Hai sắc luật địa ốc, những điểm đột phá

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2014 đã vượt qua đáy và đi lên. Thanh khoản đã tăng lên ở nhiều phân khúc, nhất là tại phân khúc giá thấp.

Đây là những tín hiệu vui từ thực tế thị trường. Không chỉ có những tín hiệu vui từ thực tế, thị trường BĐS năm qua cũng đón thêm thông tin tích cực từ chính sách khi ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014. Tổng quan có thể nói, 2 sắc luật này đã tạo được những bước đổi mới đáng kể, chắc chắn sẽ có tác động tích cực lên thị trường BĐS.


Những đổi mới của Luật Nhà ở và tác động lên thị trường Bất động sản

1. Chính sách nhà ở xã hội được định hình thay vì chính sách quản lý các dự án nhà ở xã hội. Đây là một thay đổi quan trọng về cách tiếp cận đến giải pháp phù hợp về nhà ở xã hội. Nguồn cung nhà ở xã hội không chỉ từ các dự án nhà ở xã hội của DN, mà từ cả hoạt động phát triển nhà ở xã hội của hộ gia đình, cá nhân. Tất cả mọi người tham gia cung nhà ở xã hội đều được hưởng các ưu đãi của Nhà nước.

Chính sách này có tác động lớn, làm tăng cung nhà ở giá rẻ cho người lao động, tạo điều kiện thay đổi cấu trúc thị trường nhà ở tại Việt Nam. Các nhà đầu tư cần phân tích kỹ chính sách này để tham gia vào phát triển nhà ở xã hội mà vẫn mang lại lợi ích riêng cho mình.

2. Khung pháp lý về nhà ở cho thuê đã thay đổi cơ bản, tạo điều kiện ổn định môi trường thuê nhà và tăng cung nhà ở cho thuê. Các quy định về giao dịch nhà ở cho thuê được hoàn chỉnh theo hướng bảo đảm quyền lợi cho cả người cho thuê và người thuê nhà ở.

Các dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn ngân sách cũng chỉ được cung nhà ở theo hình thức cho thuê và cho thuê mua. Các dự án nhà ở thương mại cũng phải để một tỷ lệ nhất định để tham gia vào phân khúc nhà ở cho thuê. Như vậy, phân khúc nhà ở cho thuê sẽ tăng lên trên thị trường nhà ở, bảo đảm nguồn cung nhà ở phù hợp cho người lao động.

3. Phân khúc nhà ở chung cư cũng đã có những quy định đầy đủ trong Luật như một khung pháp luật về nhà chung cư. Những bức xúc thực tế về sở hữu chung, sở hữu riêng, quyền sử dụng chung được quy định khá cụ thể để tránh các tranh chấp đã xảy ra. Mức giá dịch vụ trong nhà chung cư cũng đã có khung pháp lý phù hợp để điều chỉnh.

Chung cư tư nhân (mini) cũng được xem xét để đưa ra các quy định cụ thể, phù hợp với nhu cầu phát triển nguồn cung. Việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũng đã được xem xét và quy định phù hợp với nguyện vọng của người dân, không đi theo hướng quy định thời hạn đối với nhà chung cư. Đây là một cách xây dựng pháp luật nhằm tạo điều kiện phát triển nhà chung cư tại đô thị như chiến lược nhà ở đã khẳng định. Trên thị trường, trước mắt có rất nhiều thuận lợi cho phát triển nhà chung cư, nhưng trong tương lai khoảng 50 - 70 năm nữa, Nhà nước sẽ phải đối mặt với những bức xúc về cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ.

4. Hình thức giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai đã được hoàn thiện nhằm bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng, như quy định rõ trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng cho tới khi chưa làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận; mức nộp tiền dưới mức 70% khi chưa nhận nhà.

Đây là những quy định tạo điều kiện phát triển hình thức giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, một hình thức phù hợp để giải quyết vấn đề vốn trong phát triển nhà ở nhưng thường kèm theo các rủi ro. Khi các rủi ro được quản lý tốt thì hình thức này sẽ mang lại nhiều ưu điểm trong phát triển thị trường. Tiến thêm một bước, cần tính tới việc chứng khoán hóa BĐS để quản lý rủi ro tốt hơn nữa. Trong tương lai gần, hình thức mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có cơ hội phát triển mạnh hơn.

5. Kết hợp với cải cách thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Luật Nhà ở 2014 cũng có quy định về trách nhiệm của nhà đầu tư dự án nhà ở phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà trong thời hạn 30 ngày kể từ khi bàn giao nhà. Nếu thực hiện tốt các quy định này, niềm tin vào thị trường nhà ở sẽ tăng lên và thu hút nhiều người tham gia.

6. Mở rộng sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào thị trường nhà ở là một đổi mới quan trọng của Luật Nhà ở 2014. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà ở liền đất ở như người Việt Nam trong nước. Người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được mua nhà ở với thời hạn 50 năm (có thể gia hạn khi có nhu cầu) và không chỉ mục đích để ở, mà cả mục đích kinh doanh. Bên cạnh đó, các hạn chế về địa điểm được mua, mật độ cư dân nước ngoài được quy định cụ thể.

Nếu những quy định này được thực hiện tốt sẽ tạo niềm tin cho người nước ngoài và tạo điều kiện phát triển phân khu BĐS nhà ở cao cấp tại Việt Nam. Sự đổi mới này chưa phát huy tác dụng ngay trong thời gian trước mắt nhưng sẽ có tác dụng phát triển thị trường BĐS trong tương lai xa hơn.

Từ những phân tích trên, có thể thấy, những tác động trực tiếp và tích cực của Luật Nhà ở 2014 vào thị trường BĐS năm 2015. Trước hết, đó là khả năng tăng niềm tin vào thị trường BĐS, tạo điều kiện thu hút đầu tư từ tiền tiết kiệm và từ vốn FDI. Thứ hai, nhìn thấy rõ khả năng tăng cung tại phân khúc nhà ở giá rẻ dưới dạng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giải quyết tốt nhà ở cho người lao động. Thứ ba, tạo cơ hội tăng cung cho phân khúc nhà ở cho thuê, nhà ở chung cư ở nhiều dạng khác nhau. Thứ tư, phân khúc nhà ở giá trung bình và giá cao từng bước tăng hơn dưới dạng giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (gọi vốn tham gia từ người có nhu cầu mua nhà) và hợp tác đầu tư với các doanh nghiệp FDI.

Trong tương lai xa hơn, Luật Nhà ở 2014 sẽ có tác động tích cực hơn lên thị trường BĐS tập trung vào khả năng tăng cầu nhà ở giá trung bình và giá cao từ nguồn người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài làm việc tại Việt Nam. Thị trường BĐS sẽ được tái cấu trúc, phát triển đa dạng, cân đối hơn và tạo hiệu quả cao hơn cho cả người tiêu dùng và nhà đầu tư.

Những đổi mới của Luật Kinh doanh BĐS và tác động lên thị trường BĐS

1. Yêu cầu đối với dự án BĐS để kinh doanh và chủ đầu tư dự án BĐS để kinh doanh phải bảo đảm tuân thủ đúng quy hoạch đô thị, theo kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây là quy định hướng nguyên tắc quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước bảo đảm tính dẫn đường cho phát triển thị trường, khắc phục tình trạng đầu tư BĐS tự phát, chịu áp lực của lợi ích tư nhân, làm mất cân đối cung - cầu hàng hóa BĐS.

2. Quy định cụ thể về việc đăng ký kinh doanh BĐS của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS; hồ sơ BĐS đưa vào kinh doanh; mọi hoạt động kinh doanh BĐS phải bảo đảm công khai thông tin ở các nơi có liên quan. Các quy định này có tác động làm tăng tính chuyên nghiệp của hoạt động kinh doanh BĐS. Mặt khác, sự công khai, minh bạch thông tin về kinh doanh BĐS có tác dụng hạn chế các tiêu cực đã xảy ra trước đây như phí bôi trơn, bất công bằng trong môi trường đầu tư...

3. Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài. Cùng với các đổi mới của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS đã tạo nên tính công bằng giữa các loại hình tổ chức kinh tế trong hoạt động kinh doanh BĐS.

4. Hình thức kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai được đổi mới đáng kể, mở rộng hình thức giao dịch BĐS hình thành trong tương lai sang cả hình thức cho thuê, cho thuê mua BĐS, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua BĐS đã có sẵn như quy định hiện hành. Các giao dịch BĐS hình thành trong tương lại được bảo đảm bằng dịch vụ tài chính do một tổ chức tài chính đứng giữa hai bên giao dịch. Đây là giải pháp phù hợp nhằm hạn chế rủi ro trong phương thức giao dịch này.

5. Quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS đã được bãi bỏ. Việc bãi bỏ quy định này nhằm tạo môi trường kinh doanh BĐS mang tính thị trường hơn và hoạt động sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp hơn. Kết hợp với quy định chặt chẽ trong cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, dịch vụ môi giới BĐS và dịch vụ sàn giao dịch BĐS sẽ phát triển chuyên nghiệp hơn vì lợi ích của thị trường.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 sẽ có những tác động tích cực tới thị trường BĐS. Tiến độ tái cấu trúc thị trường BĐS sẽ được đẩy nhanh hơn để hướng tới thị trường chuyên nghiệp hơn, các rủi ro được quản lý chặt chẽ hơn, thị trường minh bạch hơn, thu hút đầu tư lớn hơn và mang lại hiệu quả cao hơn trong những năm tới đây. (GS - TSKH. Đặng Hùng Võ)