Loay hoay với nguồn vốn khổng lồ bị “chôn chết” trong những căn nhà hoang

Lượng nợ xấu có thể còn lớn hơn nhiều lần giá cả thực tế của số BĐS “tồn kho”, đe dọa sự tồn tại của không ít ngân hàng cũng như sự an toàn của nền kinh tế. Trong khi đó, rơi vào bế tắc, nhiều doanh nghiệp còn muốn được ngân hàng xiết nợ.

Tác nhân gây bất ổn kinh tế

Tại Diễn đàn Kinh tế mùa xuân do Ủy ban Kinh tế chủ trì tổ chức, TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đã đề cập đến một điểm “đột phá” của năm 2012, đó là việc “phát hiện” ra một “khái niệm mới”: tồn kho bất động sản (BĐS).

Ông cho rằng, tuy chỉ vừa mới được “phát hiện” và “công nhận” nhưng ngay lập tức, loại tồn kho này chiếm luôn ngôi quán quân về mức độ nguy hại do quy mô khổng lồ vượt trội và khả năng “tồn tại lâu dài”.

Ông coi số lượng bất BĐS “đóng băng” chưa được thống kê chính xác và đầy đủ chứa đựng một lượng vốn khổng lồ đang bị “chôn chết” trong các khu đô thị và các căn nhà bỏ hoang. Hệ quả là, lượng nợ xấu có thể còn lớn hơn nhiều lần giá cả thực tế của số BĐS “tồn kho”, đe dọa sự tồn tại của không ít ngân hàng cũng như sự an toàn của toàn bộ nền kinh tế.

Đồng ý với ở luận điểm này, Viện Kinh tế xây dựng, Bộ Xây dựng lại dẫn ra ra hai lý do để khẳng định sự bất ổn của thị trường BĐS là tác nhân quan trọng góp phần gây nên sự bất ổn của nền kinh tế: Thứ nhất, lưu giữ nguồn vốn khổng lồ của nền kinh tế và thứ hai là chiếm phần lớn số nợ xấu hiện tại của ngân hàng.

Thị trường BĐS liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.

Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.

Thế nhưng, có khả năng đến 50% nợ BĐS và xây dựng đang trở thành nợ khó đòi.

Theo Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, TP. HCM còn tồn kho 28.000 căn hộ, Hà Nội: 20.500 căn hộ. Theo nghiên cứu của Dragon Capital, Hà Nội và TP.HCM có 70.000 căn hộ tồn kho... Như vậy, tuy số liệu còn chưa thống nhất, nhưng chung quy là bất động sản đang bị tồn kho quy mô lớn.

Bế tắc, doanh nghiệp mong bị…xiết nợ!

Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2012 có 17.000 doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản bị thua lỗ (so với năm 2011 là 14.998 doanh nghiệp).

Bên cạnh đó, tổng số các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản phải dừng hoạt động hoặc giải thể lên đến 2.637 doanh nghiệp. So với năm 2011, tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng 24,1%.

Nhìn chung, các doanh nghiệp ngành xây dựng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang phải đối mặt với những khó khăn thách thức lớn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, khi thị trường trầm lắng sẽ bị thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng.

Hiện các doanh nghiệp đều mong muốn “thoát” khỏi thị trường BĐS nhưng hàng không bán được, mà phá sản cũng không ai cho. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn muốn được ngân hàng xiết nợ BĐS với giá bằng giá trị đã định giá trước đó, vì trước đó ngân hàng đã… lỡ định giá quá cao - Viện Kinh tế xây dựng cho hay.

Không có số liệu tin cậy, không thể xây dựng chiến lược đúng

Tại Diễn đàn mùa xuân lần này, lập luận về nợ xấu của Ông Nguyễn Bá Thanh, Bí thư Thành ủy Đà Nẵng tại kỳ họp Quốc hội tháng 10/2012 vốn gây xôn xao dư luận, nay lại được nhắc lại vì được cho là “có sức thuyết phục”.

Theo đó, “ngoài nguyên nhân chính của nợ xấu là bất động sản đóng băng, có một vấn đề lớn hơn, đó là nâng khống giá trị tài sản thế chấp lên để cho vay. Khu đất trị giá thực chỉ 200 tỷ đồng, ngân hàng định giá nâng lên 800 - 1.000 tỷ đồng và cho vay 600 tỷ. Nhưng khi rao bán 100 tỷ đồng mà không ai mua thì mất luôn 500 tỷ đồng. Đây chính là nợ xấu, chưa nói đến trước đó cả người đi vay, người cho vay đều bỏ túi chục tỷ đồng…” Ông Thanh cho rằng, đó là những khoản nợ “không phải xấu, mà là quá xấu, không bao giờ đòi được”.

Dẫn báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, Bộ Xây dựng cho hay, tổng giá trị các khoản cho vay vào hai lĩnh vực BĐS và xây dựng của 10 ngân hàng có số dư nợ lớn nhất được thống kê là 147.000 tỷ đồng, bằng khoảng 73% dư nợ BĐS được các ngân hàng báo cáo cuối năm 2011. Nếu so với con số điều chỉnh của Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, tỷ lệ này chiếm 42%.

Như vậy, nếu tính đúng và đủ trên cơ sở con số 348.000 tỷ đồng dư nợ BĐS mà Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia công bố, khoản dư nợ BĐS của 10 ngân hàng trên phải là 254.000 tỷ đồng, chứ không chỉ là 147.000 tỷ đồng theo báo cáo của ngân hàng.

Những dẫn chứng trên cho thấy, dù được thống kê nhiều, song chưa có con số nào thật cụ thể và chính xác về số liệu nợ xấu ở lĩnh vực bất động sản.

“Không có số liệu đáng tin cậy về nợ xấu và tồn kho bất động sản thì không thể xây dựng chiến lược đúng để giải quyết vấn đề, không thể xác định được nền kinh tế cần bao nhiêu vốn và phải mất đại thể bao nhiêu thời gian để giải quyết triệt để vấn đề”, TS Trần Đình Thiên khẳng định.

Ông cảnh báo, việc dựa vào những con số không chuẩn để xử lý vấn đề luôn luôn chứa đựng rủi ro và nguy cơ rất lớn cho quá trình phục hồi kinh tế.

“Điều đáng tiếc là cho đến giờ này, khi tình hình đã thực sự là khẩn cấp, dường như vẫn chưa có một nỗ lực nào nghiêm túc, bài bản để giải quyết vấn đề này”, theo Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam.