Góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Công khai, minh bạch về giá đất

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có 5 điều quy định về giá đất (từ Điều 107 đến Điều 111). Đây là các quy định mới thể hiện công khai, minh bạch về giá đất và nguyên tắc định giá đất.

Nghiên cứu 5 điều quy định về giá đất cho thấy, để hợp lý hơn, cần sắp xếp, hoán đổi nội dung Điều 107 vào Điều 108 và Điều 108 thành nội dung Điều 107. Sau khi hoán đổi nội dung các điều 107, 108 thì thứ tự quy định của hai điều này là: Điều 107 quy định về: Khung giá các loại đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh. Điều 108 quy định về: Nguyên tắc định giá đất. Giữ nguyên thứ tự các điều nối tiếp theo. Việc chuyển đổi nội dung các điều 107, 108 sẽ giúp người đọc  thuận chiều với tư duy của người đọc luật.

Về Điều 109, quy định về Bảng giá đất, có 2 phương án cấu tạo Điều 109. Cụ thể là: Phương án 1 có 2 khoản; Phương án 2 có 3 khoản. Nên chăng số khoản trong Điều 109 chỉ có 2 khoản là đủ. Trong Phương án 2, có cấu tạo 3 khoản mà nội dung khoản 3 lại trùng nội dung thuộc khoản 2 của Phương án 1. Do đó Điều 109 chỉ cấu tạo 2 khoản là đủ.

Về nội dung từng khoản, cần kết hợp có chọn lọc các quy định trong Phương án 1 và trong Phương án 2. Cụ thể, khoản 1 quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất theo định kỳ và công  bố bảng giá đất để nhân dân biết. Căn cứ vào quy định tại khoản 1 của Phương án 1 với quy định tại khoản 1 của Phương án 2 để đưa ra quy định chung.

Khoản 2 quy định về: Các trường hợp được sử dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Cần kết hợp các quy định tại khoản 2 của Phương án 1 với quy định tại khoản 2, khoản 3 của Phương án 2 để đưa ra quy định chung.

Căn cứ theo ý tưởng cấu tạo Điều 109 như trình bày ở trên, phương án xây dựng nội dung Điều 109 cần thiết kế như sau: 1) Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất và giá đất thuộc khu vực giáp ranh, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm 1 lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.
Đối với đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà chưa có giá đất thì việc quy định giá các loại đất tại khu vực giáp ranh được thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất.

Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 90 ngày trở lên thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo HĐND cùng cấp tại kỳ họp gần nhất. Trường hợp chưa kịp điều chỉnh trong bảng giá đất thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất để quyết định giá đất cho phù hợp với giá đất thị trường. 2) Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. b) Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai. c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. đ) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. e) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. g) Tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất. h) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật này, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong nội dung khoản 1 của Phương án này có chi tiết đề xuất mới. Ví dụ: Trong khoản 1 của Phương án 1 có quy định là: Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%. Vấn đề này, theo chúng tôi cần quy định là “khi giá đất tăng hoặc giảm từ 20% trở lên”. Ví dụ 2: Trong khoản 1 của Phương án 1 có quy định là: Thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 60 ngày trở lên. Vấn đề này, cần quy định là: Thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 90 ngày trở lên. Bởi lẽ, thời gian từ 90 ngày trở lên mới đủ để khẳng định việc giá đất tăng hoặc giảm là sự thật khách quan chứ không phải tăng ảo, giảm ảo.