Giải pháp kiểm soát dòng tiền vào dự án

Thị trường bất động sản liên tục chao đảo trước thông tin chủ đầu tư dự án Tricon Tower ôm tiền bỏ trốn, chủ đầu tư dự án B5 bị bắt, các dự án Usilk City, Mỹ Phú, Emico đắp chiếu và bế tắc dòng tiền…Trong tình trạng đó, những mô hình quản lý dòng tiền vào dự án bất động sản mới, chặt chẽ hơn sẽ cải thiện niềm tin cho khách hàng.

Mô hình Usilk

Dự án Usilk City do Công ty CP Sông Đà Thăng Long (STL) làm chủ đầu tư. Được khởi công năm 2009, đến nay, dự án mới cơ bản thi công xong phần thô 3 block. Để hoàn thiện dự án, ngày 5/8/2013, hàng trăm khách hàng ký phụ lục hợp đồng với chủ đầu tư về việc lập tài khoản quản lý dòng tiền chảy vào dự án Usilk City. Theo đó, khách hàng sẽ mở tài khoản cá nhân tại BIDV. Hàng tuần, sau khi nghiệm thu tiến độ, khách hàng sẽ chuyển tiền vào tài khoản chung cùng ngân hàng. Tài khoản này dùng để thanh toán cho các nhà thầu hoàn thiện công trình, được quản lý bởi 3 đại diện khách hàng và 1 đại diện STL.

Tình thế của Usilk City khó có phương án nào khả thi hơn. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều rủi ro có thể nhìn thấy với mô hình này. Đại diện khách hàng có đủ am hiểu về quản lý dự án xây dựng và dành toàn tâm theo sát công trình? Làm sao loại bỏ khả năng đại diện khách hàng “đi đêm” với chủ đầu tư? Trường hợp nhiều khách hàng không đảm bảo đóng tiền đúng tiến độ hoặc khách hàng và CĐT “vắt” hết lực mà không đủ tiền thì có phương án nào giải quyết?...”Chuột bạch” Usilk City đang chập chững từng bước và sự thành công vẫn còn phía trước.

Mô hình Tân Hương Tower

Dự án Tân Hương Tower tọa lạc tại số 118 đường Tân Hương, Quận Tân Phú, TP HCM do công ty Công ty Cổ phần đầu tư Chương Dương làm chủ đầu tư. Công trình được thiết kế 21 tầng và ngừng thi công ở tầng 10 do chủ đầu tư khó khăn về vốn.

Khác với mô hình khách hàng tự cứu mình ở Usilk City, Tân Hương Tower có sự tham gia hợp tác, tiếp thị và phân phối của Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh. Đây là mô hình hợp tác mới giữa chủ đầu tư cạn vốn và một công ty nhiều kinh nghiệm về đầu tư, thiết kế, xây dựng và phát triển bất động sản dồi dào tài chính với hệ thống phân phối vững mạnh.

Theo thỏa thuận hợp tác giữa công ty Hưng Thịnh và chủ đầu tư Chương Dương, Hưng Thịnh sẽ bơm tiền vào dự án để công trình tiếp tục thi công. Song song đó, 2 bên sẽ lập đồng tài khoản tại ngân hàng. Khách hàng sẽ nộp tiền theo tiến độ vào tài khoản này. Số tiền này sẽ được giải ngân cho nhà thầu theo tiến độ dự án khi có sự xác nhận của 2 công ty, nhằm tránh tình trạng lấy tiền của khách hàng dùng sai mục đích. Trong trường hợp có khách hàng chậm đóng tiền theo tiến độ, công ty Hưng Thịnh sẽ ứng trước số tiền để đảm bảo dự án thi công và bàn giao đúng tiến độ cam kết.

Mô hình này đã khắc phục cơ bản những hạn chế của mô hình Usilk City. Lo ngại “đi đêm” được giải đáp vì trên hết, Hưng Thịnh phải thẩm định tính khả thi của mô hình hợp tác và bảo vệ thương hiệu đã dày công xây dựng. Cái “bắt tay” tái khởi động dự án Tân Hương Tower đã lấy lại lòng tin cho khách hàng mua căn hộ tại dự án này.

Chuyên gia nói gì?

Làm sao để khách hàng đóng tiền phải nhận được căn hộ, kiểm soát dòng tiền đúng mục đích là vấn đề đã được nhiều chuyên gia mổ xẻ. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng dự định bắt buộc chủ đầu tư phải mua bảo hiểm nhà ở. Tuy nhiên, với chủ đầu tư có uy tín, giao nhà đúng tiến độ thì bảo hiểm này là thừa. Còn đối với chủ đầu tư thiếu chuyên nghiệp, đầu tư dàn trải, dự án đắp chiếu thì tiền đâu để mua bảo hiểm, nếu bảo hiểm quá cao thì sẽ đội giá thành khi đó lại không kiếm được người mua. Đây chẳng khác nào bài toán luẩn quẩn giữa con gà – quả trứng.

Theo chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân - Giảng viên bộ môn BĐS, Trường Đại học Kinh tế Tài chính TP.HCM – Khi chủ đầu tư thế chấp dự án thì về nguyên tắc, chỉ được bán khi có ủy quyền từ phía ngân hàng. Và để kiểm soát dòng tiền, có thể ký thỏa thuận 3 bên, khách hàng – chủ đầu tư – ngân hàng để đảm bảo khi khách hàng nộp tiền vào tài khoản ngân hàng thì số tiền này chỉ được giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ.

Tùy thực tế mỗi dự án, tiến độ xây dựng, số lượng khách hàng đã mua, tỉ lệ vốn đã huy động…mà có thể có những mô hình kiểm soát dòng tiền khác nhau. Khi chủ đầu tư đã “xin hàng” thì việc đòi quyền lợi cũng rất khó khăn. Với Usilk City khách hàng chọn phương án hợp tác, còn Tân Hương Tower, khách hàng có thể yên tâm khi túm “kẻ có tóc”, có thương hiệu và nguồn lực là công ty Hưng Thịnh. Tuy nhiên, mô hình hợp tác của Hưng Thịnh tại dự án Tân Hương Tower rất khó nhân rộng vì nếu thương hiệu hoặc nguồn lực không đủ mạnh thì chủ đầu tư rất khó tin tưởng để chấp nhận đồng tài khoản.

Cùng với những giải pháp từ cơ quan chức năng, việc khách hàng, doanh nghiệp tự “cứu” mình bằng những giải pháp mới là tín hiệu góp phần đưa thị trường phát triển lành mạnh hơn.