Đừng để lệch dòng

Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường BĐS đang cho thấy sự hồi phục. Số lượng giao dịch tăng, hàng tồn kho liên tục giảm, xuất hiện chênh lệch khi mua bán… là những động thái dễ thấy thời gian qua. Tuy nhiên, cũng đã manh nha xuất hiện những dấu hiệu tiêu cực.

Tín hiệu tốt

Không khó để thấy những tín hiệu tốt đang ngày càng dày đặc hơn trên thị trường BĐS, trải dài từ phân khúc nhà thu nhập thấp đến cao cấp. Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, tại các dự án nhà ở bình dân, tiến độ bán hàng đang rất khả quan.

Trong 2 tháng đầu năm, các dự án nhà ở xã hội bán được 820 căn và có 470 giao dịch nhà ở thương mại (NoTM). Dự án nhà thấp tầng có diện tích nhỏ, giá khá thấp (25-27 triệu đồng/m2) bán hàng rất tốt như dự án khu nhà ở Ao Sào, quận Hoàng Mai bán được 120 căn trong tháng 1 và 2.

Cùng thời gian này, một số dự án nhà ở thương mại có giá thấp, tuy xa trung tâm nhưng có tiến độ thi công đảm bảo và sắp bàn giao cũng có giao dịch tốt, như khu đô thị Tân Tây Đô (Hoài Đức) có giá 13-16 triệu đồng/m2 đã bán được 100 căn; một số dự án chung cư có vị trí thuận tiện, hạ tầng đầy đủ có khá nhiều giao dịch thành công như dự án chung cư 205 Lê Văn Thiêm có 60 giao dịch thành công. Các dự án khác như Kim Văn Kim Lũ, Đặng Xá… cũng có tiến độ bán hàng khả quan.

Theo ghi nhận của các công ty và sàn giao dịch BĐS, một số dự án cao cấp cũng bắt đầu có những tín hiệu đáng mừng. Tình hình giao dịch căn hộ cao cấp (giá bán từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) đã cải thiện. Có thể kể đến dự án Mandarin Garden (Trung Hòa-Nhân Chính) bán được hơn 150 căn; tòa nhà N04  Trung Hòa - Nhân Chính do Tổng công ty UDIC làm chủ đầu tư đã xây dựng gần xong phần thô, có 504 căn hộ được mở bán từ đầu năm 2013, giá trung bình 29,5 triệu đồng/m2 đến nay đã bán hết; tòa nhà Trung Yên Plaza có 210 căn hộ bán hết trong năm 2013 mặc dù giá khá cao (34 triệu đồng/m2).

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Giám đốc kinh doanh Sàn giao dịch BĐS Siêu thị dự án, toàn thị trường đã bắt đầu sôi động trở lại ở hầu hết các phân khúc từ đất nền cho tới chung cư. Đối tượng chủ yếu vẫn là người mua ở thực, bao gồm những người lần đầu mua nhà hoặc những người dân thành phố đã có nhà nhưng muốn mở rộng, nâng cấp chỗ ở của mình. Đặc biệt, giới đầu cơ đã bắt đầu quay trở lại, một dấu hiệu cho thấy thị trường hấp dẫn hơn nhiều so với trước.

Cần định hướng đúng

Theo các chuyên gia BĐS, thị trường đang có cơ hội tốt để phục hồi: sự quan tâm của chính sách, niềm tin người tiêu dùng và động lực tiền bạc khi BĐS bắt đầu có khả năng sinh lãi đã thu hút giới đầu cơ.

Sự vận động này giúp tan băng thị trường BĐS nhanh chóng hơn, tiêu thụ được lượng hàng tồn kho, thúc đẩy quá trình quay vòng vốn của chủ đầu tư, nhờ đó nhiều dự án có cơ hội hồi sinh, khả năng sở hữu nhà ở của người dân cũng vì thế tăng lên.

Tuy nhiên, dù sự chuyển động này mới ở bước đầu nhưng đã xuất hiện những dấu hiệu tiêu cực. Đối với các dự án NoTM giá rẻ thuộc diện được vay vốn từ gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng, tiền chênh khi giao dịch giữa người dân với nhau đã lên đến hàng trăm triệu đồng, gấp 5 lần trước đó.

Hiện tượng đầu cơ thu gom căn hộ để bán lại cũng xuất hiện trở lại, một số dự án có dấu hiệu tăng giá bán như chung cư Trung Hòa Nhân Chính, Thăng Long Number One, Hòa Bình Green City…

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho rằng sự tăng giá bán hay xuất hiện tiền chênh là bình thường khi thị trường ấm lên, bởi ngoài những nhà đầu tư kiệt quệ vì khó khăn vẫn không ít nhà đầu tư có tiềm lực chờ thời và khi chính sách cởi mở hơn, nguồn vốn cho BĐS không bị siết như trước, lãi suất cho vay hạ, việc quay trở lại để đón đầu thị trường là lẽ đương nhiên. Tuy nhiên, việc này chỉ xảy ra ở một vài phân khúc thị trường.

Trên thực tế, những lo ngại của các chuyên gia BĐS hoàn toàn có cơ sở khi sự chênh lệch nguồn cung ở phân khúc bình dân (trong khi nguồn cầu đang được tạo điều kiện tối đa) khiến sự khan hiếm giả tạo xảy ra ở một vài dự án NoTM giá thấp.

Tình trạng tương tự có thể thấy tại một số dự án nhà ở sắp hoàn thành. Mới đây, trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng để từng bước cải thiện thị trường, ngăn chặn những tiêu cực có thể xảy ra, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Thủ tướng yêu cầu các địa phương không cấp phép đầu tư mới đối với các dự án NoTM, các dự án khu đô thị mới trong năm 2014.

Đặc biệt, một loạt chính sách cho gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cũng được đưa ra để tạo điều kiện cho cả doanh nghiệp lẫn những người mua nhà, như kéo dài thời hạn trả nợ từ 10 năm lên 15 năm đối với khách hàng là cá nhân, mở rộng đối tượng vay, thêm ngân hàng vào hệ thống cho vay vốn ưu đãi…