Dự luật Nhà ở vẫn chưa hết rối

Chỉ còn 2 tuần nữa là Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII sẽ khai mạc và dự kiến tại kỳ họp này sẽ thông qua Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Tuy nhiên, đến thời điểm này, vẫn còn nhiều vấn đề trong Dự thảo luật còn có ý kiến trái chiều cần được nghiên cứu bổ sung.

Người nước ngoài mua nhà: đóng hay mở?

Liên tiếp thời gian qua, nhiều cuộc hội thảo góp ý Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được tổ chức nhằm hoàn thiện văn bản này trước khi trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 8 sẽ khai mạc ngày 20/10 tới.

Quy định đang có nhiều ý kiến trái chiều nhất liên quan việc người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Sau khi Dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng siết chặt điều kiện thay vì chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam là được phép mua và sở hữu nhà như ban đầu, nhiều người cho rằng, như vậy là "đóng" với nguồn cầu tiềm năng. Nói cách khác, chúng ta bỏ lỡ dòng vốn quan trọng cho thị trường địa ốc, vốn đang rất cần làm "ấm" lại.

Thậm chí, một số chuyên gia bất động sản coi quy định này là "gây thất vọng" cho thị trường, bởi quy định cá nhân nước ngoài đang sinh sống, làm việc, học tập tại Việt Nam mới được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam không khác là bao so với quy định, cá nhân nước ngoài phải có visa nhập cảnh vào Việt Nam 6 tháng, 12 tháng trước đây.

Theo các chuyên gia này, hiện tỷ lệ tồn kho bất động sản là biệt thự, nhà thấp tầng, căn hộ chung cư cao cấp còn rất lớn, trong khi, người nước ngoài được coi là đối tượng khách hàng tiềm năng tiêu thụ lượng hàng tồn cao cấp này. Như vậy, việc siết điều kiện cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam đã làm mất đi nguồn cầu tốt. Đây là nguồn cầu có thể làm ấm thị trường thời điểm hiện tại và thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong thời gian lâu dài.

Lúc nào người mua nhà chính thức có quyền sở hữu?

Vấn đề tiếp theo cũng còn nhiều ý kiến băn khoăn là về quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu. Theo quy định tại Dự thảo, trong trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là khi người mua nhận bàn giao. Theo một số ý kiến, quy định này là thuận lợi, đơn giản về thủ tục và không trái với Luật Đất đai. Tuy nhiên, lại không thống nhất với Bộ luật Dân sự là phải hoàn tất thủ tục đăng ký thì mới chuyển quyền sở hữu.

Ngoài ra, thời gian qua, có nhiều dự án, người mua chỉ thanh toán 70% giá trị hợp đồng, thậm chí mới thanh toán 50% giá trị hợp đồng đã được nhận bàn giao nhà. Nếu khi nhận bàn giao nhà, chưa thanh toán đủ tiền, mà đã được chuyển quyền sở hữu cho bên mua, thì có thể phát sinh các tranh chấp về quyền sở hữu nhà. Do vậy, cần hoàn thiện các quy định của pháp luật để hạn chế phát sinh những tranh chấp này.

Theo luồng ý kiến này, Bộ luật Dân sự quy định như vậy là có cơ sở, bởi thực tế, đã xảy ra nhiều tình trạng một miếng đất, một căn nhà được bán cho nhiều người, nên nếu chuyển giao quyền sở hữu tại thời điểm bàn giao nhà, bỏ qua thủ tục đăng ký thì rất nhiều khả năng xảy ra tranh chấp là rất cao. Do vậy, cần cân nhắc quy định này, vì nếu người mua nhà chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán, thì chưa thể có quyền sở hữu. Ngoài ra, trường hợp thuê mua nhà có thời hạn 20 hoặc 30 năm, thì người thuê mua tuy đã nhận bàn giao nhà, nhưng chưa thực sự là chủ sở hữu, vì chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với chủ đầu tư.

Cũng theo Dự thảo, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, đáp ứng các tiêu chuẩn về nhà chung cư, thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Về nội dung này, có ý kiến cho rằng, như vậy sẽ làm gia tăng sự phát triển các chung cư mini trong đô thị, nguy cơ phá vỡ quy hoạch, gây áp lực hạ tầng. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lại cho rằng, trên thực tế, vì không đủ điều kiện, nên có nhiều hộ gia đình, anh em… cùng chọn mua nhà chung và sống gần nhau. Vì vậy, nếu được cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ, thì người dân càng yên tâm sinh sống. Nếu lo ngại gia tăng sự phát triển các chung cư nhỏ trong đô thị, thì luật quy định chặt chẽ về kỹ thuật như bảo đảm diện tích/đầu người, có không gian sinh hoạt chung, sinh hoạt riêng…