Đồng tiền nóng của người nghèo có đủ tan băng?

Theo con số của bộ Xây dựng vào cuối năm ngoái, chỉ tính riêng TP.HCM, đã có 15.000 căn hộ xây xong chưa có người mua, hơn 300.000m2 nền đất tồn kho, thừa khoảng 58.748m2 văn phòng cho thuê và mặt bằng thương mại.

Một năm qua, bức tranh bất động sản ảm đạm và bế tắc. Theo ngân hàng Nhà nước, thì tổng dư nợ bất động sản tính đến cuối tháng 10.2012 là khoảng 207.595 tỉ đồng, trong đó, nợ xấu chiếm 13,5% tổng dư nợ bất động sản, tương đương con số 28.000 tỉ đồng.

Rất nhiều đầu óc vĩ mô đến vi mô đã bốc khói trong các cuộc bàn thảo về phương thức phá băng cho thị trường bất động sản diễn ra vào cuối năm 2012, nhưng vẫn chưa có cách nào để làm cho bàn tay buông thõng xuống của mấy ông đại gia bất động sản ngã ngựa, có thể chạm tới mấy ngón tay rướn lên tìm một chốn nương thân nơi đô thị của người thu nhập thấp, trung bình trong xã hội.

Trong câu chuyện phá băng, khu vực căn hộ luôn được tư duy trước hết, bởi một thực tế dễ nhận thấy: nhu cầu nhà ở của người dân thực tế là rất lớn, nhưng trong một giai đoạn nóng sốt, quay cuồng trong hiệu ứng đám đông kinh doanh tự phát, các nhà đầu tư đã không thèm đoái hoài đến phân khúc này. Việc phát triển thái quá nhà thương mại phục vụ cho đầu cơ, kinh doanh đã đẩy mức giá căn hộ lên chót vót so với mức thu nhập bình quân đầu người. Sở hữu một căn hộ giá trên dưới 1 tỉ đồng là điều viễn mơ với người thu nhập trung bình 3 triệu đồng/ tháng (tính theo mức thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam là 1.500 USD/năm). Điều này đưa đến một thực tế những toà nhà ồ ạt mọc lên nhưng sống trên giấy tờ, đêm về, lác đác một vài căn hộ lên đèn. Khái niệm thành phố ma, toà nhà ma, căn hộ ma... ra đời.

Nhưng, giải pháp kết nối giữa nhu cầu chỗ ở xã hội cho người thu nhập trung bình, thu nhập thấp với việc phá băng, tìm hướng thoát hiểm cho các nhà đầu tư bất động sản được tiến hành ra sao? Phải chăng là cách chia nhỏ diện tích căn hộ 60m2 với mức giá 1,2 tỉ đồng thành hai căn, mỗi căn 43m2 giá 600 triệu đồng cho dễ bán?

Phát triển nhà ở xã hội, chia nhỏ diện tích căn hộ để giảm giá thành trước hết, mục đích kích cầu, hướng đến người mua sử dụng. Đó là những giải pháp được nói nhiều thời gian qua. Thoạt nghe, có vẻ như là tin vui cho người dân phân khúc thu nhập thấp, trung bình. Song, suy xét một cách thấu đáo, thì lại không phải. Bởi ở đó, vấn đề cốt lõi, đó chính là giá ảo, giá nhà thương mại vẫn chưa được kéo về mức bình thường. Những căn hộ được chia nhỏ diện tích nhưng vẫn đắt đỏ. Tôi mua miếng bánh rẻ vì nó được chia nhỏ chứ không phải vì bản thân giá trị thực của miếng bánh được trả về phù hợp với túi tiền của tôi.

Về khía cạnh quyền lợi sử dụng, việc ngăn, chia nhỏ diện tích căn hộ chỉ là cách thế để người thu nhập thấp có thể chấp nhận ở chật hơn với những điều kiện sinh hoạt tối thiểu, thậm chí khó đảm bảo nhu cầu sinh hoạt tối thiểu khi cấu trúc không gian sống không được hoạch định ngay từ đầu, sẽ có không ít “trục trặc” khó lường trong quá trình sử dụng về sau nếu nhà đầu tư máy móc, cẩu thả cốt để bán tống bán tháo, thiếu những điều chỉnh hợp lý.

Vấn đề không phải là cắt nhỏ diện tích căn hộ, mà cốt lõi là cần có những nỗ lực can thiệp để đưa giá bất động sản trở về mức thực, phù hợp với đặc điểm thị trường, thu nhập trung bình của người dân, đảm bảo nhu cầu sử dụng. Theo tính toán của TS Vũ Đình Ánh trong một cuộc phỏng vấn trên trang VOV Online, thì: “Nhà ở xã hội phải có giá cực rẻ chứ không thể là 1 tỉ đồng được. Thu nhập bình quân đầu người Việt Nam là 1.500 USD/năm (khoảng 3 triệu đồng/tháng), giả định gấp 100 lần thì mức giá bán phải là 300 triệu đồng/căn nhà cho người thu nhập thấp (chưa tính diện tích). Khi bán nhà thu nhập thấp với giá 700 triệu đồng đến 1 tỉ đồng là phục vụ cho đối tượng khác chứ không phải người thu nhập thấp.

Vấn đề thứ hai rất quan trọng là không để người nhiều tiền tranh giành căn hộ với người thu nhập thấp. Giá của nhà thu nhập thấp phải không có xu hướng tăng để những người muốn đầu cơ cũng không được.

Ngoài ra, cũng cần ưu đãi về tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở xã hội, thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp. Thứ nữa là đặt ra ngưỡng về giá xây dựng để doanh nghiệp tính toán. Và quan trọng nhất là phải kiểm tra chất lượng. Đây là một chính sách xã hội. Khi đã là một chính sách thì nó phải được hưởng gần như tất cả các ưu đãi. Quan trọng nhất là ưu đãi vẫn phải đảm bảo chất lượng”.

Mới đây, ngân hàng Nhà nước vừa có thông tư dự kiến mở kho tiền 30.000 tỉ cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, nhà thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Nếu được thông qua, thì thông tư trên sẽ có hiệu lực từ 15.4 tới. Tin vui cho người nghèo, người thu nhập thấp lẫn doanh nghiệp bất động sản đang “đông cứng trong băng”. Nhưng ai vui nhiều hơn, thì đợi thực tế diễn ra mới biết được.

Việc hỗ trợ phá băng bất động sản đi đôi với chính sách xã hội sẽ hợp lý và thuyết phục nếu sự bất hợp lý về giá được hoá giải, giá trị cung cầu tương thích, thoả đáng.