Chia nhỏ căn hộ có thể gây sức ép lớn tới các đô thị

Chủ trương chia nhỏ các căn hộ diện tích lớn theo Thông tư 02/2013/TT-BXD về việc hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu, diện tích căn hộ các dự án nhà ở thương mại chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội của Bộ Xây dựng đang đưa ra hai luồng ý kiến trái chiều nhau.

Cùng với kỳ vọng việc chia nhỏ căn hộ có thể giải cứu được thị trường bất động sản trong thời điểm đóng băng là những lo ngại về những hệ lụy gây sức ép cho đô thị trong tương lai khi hàng loạt các dự án căn hộ diện tích lớn được chia nhỏ.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng căn hộ tồn kho hiện nay khoảng hơn 20.000 căn (hơn 4.000 căn nhà thấp tầng, 16.000 căn hộ chung cư), tổng giá trị khoảng 40.750 tỷ đồng. Như vậy, giữa lúc thị trường nhà đất đang rơi vào tình trạng “khát” vốn, tồn kho cao, dự án đình trệ thì việc Bộ Xây dựng cho phép chia nhỏ căn hộ được kỳ vọng là giải pháp để làm “tan băng” thị trường bất động sản hiện nay.

Chia nhỏ căn hộ khiến giá thành hạ, phù hợp với khả năng của người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, giải quyết một phần nhu cầu bức thiết của xã hội. Còn các doanh nghiệp sẽ tiêu thụ được căn hộ, giảm lượng hàng tồn, tháo gỡ được phần nào khó khăn.

Giải pháp này được hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đồng tình và mong chờ. Các nhà đầu tư muốn chia nhỏ căn hộ thương mại để có thể giải toả được một lượng lớn căn hộ đã tồn đọng khá lâu.

Ngoài ra các doanh nghiệp còn muốn được hưởng các chính sách ưu đãi đi kèm như giảm tiền thuế đất hoặc được bảo trợ vay vốn ngân hàng.

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 20 chủ đầu tư đã có công văn đề xuất cụ thể phương án chuyển đổi mục đích chung cư thương mại sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế tại Hà Nội nhiều nhà ở xã hội đang được chào bán nhưng người mua nhà vẫn không “mặn mà.”

Cụ thể, dự án Khu đô thị Đặng Xá 1 (Gia Lâm) có 946 căn hộ, mở bán từ tháng 5/2011, đã hoàn thành xây dựng từ tháng 5/2012 nhưng đến nay, sau 15 đợt mở bán, số lượng căn hộ bán ra vẫn chưa hết. Khu đô thị Đại Mỗ (Từ Liêm) gồm hai tòa chung cư CT1 và CT2 có 124 căn hộ, diện tích mỗi căn từ 52,9m2 đến 68,9m2 cũng trong tình trạng tương tự. Vậy thì việc tăng thêm các nhà ở xã hội từ việc chia tách căn hộ có phải là “cứu cánh” thực sự hay không?

Nhiều ý kiến cho rằng việc chia nhỏ căn hộ từ những căn hộ có diện tích lớn khác hoàn toàn với việc xây mới căn hộ nhỏ. Việc chia nhỏ căn hộ dễ gây nên những hệ lụy về hạ tầng xã hội do các dịch vụ hạ tầng, chỗ để xe, phòng chống hoả hoạn... không được đáp ứng.

Theo tiến sỹ-kiến trúc sư Trần Trọng Hanh, nguyên Hiệu trưởng trường Đại học Kiến trúc Hà Nội, mục tiêu của chúng ta là một hạ tầng xã hội văn minh chứ không phải là cứu một vài doanh nghiệp bất động sản. Nhà ở là hạ tầng xã hội nên phải vừa đáp ứng nhu cầu vật chất, vừa đáp ứng nhu cầu tinh thần của con người. Vì vậy, cùng với chỗ ở, người dân còn có nhu cầu sử dụng các dịch vụ hạ tầng đi kèm khác, chứ không phải chỉ là nơi "chui ra chui vào."

Còn ông Trần Ngọc Phương, Tổng giám đốc Tập đoàn xây dựng Phương Huy SJC, cho rằng hình thức chia nhỏ căn hộ về lâu dài sẽ gây nhiều bất cập, ảnh hưởng đến chất lượng đô thị. Thực tế, việc thiết kế căn hộ lớn rồi lại chia nhỏ sẽ gây thay đổi toàn bộ cấu trúc của ngôi nhà và hậu quả là kết cấu sẽ không đảm bảo an toàn. Đặc biệt, sẽ kéo theo hàng loạt vấn đề phức tạp khác như điện, nước, nhà vệ sinh, lối đi độc lập, cảnh quan, mật độ dân số… Về lâu dài, những yếu tố này sẽ tạo áp lực lên hạ tầng xã hội xung quanh dự án.

Là người đang có nhu cầu tìm mua nhà ở với giá hợp lý, song chị Nguyễn Kim Huệ (quận Hà Đông, Hà Nội) cũng tỏ ra phân vân: "Thay vì chia nhỏ diện tích căn hộ, chủ đầu tư nên chú trọng hơn đến việc xây mới các căn hộ có diện tích nhỏ (khoảng 40-50m2), vì những căn hộ này có tính thanh khoản rất cao, giá cả hợp lý, phù hợp với một bộ phận tương đối lớn những người có thu nhập khá và người có nhu cầu ở thực" - chị Huệ nói.

Còn theo anh Nguyễn Hùng (quận Long Biên, Hà Nội), việc chia nhỏ căn hộ không phải là một giải pháp, mà chỉ là một ý tưởng nóng vội. Ngoài việc phá vỡ kiến trúc ban đầu, hệ luỵ của việc chia nhỏ căn hộ cũng tăng theo như mật độ dân số tăng kéo theo các vấn đề xã hội khác, tiêu chuẩn về điều kiện sống bị giảm...

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng khẳng định việc chia nhỏ căn hộ ở những dự án đã xây rồi là giải pháp bất đắc dĩ phải làm. Tuy nhiên, những dự án này không nhiều. Việc cần điều chỉnh lại diện tích căn hộ chủ yếu rơi vào những dự án mới, mới chỉ có thiết kế hoặc đã giải phóng xong mặt bằng. Đối với những dự án kiểu này cho phép thiết kế lại, chuyển thành nhà ở xã hội, còn những dự án đã xây xong rồi không khuyến khích chia nhỏ.

Chủ trương chia nhỏ căn hộ có thể sẽ giải quyết được cái lợi trước mắt là tăng thanh khoản được một phần những dự án có căn hộ diện tích lớn đang tồn đọng hiện nay. Tuy nhiên, những hệ lụy của chủ trương này trong tương lai vẫn chưa thể đo lường. Về lâu dài, không phải cứ xây căn hộ có diện tích nhỏ để bán với giá tiền thấp sẽ là giải pháp tạo cơ hội sở hữu nhà ở cho đối tượng công chức, viên chức, người thu nhập thấp và trung bình, mà điều quan trọng là cần có những chính sách kéo giá nhà đất xuống đúng với giá trị thực.