Hà Nội: Thuê nhà "ăn đứt" móc túi mua nhà

Tại Hà Nội, nếu lãi suất như mức hiện tại, chỉ nên mua nhà nếu người mua có thể trả trước trên 56% giá trị tài sản, còn tại TP.HCM thì nên mua nhà sẽ tốt hơn vì chi phí thuê cao.

Một nghiên cứu phân tích khá lý thú của CBRE sẽ phần nào giúp những ai đã và đang đi thuê nhà, đang có ý muốn mua nhà sẽ có thêm một phép so sánh, cân đối để đi đến quyết định cuối cùng.

Theo CBRE, có sự khác biệt trong chi phí thuê nhà ở TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội. Nhìn chung, mặt bằng giá thuê nhà tại TP.Hồ Chí Minh là cao hơn so với ở Hà Nội, điều đó cũng có nghĩa là với nhà ở cho thuê, chủ nhà tại TP.Hồ Chí Minh có thể kiếm lời hiệu quả hơn so với chủ nhà ở Hà Nội. Đối với các căn hộ có chất lượng và địa điểm tương tự, giá thuê tại TP.Hồ Chí Minh có thể cao hơn ở Hà Nội khoảng từ 10% đến 20%.

Để ước tính chi phí thuê nhà, đơn vị này đã thử tính toán một hợp đồng cho thuê với thời hạn thuê giả định là 15 năm, dựa trên tiền thuê một căn hộ tương tự mà các cặp vợ chồng có thể mua tại cùng vị trí. Việc tính toán cũng sẽ tính đến chi phí cơ hội nếu tiền thuê hàng tháng được gửi tiết kiệm ngân hàng và hưởng lãi suất cố định.

Dựa trên đánh giá của một căn hộ tương tự ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, giá thuê hàng tháng hiện tại cho một căn hộ tương tự tại Hà Nội sẽ là 6 triệu, và ở TP.Hồ Chí Minh là 7 triệu. Tỷ lệ tăng giá cho thuê được giả định 2% mỗi năm. Tổng chi phí tiền thuê nhà trong 15 năm tại Hà Nội sẽ là 1,29 tỷ đồng và 1,5 tỷ đồng tại TP.Hồ Chí Minh. Như vậy, người thuê nhà tại TP.Hồ Chí Minh sẽ phải tốn nhiều chi phí hơn so với đi thuê tại Hà Nội.

Do chi phí thuê cao hơn, tổng chi phí thuê nhà tại TP.Hồ Chí Minh cao hơn so với ở Hà Nội.

Vì vậy, có vẻ như sẽ là tốt hơn khi mua nhà ở TP.Hồ Chí Minh và đi thuê nhà tại Hà Nội.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là chi phí lãi vay (phụ thuộc vào tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp và môi trường lãi suất) chiếm một tỷ trọng cao trong tổng chi phí mua nhà. Do đó, đối với những người mua nhà ở Hà Nội mà có thể trả một khoản tiền lớn hơn, tổng chi phí mua nhà sẽ thấp hơn và trong trường hợp này, mua có thể sẽ tốt hơn.

Theo CBRE, tại Hà Nội, nếu môi trường lãi suất vẫn giữ như mức hiện tại, mua sẽ là tốt hơn nếu người mua có thể trả trước trên 56% giá trị tài sản. Trong khi tại TP.Hồ Chí Minh, với môi trường lãi suất hiện nay, mua nhà sẽ là tốt hơn vì chi phí thuê cao.

Tương tự, nếu lãi suất giảm, tổng chi phí mua ròng sẽ thấp hơn. Ở Hà Nội, khi lãi suất thấp hơn 11,6%/năm, người có nhu cầu nên mua nhà; còn ở TP.Hồ Chí Minh, khi lãi suất xuống thấp hơn 13,9%, mua sẽ tốt hơn thuê. Nghĩa là trong môi trường lãi suất hiện tại, mua nhà là tốt hơn ở TP.Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên, tất cả còn tùy thuộc vào khả năng tài chính, một hộ gia đình có nhu cầu mua nhà có thể lựa chọn mua nhà đất hoặc chung cư cao tầng. Nhìn chung, nhà đất thường đắt đỏ hơn và trị giá của một căn thường phải từ 4 tỷ đồng trở lên, tùy vào vị trí, khu vực.

Đối với căn hộ chung cư cao tầng, sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi khoảng giá đa dạng hơn và nhìn chung thấp hơn so với nhà đất.

Theo số liệu từ Ngân hàng Thế giới 2013, tại Việt Nam, thu nhập bình quân (GDP) đầu người đạt 1.911 USD, ở mức thấp so với khu vực và thế giới. Vì thế việc sở hữu một căn nhà để sinh sống là một trong những quyết định quan trọng nhất đối với hầu hết người Việt.

Ở nước ta, giá bất động sản vẫn thường cao so với mức thu nhập trung bình của người dân. Giá đã trở nên đặc biệt cao khi nguồn cung hạn chế trong khoảng 5 đến 10 năm trước. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại trong vài năm trở lại đây, giá bất động sản đã được điều chỉnh xuống mức thấp hơn.

Ngoài ra, với việc ngày càng có nhiều đơn vị cả trong và ngoài nước tham gia thị trường, nhiều nguồn cung đã được bung ra làm tăng thêm lựa chọn cho khách hàng và do đó, thị trường trở nên cạnh tranh hơn. Cuối cùng, giá bất động sản đã trở nên phù hợp hơn đối với những khách hàng tiềm năng.

10 năm trước, khi lựa chọn chủ yếu cho người mua là nhà đất, căn hộ cao cấp và hạng sang, việc sở hữu một ngôi nhà thường nằm ngoài tầm với của đa số người dân. Nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu cho đại bộ phận người dân là rất hạn chế.

Tuy nhiên, trong 5 năm qua, nhiều sản phẩm với các khoảng giá khác nhau đã được các chủ đầu tư đưa ra thị trường. Đặc biệt, sự tràn ngập của các dự án căn hộ giá rẻ trong năm 2012 với những căn hộ nhỏ có giá cả phải chăng, từ 500 - 800 USD/m2 (tức là khoảng 10 – 16 triệu đồng/m2) đã làm cho việc sở hữu một căn hộ trở nên khả thi hơn. Điều này, có lẽ sẽ đáp ứng được thói quen thích ở nhà thuộc sở hữu riêng mình của người Việt Nam.