Nhà tăng giá, phải “chia” lại lợi nhuận?

Bộ Tài chính dự báo số thu từ việc khai thác quỹ đất hai bên đường đến năm 2020 vào khoảng 10.000 tỉ đồng/năm.

“Trường hợp nhà đất được tăng thêm giá trị sau khi Nhà nước thực hiện chỉnh trang đô thị thì phần giá trị tăng thêm phải có sự điều tiết hợp lý” - đó là một trong những giải pháp được Bộ Tài chính đưa ra trong đề án Khai thác các nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản Nhà nước phục vụ phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2013-2020. Đề án này đang được Văn phòng Chính phủ lấy ý kiến các tỉnh, thành trước khi trình Thủ tướng thông qua.

Nhà hẻm ra mặt tiền: Phải nộp tiền

Trong tờ trình, Bộ Tài chính đề xuất nhiều nhóm giải pháp nhằm khai thác các nguồn thu từ đất đai và tài sản Nhà nước. Liên quan đến kết cấu hạ tầng, Bộ Tài chính kiến nghị hai giải pháp. Thứ nhất, “khi xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị phải tổ chức khai thác quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất đai cho các công trình này”. Thứ hai, “điều tiết một cách hợp lý giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất đem lại, trước mắt là do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị”.

Hiểu một cách nôm na, giải pháp thứ hai có nghĩa là khi Nhà nước mở đường, đầu tư hạ tầng (khiến nhà từ trong hẻm trở thành nhà mặt tiền, đường đất thành đường nhựa…), nếu giá trị nhà đất được tăng lên thì người dân phải đóng góp một khoản tiền do “bỗng nhiên được hưởng lợi”. Trường hợp nhà đất tăng giá trị do người dân tự đầu tư thì không phải đóng khoản này.

Khó xác định giá trị tăng thêm

Về giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm của nhà đất do được Nhà nước đầu tư hạ tầng thì có nhiều ý kiến khác nhau. “Nếu cho rằng người dân được hưởng lợi khi Nhà nước mở đường, đầu tư hạ tầng rồi buộc họ phải nộp tiền là vô lý. Đây là chuyện may mắn, giống như tình cờ trúng xổ số. Người dân không có nghĩa vụ đầu tư hạ tầng mà đây là công việc của Nhà nước” - ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành, góp ý.

Về tính khả thi, ông Đực cho rằng nội dung này khó thực hiện được. “Người dân không nộp thì làm gì họ? Không lẽ rào đường lại không cho họ mở cửa?” - ông thắc mắc. Đồng tình, ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Nhà Bình Dân, cho rằng không có cơ sở để thu từ người dân. “Nếu người dân bảo rằng họ cũng chưa hẳn đã muốn mở đường, không thích từ hẻm ra mặt tiền ồn ào, không có tiền để nộp thì Nhà nước đành chịu” - ông bày tỏ.

TS Võ Kim Cương cho rằng đề xuất của Bộ Tài chính cần phải được tính toán kỹ về cách làm sao cho hợp lòng dân. “Người dân cũng phải được hưởng một phần lợi do chính sách của Nhà nước mang lại chứ không phải Nhà nước đầu tư bao nhiêu thì lấy lại hết bấy nhiêu” - ông góp ý. Theo ông, trong trường hợp nhà vẫn để ở thì không bị điều tiết nhưng khi mua bán chuyển nhượng hoặc cho thuê, kinh doanh… thì phải chịu một mức điều tiết phù hợp do nhà đất được tăng thêm giá trị từ sự đầu tư của Nhà nước.

TS Trần Du Lịch, Phó Trưởng Đoàn ĐBQH TP.HCM, cho hay đề xuất này không phải là mới mẻ tại nước ngoài. Đây chính là nguồn thu ổn định nhất để phát triển đô thị bền vững. Tuy nhiên, việc hết sức quan trọng là cần phải có sự đánh giá về giá trị nhà đất trước khi có sự mở đường, chỉnh trang đô thị của Nhà nước để tính được sự chênh lệch.

“Muốn tính được giá trị này thì phải dựa vào thuế nhà đất hằng năm do người dân nộp, tính bằng một tỉ lệ phần trăm so với giá trị nhà đất. Nếu không có loại thuế này thì dựa vào cơ sở nào để tính được giá trị trước khi mở đường, đầu tư hạ tầng để điều tiết phần tăng thêm?” - ông cho hay.

Về cách thức điều tiết, ông Lịch cho rằng nếu nhà đất chỉ để ở thì không phải điều tiết nhưng thuế nhà đất phải được điều chỉnh. Khi nào nhà đất đem cho thuê hoặc bán thì mới điều tiết một phần giá trị tăng thêm do tài sản được tăng giá từ sự đầu tư của Nhà nước. “Không nước nào quy định nộp một cục tiền khi Nhà nước đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị của nhà đất. Thay vào đó chỉ điều tiết thông qua việc điều chỉnh thuế nhà đất hằng năm hoặc khi mua bán, cho thuê…” - ông nói rõ.

Giải tỏa thêm quỹ đất hai bên đường

Giải pháp khai thác triệt để quỹ đất hai bên đường để tạo nguồn thu cho chính các công trình hạ tầng nhận được nhiều sự đồng tình. “Đà Nẵng đã tiên phong thực hiện và rất thành công với con đường Nguyễn Tất Thành” - TS Trần Du Lịch, Phó Trưởng Đoàn ĐBQH TP.HCM, nhận xét.

Ông Lịch cho rằng giải pháp này sẽ công bằng với điều kiện phải chú ý đến quyền lợi của người bị thu hồi đất, chẳng hạn như quyền được ưu tiên mua lại quỹ đất này, chính sách việc làm cho họ khi bị di dời, giải tỏa. “Hiện nay, khâu bồi thường chỉ xác định thiệt hại về tài sản mà không đo lường những giá trị khác như cơ hội việc làm, học tập cho những người bị giải tỏa. Ở các nước, đây là khâu khó nhất và quan trọng nhất, trong khi ở ta thì chỉ chú ý đến giá bồi thường” - ông Lịch góp ý.

TS Võ Kim Cương, nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM, cho hay trước đây TP cũng từng thực hiện biện pháp này. Cụ thể, khi mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ, TP giải tỏa thêm quỹ đất hai bên để bán lấy kinh phí bù vào cho con đường.