Giá đất nội thành Hà Nội sẽ tăng, người gom "đất vàng" thắng lớn

Nỗ lực của các doanh nghiệp bất động sản kiên nhẫn thâu tóm những mảnh “đất vàng” ở trung tâm Hà Nội như được đền đáp bằng quyết định tạm dừng cấp phép dự án nhà ở mới trong nội đô lịch sử và hạn chế nhà cao tầng quanh Hồ Tây được thông qua mới đây.

Với quyết định trên, nguồn cung căn hộ ở nội đô cũng như quanh Hồ Tây vốn đã ít sẽ càng khan hiếm hơn.

Vì thế, cơ hội mua nhà ở khu vực này ngày càng cạn dần, khiến các nhà tư vấn tự tin dự đoán, giá căn hộ ở nội thành sẽ tăng trong thời gian tới. Cơ hội dường như đang nằm trong tay các doanh nghiệp (DN) bất động sản đã nỗ lực thâu tóm “đất vàng” ở các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng và quanh Hồ Tây. Tuy nhiên, số lượng DN này không nhiều và nếu không có tiềm lực mạnh thì cũng khó có thể biến “đất vàng” thành vàng thật.

Hiếm như căn hộ cao cấp nội đô

Trước khi có quyết định hạn chế dự án mới, số lượng dự án căn hộ tại 4 quận nội thành cũ chỉ đếm trên đầu ngón tay. Quận Hoàn Kiếm là khu vực khan hiếm nhất. Trước đây, trên địa bàn quận có Dự án Pacific Place, tiếp đến là Vincom Park Place và nguồn cung mới hiện chỉ có dự án duy nhất là Hoàng Thành Tower với 200 căn hộ. Sắp tới, có thể thêm một dự án mới tại ngã tư Hàng Bài - Hai Bà Trưng, nhưng quy mô của dự án này cũng nhỏ (chưa đến 100 căn hộ).

Nguồn cung mới tại quận Ba Đình cũng hiếm không kém, trong đó, chỉ có duy nhất Dự án Discovery Complex II trên đường Lê Trực là có 64 căn hộ chào bán.

Ở quận Đống Đa, nguồn cung lớn nhất hiện là Dự án Căn hộ cao cấp D’. Le Pont D’or đang được xây dựng bên hồ Hoàng Cầu. Dự án này có tổng cộng 308 căn hộ, nhưng do chủ đầu tư đã chào bán dưới hình thức góp vốn từ cuối năm ngoái, nên nguồn cung sẵn sàng để bán hiện chỉ còn khoảng 200 căn. Ngoài ra, sẽ có thêm dự án mới tại 56 Nguyễn Chí Thanh có thể bung hàng trong thời gian tới.

Quanh Hồ Tây đã có một số khu đất được quy hoạch thành dự án nhà ở cao cấp như tại số 2 Đặng Thai Mai và mảnh đất ở ngã tư Lạc Long Quân - Nguyễn Hoàng Tôn. Do các dự án này vẫn đang hoàn thiện thủ tục quy hoạch và xây dựng, nên nguồn cung khu vực này hiện chỉ có Dự án Watermark với 128 căn hộ đang chào bán. Tuy nhiên, do là dự án được chào bán từ lâu, nên số lượng căn hộ còn lại cũng không nhiều.

Đã là “đất vàng” thì dự án phải sang

Trong khi không ít DN đã điều chỉnh chất lượng dự án xuống mức thấp hơn để đáp ứng nhu cầu thị trường, thì các chủ đầu tư dự án nội đô vẫn kiên trì định hướng phát triển dự án căn hộ hạng sang. Khi hướng đến phân khúc hạng sang với giá bán cao, các DN không những phải lường trước khó khăn về thị trường, mà buộc phải chuẩn bị sẵn nguồn vốn rất lớn để không phụ thuộc vào tiền huy động từ khách hàng.

Trước hết, để thâu tóm được những khu đất vàng nội đô, DN phải bỏ ra các khoản tiền rất lớn để đền bù, giải phóng mặt bằng hoặc mua lại. Họ cũng “chi đậm” để thuê những nhà tư vấn, nhà thầu, nhà thiết kế danh tiếng thì mới đảm bảo dự án xây dựng theo tiêu chuẩn cao cấp.

Dự án Watermark thuê toàn những nhà thầu nổi tiếng trong nước và thế giới thực hiện. Tư vấn thiết kế là Aedas, quản lý dự án là Mace, tư vấn thiết kế cơ điện là Aurecon, còn nhà thầu xây dựng là Coteccons.

Hơn nữa, để xây dựng dự án căn hộ cao cấp, chủ đầu tư cũng phải chịu chi cho những hạng mục mà các dự án thông thường không có. Lường trước được nguy cơ thiếu trầm trọng bãi đỗ xe ở nội đô, chủ đầu tư Dự án D’. Le Pont D’or xây dựng tới 4 tầng hầm để xe. Ước tính, chi phí cho công trình ngầm này cao gần bằng chi phí xây dựng toàn bộ phần thân của toà nhà. Đây cũng là một trong số rất ít dự án căn hộ tại Việt Nam xây dựng tới 4 tầng hầm để xe.

Không những thế, chủ đầu tư còn chấp nhận giảm bớt diện tích căn hộ để bán nhằm tăng thêm các tiện ích như dành hẳn 2 tầng làm bể bơi trong nhà, khu spa, phòng gym, cửa hàng… nhằm xây dựng môi trường sống theo tiêu chuẩn 5 sao.

Sau khi có quyết định tạm dừng các dự án mới ở nội đô lịch sử và hạn chế nhà ở cao tầng quanh hồ Tây, những dự án này lại bắt đầu hút khách trở lại và lượng giao dịch thành công tăng lên đáng kể.