giải quyết quyền lợi cho người dân, mới đây UBND TPHCM đồng ý đề xuất của Sở Tài nguyên-Môi trường (TN-MT) cấp thẳng sổ hồng cho khách hàng. Với cách làm này liệu có hợp pháp hóa phân lô bán nền mà luật đã nghiêm cấm từ năm 2003?

Chủ đầu tư lách luật, chiếm dụng vốn

Theo quy định, chủ đầu tư phải xây dựng xong nhà ở mới được phép chuyển nhượng cho khách hàng. Tuy nhiên, thời gian qua trên địa bàn TPHCM hầu hết dự án nhà ở chủ đầu tư tìm cách lách luật không tuân theo quy định.

Bởi dự án có mức đầu tư rất lớn, khả năng tài chính của chủ đầu tư cũng không đáp ứng. Do đó khi dự án bắt đầu triển khai hoặc đã xây dựng một phần hạ tầng, chủ đầu tư bắt đầu chào bán.

Cách làm của TP có thể “chữa cháy” cho hàng loạt dự án đang “treo” sổ của dân. Tuy nhiên cần có những biện pháp nghiêm, kể cả chế tài hoặc xử lý theo hành vi lừa đảo, chiếm dụng vốn chủ đầu tư để không tái diễn tình trạng tương tự.

Phương thức này vừa huy động được tiền của khách hàng vừa nắm chắc đầu ra. “Hợp đồng góp vốn”, “Hợp tác đầu tư” là những biến tướng lách luật, khách hàng đồng ý góp tiền cho chủ đầu tư theo tiến độ xây dựng hạ tầng, hoặc trả một lần nhận nền đất. Sau đó khách hàng tự xây dựng nhà theo mẫu được duyệt của cơ quan chức năng.

Bản chất “Hợp đồng góp vốn” hay “Hợp tác đầu tư” là mua bán nền đất giữa khách hàng và chủ đầu tư. Sau khi khách hàng xây dựng xong, lúc này chủ đầu tư mới tiến hành hoàn công, ra sổ hồng đứng tên công ty, rồi 2 bên ra công chứng mua bán sang tên. Lúc này căn nhà mới thực sự chính chủ người mua.

Tuy nhiên, để được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng chủ đầu tư phải đảm bảo hàng loạt điều kiện như: thực hiện nghĩa vụ tài chính, hoàn thành cơ sở hạ tầng được duyệt, xây dựng đúng phép… Vì vậy, nhiều dự án khách hàng xây nhà xong cả chục năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Cụ thể, dự án khu dân cư An Sương (quận 12) do Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh nhà làm chủ đầu tư đã xây dựng cách đây hơn 10 năm, nhưng đến nay người dân nơi đây vẫn chưa được cấp chủ quyền. Nhiều dự án thuộc khu dân cư Bình Hòa (Bình Thạnh), người dân góp vốn với chủ đầu tư tự xây nhà đến chục năm nhưng vẫn chưa được cấp chủ quyền.

Ông H., một người dân mua đất dự án nhà ở quận 12, cho biết đã đóng đủ tiền cho chủ đầu tư, sau đó nhận được biên bản bàn giao nền đất và tự xây nhà. Nhà xây xong gần 5 năm nhưng chủ đầu tư liên lục thất hứa, không chịu tiến hành làm sổ hồng để chính thức ký hợp đồng mua bán. Nghe đâu nhiều “sổ” của dự án này đang mắc kẹt trong ngân hàng do chủ đầu tư thế chấp vay tiền thực hiện dự án nhưng chưa có tiền giải chấp.

Băn khoăn cấp thẳng sổ hồng cho khách hàng

Thông tin TPHCM sẽ cấp thẳng sổ hồng cho khách hàng mua nhà tại các dự án nhà ở nếu chủ đầu tư không chịu thực hiện khiến nhiều người quan tâm. Ông Nguyễn Hoài Nam, Phó Giám đốc Sở TN-MT, cho biết đề xuất này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, nhưng để thực hiện được cần phải rà soát từng dự án xem có còn vướng gì nữa không.
 

Nếu khách hàng đã nộp đủ tiền cho chủ đầu tư và không có tranh chấp, chủ đầu tư cũng nộp tiền sử dụng đất cho dự án nhưng không chịu làm sổ, cơ quan chức năng sẽ gửi văn bản nếu chủ đầu tư không hợp tác và cấp thẳng cho người mua không qua chủ đầu tư.

Tuy nhiên, nếu đủ điều kiện này để được cấp thẳng sổ hồng không dễ, vì nếu đã đủ thủ tục chủ đầu tư đã làm sổ cho khách hàng. Cái lo nhất là hiện nay có tình trạng trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư lấy sổ đỏ thế chấp ngân hàng vay tiền, nay không có khả năng giải chấp để hoàn công ra sổ hồng cho khách hàng, trong khi đó tiền của khách hàng chủ đầu tư đã nhận đủ, đây có thể xem là hành vi lừa đảo cần xử lý kiên quyết, nhưng không thuộc thẩm quyền Sở TN-MT.

Tuy nhiên ông Nam cũng băn khoăn, nếu thực hiện cấp thẳng cho người dân với những trường hợp “Hợp đồng góp vốn” tại các dự án trên, vô tình TP đã hợp pháp hóa việc phân lô bán nền của chủ đầu tư mà luật không cho phép.

Trao đổi với báo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng quy định buộc chủ đầu tư xây dựng xong nhà mới được chuyển nhượng tại các dự án nhà ở là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS gặp khó khăn, nhiều dự án khu dân cư mới phát triển nham nhở do chủ đầu tư không đủ khả năng tài chính thực hiện.

Dự án BĐS là một quá trình đầu tư, nếu đã hoàn thành hạ tầng nên cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng nền đất để dân xây dựng theo quy hoạch được duyệt. Do đó trong thời gian tới Trung ương cần xem xét điều chỉnh luật phù hợp với thực tế.